Решение от 28 марта 2023 г. по делу № А51-20504/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20504/2021
г. Владивосток
28 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.А. Левченко, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Дубки Восток" (ИНН <***>; ОГРН <***>) к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании произвести перерасчет арендной платы, о зачете излишне уплаченных средств в счет будущих арендных платежей,

третьи лица: Акционерное общество "Корпорация развития Дальнего востока и Арктики", Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены;

от ответчика – ФИО2, удостоверение, доверенность от 13.12.2022, диплом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Дубки Восток" обратилось в суд с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока об обязании произвести перерасчет арендной платы, о зачете излишне уплаченных средств в счет будущих арендных платежей.

Определением суда от 269.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего востока и Арктики», Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Как следует из материалов дела, применительно к существу настоящего спора исковые требования истца направлены на защиту своего права как арендатора имущества, поскольку арендодатель по договору к которому подлежит применение регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, в связи с чем, предъявление иска об обязании ответчика устранить нарушение права истца путем перерасчета арендной платы является требованием об исполнении обязательств, установленных договором аренды, поскольку при исчислении арендной платы ответчиком неверно был применен корректирующий коэффициент.

Ответчик заявленные требования не признает по доводам, изложенным в письменном отзыве. Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления настоящих требований

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «Дубки Восток» (Арендатор) и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка №28-Ю-22560 от 05.12.2017, по условиям которого в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ обществу, как резиденту свободного порта Владивосток, предоставлен на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050032:1045 площадью 11844 кв. м., из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>, сроком действия с 05.12.2017 г. по 12.10.2085 г., вид разрешенного использования: рестораны, цель предоставления реализация инвестиционного проекта «Строительство ресторанного комплекса с размещением мини отеля на верхних этажах здания».

Пунктом 2.1 договора была установлена арендная плата в размере 245 286 руб. 87 коп. (Двести сорок пять тысяч двести восемьдесят шесть рублей 87 копеек) в месяц с учетом кадастровой стоимости земельного участка 98 114 748 руб. 48 коп., ставки земельного налога 1,5% и Кфи «2» на основании расчета Приложение №3 к договору аренды земельного участка № 28-Ю-22560 от 05.12.2017г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии права и обязанности арендодателя по указанному договору перешли к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока в связи с состоявшимся перераспределением публичных функций.

Истцом в декабре 2017 года была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, отчет № Оц1785/0110 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:1045 площадью 11 844 кв. м., адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>.», на основании которого Решением от 10.01.2018 №1/22 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.12.2012 г. №1/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю, была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:050032:1045 в размере рыночной стоимости — 47 293 000,00 (Сорок семь миллионов двести девяносто три тысячи) рублей 00 копеек.

После утверждения новой кадастровой стоимости УМС г. Владивостока был сделан перерасчет арендной платы, и за период с 05.12.2017 г. по 31.12.2020 г. была начислена арендная плата исходя из кадастровой стоимости 47 283 000 руб. 00 коп., ставки земельного налога 1,5% и Кфи «2», арендная плата составляла 118 232 руб. 50 коп. (Сто восемнадцать тысяч двести тридцать два рубля 50 копеек) в месяц.

Также УМС г. Владивостока за период 01.01.2021 по 31.12.2021 г. был произведен перерасчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости 29 781 532 руб. 23 коп., ставки земельного налога 1,5% и Кфи «2», размер арендной платы составил 74 453 руб. 83 коп. (Семьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят три рубля 83 копейки) в месяц. Итоговая сумма арендной платы была рассчитана по формуле:

Апл = Ас* Скд, где Апл — годовая сумма арендной платы, Скд — кадастровая стоимость, Ас — ставка арендной платы.

Письмом №32888-ОГ-П от 24.09.2021 истец просил ответчика произвести перерасчет арендной платы и выслать в адрес истца Акт сверки по Договору аренды земельного участка №28-Ю-22560 от 05.12.2017 за период пользования земельным участком с кадастровым №25:28:050032:1045 с 05.12.2017, исходя из величины коэффициента функционального пользования «1».

Письмом №32888-ог-п/28 от 14.10.2021 ответчик уведомил истца о том, что стороны путем подписания вышеуказанного договора аренды приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части порядка расчета размера арендной платы. Иными словами, при подписании вышеуказанного договора стороны согласовали и признали все условия договора аренды обязательными для исполнения. Расчет арендной платы по указанному договору является обоснованным и подлежит изменению, поскольку не нарушает права и законные интересы арендатора и соответствует требованиям закона, применяемым к договорным отношениям. В перерасчете арендной платы по договору аренды, исходя из коэффициента функционального использования «1» ООО «Дубки Восток» отказано. Кроме УМС г.Владивостока сообщало о том, что по состоянию на 13.10.2021 по Договору аренды от 05.12.2017 №28-Ю-22560 имеется задолженность по арендной плате 148 906,48 руб., задолженность по пене – 913,85 руб.

Полагая, что вышеуказанная позиция УМС г.Владивостока противоречит нормам закрепляющим принципы и порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ судебная защита осуществляется способами прямо указанными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Согласно указанной норме защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды земельного участка, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормы земельного законодательства.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Как следует из искового заявления, истец просит обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы за период с 05.12.2017 по 13.10.2021, применив значение коэффициента функционального использования равным 1.

В силу п.2.6 стороны считают размер арендной платы измененными с момента вступления в силу нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление Арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующий период.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Во исполнение вышеуказанных положений Администрацией Приморского края принято Постановление от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов».

В пункте 4 названного установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К х Сап, где:

А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год;

К - кадастровая стоимость земельного участка;

Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Судом установлено, что Приморским краевым судом рассмотрено административное дело № За-212/2021 по административному исковому заявлению заместителя прокурора Приморского края к Думе г. Владивостока, заинтересованные лица: администрация г. Владивостока, УМС г. Владивостока, о признании недействующим со дня вступления решения суда в законную силу Приложения № 1 к Решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке» (ред. от 31.10.2019 № 284).

Решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу № За-212/2021 заявленные требования удовлетворены.

Апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 20.01.2022 по делу № За-212/2021 (№ 66а-37/2022) принят отказ заместителя прокурора Приморского края от административных исковых требований в части оспаривания пункта 1.2.1 в части установления значения коэффициента функционального использования (Кфи), применяемого при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке на земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства на период строительства свыше десяти лет с момента предоставления земельного участка, в размере 350, пункта 1.2.2, пункта 1.5.1 в части установления значения коэффициента функционального использования «4» для земельных участков, имеющих вид функционального использования «для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного ассортимента)», в части установления значения коэффициента функционального использования «12» для земельных участков, имеющих вид функционального использования «для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах», и в части установления значения коэффициента функционального использования «12» для земельных участков, имеющих вид функционального использования «для эксплуатации и обслуживания объектов автозаправочных и газонаполнительных станций», пунктов 1.5.3, 1.5.4, 1.5.5, 1.5.6, 1.5.10, пункта 1.5.15 в части установления значения коэффициента функционального использования «15» для земельных участков, имеющих вид функционального использования «строительство автостоянок свыше двух лет с момента предоставления земельного участка», пунктов 1.7.8, 1.7.11, 1.8.8. 1.9.1, 1.9.4, 1.9.5. пункта 1.9.7 в части формулировки «на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка» и пункта 1.9.8 приложения № 1 к решению Думы города Владивостока от 30 июля 2015 года № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», решение Приморского краевого суда от 27.09.2021 в указанной части отменено, производство по административному делу прекращено. В остальной части решение Приморского краевого суда от 27.09.2021 оставлено без изменения.

Из представленного в материалы дела Акта проверки (обследования) от 06.02.2023, составленного представителями УМС г.Владивостока следует, что 06.02.2023 произведено обследование земельного участка с кадастровым №25:28:050032:1045, расположенного по адресу: <...>. По информации, содержащейся а ЕГРН в отношении земельного участка, площадью 1033 кв.м. с кадастровым №25:28:050032:1045 и видом разрешенного использования - Туристическое обслуживание, общественное питание – ООО «Дубки Восток». В ходе проведения визуального обследования земельного участка с кадастровым №25:28:050032:1045 и по сведениям инженерно-геодезических измерений, выполненных МКУ «КРЗН» установлено, что в границах земельного участка расположены: территория, огороженная забором площадью 347 кв.м., протяженность забора – 54 м.; жилое здание с кадастровым №25:28:050032:1017 площадью 43,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>. По сведениям ЕГРН, здание находится на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Фактические границы здания отличаются от границ, представленных в ЕГРН. Здание представляет собой металлическое строение и нежилое строение, общая фактическая площадь застройки которых составляет 31 кв.м. Часть металлического строения расположена в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050032:1045, площадью 4 кв.м.; навес 1, площадью 11 кв.м.; туалет 2, площадью 6 кв.м., туалет огорожен металлическим забором протяженностью 19 м.; навес 3, площадью 40 кв.м.; навес 4, площадью 6 кв.м.; навес 5, площадью 3 кв.м.; нежилое строение с навесами 6, площадью 189 кв.м. Часть строения находится в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050032:1045, площадью 32 кв.м., другая часть находится на землях, государственная собственность на которые не разграничена площадью 157 кв.м.; часть асфальтированной дороги находится в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050032:1045, площадью 295 кв.м., протяжностью 64 м. На части территории рассматриваемого земельного участка произрастает древесная и кустарниковая растительность.

Из представленных в материалы дела Выписок из ЕГРН №КУВИ-001/2023-25068930 от 03.02.2023 следует, что на земельном участке расположен объект недвижимости: здание нежилое, общей площадью 43,6 кв.м., расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Десятая, д.26, правообладатель – ООО «Комбинат общественного питания Курорторга», собственность №25:28:050032:1017-25/001/2019-1 от 13.06.2019.

Таким образом, истец в порядке ст.65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства расположения на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ООО «Дубки Восток», в связи с чем при расчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:050032:1045 коэффициент функционального использования равный 1 применению не подлежит.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности для предъявления настоящих требований.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

На основании пункта 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 изложен в новой редакции, согласно которой если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункт 3 статьи 202 ГК РФ).

Исковое заявление подано в суд в электронном виде 29.11.2021, в связи с чем, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности для предъявления настоящих требований за период с 05.12.2017 по 28.10.2018.

В пункте 10 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 15 данного постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Кроме того, из представленного в материалы дела расчета ответчика следует, что у истца имеется задолженность по оплате арендной платы по спорному договору.

Учитывая изложенное, суд решил отказать в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Левченко Е.А.