Решение от 5 августа 2018 г. по делу № А75-4269/2018

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-4269/2018
6 августа 2018 г.
г. Ханты-Мансийск



Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2018 г.

Решение в полном объеме изготовлено 6 августа 2018 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседанияФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-4269/2018 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» к администрации города Нефтеюганска и департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска о взыскании 1 000 000 руб., а также расторжении договора аренды земельного участка № 72 от 24.06.2016 и договора о комплексном освоении территории от 24.06.2016, при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «РН-Юганскнефтегаз»,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО2, доверенность № 17 от 01.09.2016,

от департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска – ФИО3, доверенность от 22.02.2018,

от иных лиц – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» (далее – истец, ООО «Капитал Инвест») обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Нефтеюганска (далее – Администрация) о взыскании денежных средств в размере 1 000 000 рублей, перечисленных истцом в целях обеспечения исполнения обязательств по договору аренды земельного участка № 72 от 24.06.2016, а также  о расторжении договора аренды земельного участка № 72 от 24.06.2016 и договора о комплексном освоении территории от 24.06.2016, заключенных между истцом и ответчиком.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «РН-Юганскнефтегаз» (далее – ООО «РН-Юганскнефтегаз»).

Определением суда от 03.07.2018 к участию в деле в качестве соответчика был привлечен департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее – Департамент).

От Администрации поступил отзыв на исковое заявление, в котором Администрация не возражает против требований о расторжении договоров, но просит отказать в удовлетворении требований о взыскании 1 000 000 руб., полагая, что указанные денежные средства являются обеспечительным платежом и в соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ зачислены ответчиком в счет арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 86:20:0000035:552.

В отзыве на исковое заявление Департамент просит отказать в удовлетворении  заявленных требований в части взыскания 1 000 000 руб., ссылаясь на использование земельного участка истцом по договору аренды.

В отзыве на заявление ООО «РН-Юганскнефтегаз» подтверждает факт того, что вблизи земельного участка, указанного в договорах, о расторжении которых просит истец, действительно располагаются ликвидированные скважины Усть-Балыкского месторождения нефти №№ 531, 848, 535, 872.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении требований, ссылаясь на то, что переданный ему земельный участок никогда не использовался в целях, на которые он был предоставлен по договору аренды от 24.06.2016, о чем истец уведомил арендатора  письмом от 20.09.2016.

Представитель Департамента в судебном заседании возражал против взыскания 1 000 000 руб., ссылаясь на то, что указанные денежные средства являются обеспечительным платежом и подлежат учету в счет арендных платежей за время пользования истцом земельным участком.

Как следует из материалов дела, департаментом муниципального имущества Администрации проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под комплексное освоение территории микрорайона 10а города Нефтеюганска в целях многоэтажного жилищного строительства.

В соответствии с условиями аукциона начальная цена предмета аукциона – размер первого арендного платежа за земельный участок для комплексного освоения территории – составила 4 556 445 рублей 14 копеек.

Аукционная документация не содержала сведений о наличии каких-либо ограничений по пользованию земельным участком, передаваемым в аренду для комплексного освоения территории.

Для участия в аукционе Обществом был уплачен задаток  в размере 911 289  рублей 03 копейки, что подтверждается платежным поручением № 9 от 14.04.2016.

Согласно протоколу заседания комиссии по определению участников аукциона от 17.05.2016 № 11 аукцион был признан несостоявшимся в соответствии с положениями статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, Общество было признано единственным участником названного аукциона. В ходе заседания комиссии было принято решение о том, что в связи с признанием аукциона несостоявшимся, департамент имущественных и земельных отношений Администрации должен выйти с предложением о заключении договора аренды земельного участка к единственному участнику – Обществу, о чем истец был уведомлен 18.05.2016.

23.06.2016 Общество произвело оплату оставшейся суммы  в размере 3 645 156 рублей 11 копеек.

24.06.2016 между департаментом имущественных и земельных отношений Администрации и Обществом был заключен договор аренды земельного участка  № 72, по условиям которого арендодатель сдает, а Общество (арендатор) принимает в аренду земельный участок общей площадью 76 931 кв.м, находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> кадастровый номер участка 86:20:0000035:552, сроком на 5 лет, категория земель – земли населенных пунктов. Участок предоставлен под комплексное освоение территории  микрорайона 10 А в целях многоэтажного жилищного строительства.

Участок передается арендатору с даты подписания договора.

Условиями договора согласован размер арендной платы, порядок ее внесения, ответственность за нарушение обязательств по оплате.

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении  Росреестра по ХМАО-Югре.

По условиям аукционной документации способом обеспечения обязательств на срок заключения договора аренды земельного участка  являлась банковская гарантия в размере 1000 000 руб., выданная на срок исполнения обязательств.

По согласованию с Администрацией Обществом  был выбран иной способ обеспечения обязательств, а именно – перечисление 1 000 000 руб. на расчетный счет арендодателя. Платежным поручением № 18 от 24.06.2016 Общество перечислило указанную сумму в адрес арендодателя.

Как следует из представленного в материалы дела акта приема-передачи от 05.07.2016 земельный участок был передан Обществу.

Кроме того, 24.06.2016 между муниципальным образованием город Нефтеюганск и Обществом заключен договор о комплексном освоении территории, по условиям которого Общество (застройщик) обязалось в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить  предусмотренные договором обязательства по комплексному освоению территории, а муниципальное образование обязуется создать  необходимые условия доля выполнения этих обязательств застройщика.

В материалы дела представлено письмо Главы Администрации от 09.06.2016, адресованное генеральному директору ООО «РН-Юганскнефтегаз», согласно которому Глава Администрации просит согласовать наименьшее расстояние от ликвидируемых скважин ООО «РН-Юганскнефтегаз», находящихся на планируемых к застройке территориях: 75 м от отдельно стоящих жилых зданий и 125 м от общественных зданий на территории микрорайона 10А. Письмом от 28.06.2016 ООО «РН-Юганскнефтегаз» согласовало наименьшие расстояния согласно приложению 5 к Правилам безопасности в нефтяной и газовой промышленности, утвержденным приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору № 101 от 12.03.2013.

Письмом от 20.09.2016 Общество уведомило Администрацию о намерении расторгнуть договор аренды № 72 и договор комплексного освоения территории от 24.06.2016, а также о необходимости возврата полученных по договорам денежных средств. Основанием для расторжения договоров Общество указало  отсутствие в аукционной документации сведений  о недостатках переданного в аренду земельного участка, не позволяющих использовать его по целевому назначению без значительных финансовых затрат. Общество в названном письме указало на то, что Администрация, зная о нахождении на переданном в аренду земельном участке ликвидированных скважин ООО «РН-Юганскнефтегаз», линий электропередач и санитарно-защитных зон, не проинформировало арендатора об указанных недостатках.

Письмом от 21.10.2016 департамент имущественных и земельных отношений Администрации в ответ на письмо Общества от 20.09.2016 сообщил о том, что расторжение договора аренды возможно только в судебном порядке на основании  пункта 3.12 договора, договор комплексного освоения территории в соответствии с требованиями Градостриотельного кодекса РФ также может быть расторгнут только в судебном порядке.

Поскольку Администрация и Департамент (правопреемник департамента имущественных и земельных отношений Администрации, являющегося стороной договора аренды № 72) не расторгли вышеупомянутые договоры, Общество 17.01.2018 направило в адрес Главы Администрации уведомление о расторжении договоров.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные сторонами спора доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных Обществом  требований.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Суд соглашается с доводами истца о том, что выявленные после заключения договора аренды № 72 обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования переданного в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением - под комплексное освоение территории микрорайона 10а города Нефтеюганска в целях многоэтажного жилищного строительства.

Земельный участок, переданный Обществу в аренду, на основании договора аренды № 72, находится вблизи с ликвидированными скважинами Усть-Балыкского месторождения нефти - №№ 531, 848, 535, 872, что подтверждено собственником скважин- ООО «РН-Юганскнефтегаз» и по существу сторонами спора не опровергается.

Приложением № 5 к Правилам безопасности в нефтяной и газовой промышленности, утвержденным приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору № 101 от 12.03.2013, установлены обязательные требования к минимальным расстояниям  от устья ликвидированных скважин до жилых зданий – 150 м, до общественных зданий – 250 м, при этом от отдельно стоящих вахтовых, жилых и общественных зданий (за исключением зданий клубов, школ, детских яслей-садов, больниц) до объекта нефтедобычи  разрешается принимать ограничивающее расстояние на 50 % меньше.

В материалы дела представлена схема расположения ликвидирован скважин Усть-Балыкского месторождения нефти  №№ 531, 848, 535, 872 относительно земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000035:552, переданного Обществу в аренду для многоэтажного жилищного строительства (т.1, л.д. 142), из которой усматривается, что указанные предельные расстояния, даже уменьшенные  на 50 %, все равно не позволяют Обществу использовать весь земельный участок для строительства многоэтажных жилых домов.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ указано, что в извещении о проведении  аукциона должны содержаться сведения о предмете аукциона (в том числе, о местоположении, площади, кадастровом номере земельного участка), а также о правах на земельный участок и об ограничении этих прав.

Извещение о проведении спорного аукциона № 310316/0013764/03 не содержало сведений о наличии каких-либо ограничений в пользовании земельным участком с кадастровым номером 86:20:0000035:552.

При этом, как видно из письма Главы Администрации от 09.06.2016, адресованного генеральному директору ООО «РН-Юганскнефтегаз», Администрации было известно на момент подписания договора аренды № 72 о наличии ликвидируемых скважин, принадлежащих ООО «РН-Юганскнефтегаз», о чем арендодатель не уведомил арендатора.

С предложением о внесении изменений в договор аренды земельного участка арендодатель к арендатору не обращался.

В ходе судебного заседания ответчик также не указал на возможность использования переданного в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением с учетом имеющихся ограничений, не смотря на то, что о намерении расторнуть договор аренды по указанным обстоятельствам арендатор уведомил Администрацию и Департамент в течение 2 месяцев после передачи ему земельного участка в аренду – 20.09.2016.

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Установив невозможность использования Обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство многоэтажных жилых домов) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении условий договора аренды, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса РФ.

Из отзывов ответчиков следует, что каких-либо возражений относительно заявленных требований о расторжении договора аренды № 72 у Департамента (как стороны договора) и Администрации не имеется.

Согласно части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № 72.

Кроме того, истцом заявлено о расторжении договора комплексного освоения территории от 24.06.2016 со ссылкой на те же обстоятельства, препятствующие использованию предоставленного земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов.

Согласно положениям статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ  комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

При этом в силу пункта 9 указанной статьи Градостроительного кодекса РФ договор комплексного освоения территории может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Таким образом, расторжение такого договора осуществляется только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Данное положение направлено на обеспечение стабильности договора о комплексном освоении территории.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Как уже установлено судом, при заключении указанного договора о комплексном освоении территории истец не был уведомлен об ограничении в использовании земельного участка, на котором предполагалось строительство многоэтажных жилых домов.

Доказательств того, что комплексное освоение территории возможно с учетом установленных после заключения договора ограничениях в пользовании земельным участком в связи с нахождением на нем ликвидированных нефтяных скважин, ответчиком в материалы дела не представлено.

Кроме того, Администрацией также по существу не оспариваются указанные требования Общества.

В соответствии с пунктом 2 статьей 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Названные требования об обязательном уведомлении другой стороны договора от 24.06.2016 о намерении расторгнуть договор комплексного освоения территории от 24.06.2016 истцом соблюдены.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора комплексного освоения территории от 24.06.2016.

Также истцом заявлено требование о возврате  1 000 000 руб., внесенных в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору аренды земельного участка № 72.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды № 72 арендатор обязался до даты заключения договора предоставить банковскую гарантию в размере 1 000 000 руб., которая по соглашению сторон была заменена на внесение Обществом денежных средств в указанном размере. Факт внесения 1 000 000 руб.денежных средств  подтверждается платежным поручением № 18 от 24.06.2016, что сторонами спора не опровергается.

Суд отклоняет ссылку Администрации на  пункт 4.1 договора аренды, который предусматривает уплату первого арендного платежа, а также ежегодной арендной  платы.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Из содержания приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер.

В Определении от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735 Верховный суд Российской Федерации указал, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Ссылка ответчика на то, что  указанная спорная сумма является обеспечительным платежом по смыслу статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ также не может быть принята во внимание судом.

В силу пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, в силу приведенной нормы права, в счет исполнения обязательства по договору сумма обеспечительного платежа засчитывается только при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, что в рассматриваемом случае судом не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о  пользовании Обществом земельным участком, а также с учетом того, что такое пользование не состоялось по вине арендодателя, не сообщившего при заключении договора информации о наличии ограничений в пользовании земельным участком, суд приходит к выводу о взыскании с арендодателя (Департамента) 1 000 000 руб., полученных в счет обеспечения исполнения обязательств по договору аренды № 72.

Таким образом, исковые требования Общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

При обращении в арбитражный суд Обществом уплачена государственная пошлина в размере 35 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 346 от 21.03.2018 и № 424 от 02.04.2018.

Исходя из размера удовлетворенных исковых требований, подлежащих денежной оценке, а также с учетом размера государственной пошлины, установленной статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации для исковых требований  неимущественного характера, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца  государственной пошлины в размере 35 000 рублей (12000+23000).

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 148, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» удовлетворить.

Расторгнуть договор  аренды земельного участка № 72 от 24.06.2016, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест»  и департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска.

Расторгнуть договор о комплексном освоении территории от 24.06.2016, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест»  и муниципальным образованием город Нефтеюганск в лице департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска.

Взыскать с департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» задолженность в размере 1 000 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                                Е.А. Голубева