Решение от 6 ноября 2020 г. по делу № А41-10945/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Москва Дело № А41-10945/20

6 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.10.2020

Решение в полном объеме изготовлено 06.11.2020

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-10945/20

по иску ООО "ЛЕДА-СТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 5045062359, ОГРН 1175022008248)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 13.06.2018

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2020

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЛЕДА-СТ" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – истец, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое здание с кадастровым номером: 50:33:0040129:2343, общей площадью 1 188,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 4.1: «Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, выполненного экспертом ООО "1А КОНСАЛТ" ФИО4 по делу № А41-10945/20, и составляет 25 991 000 рублей».

Пункт 4.3.1: «Первый платеж составляет 433 183 рублей и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора».

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик против иска возражал, представил письменные возражения.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, письменных возражений, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Истец является арендатором нежилое здание с кадастровым номером: 50:33:0040129:2343, общей площадью 1 188,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (далее - имущество, здание).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 14.12.2018 по делу № А41-59977/18 признан незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права общества на приобретение арендованного имущества. Суд обязал администрацию совершить действия по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений в течение десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, в установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; принять решение об условиях приватизации нежилых помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить обществу проект договора купли-продажи нежилых помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Администрацией был подготовлен и направлен истцу договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Общество направило администрации протокол разногласий к договору купли-продажи, не согласившись с ценой приобретаемого имущества.

Администрация в согласовании разногласий отказала, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 18.06.2018, определением от 29.07.2020 по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "1А КОНСАЛТ" ФИО4

По результатам экспертизы представлено заключение эксперта от 05.08.2020 № О-32/20, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 18.06.2018 составляет 25 991 000 рублей, без учета НДС.

Оценив заключение эксперта от 05.08.2020 № О-32/20, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, так как, эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов.

Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является не полным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено. Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах, указанную в экспертном заключении стоимость имущества суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.

Изучив условия договора купли-продажи и протокола разногласий, суд пришел к выводу о том, что представленная истцом редакция протокола разногласий в части пунктов 4.1, 4.3.1 соответствует положениям Закона №159-ФЗ и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, в связи с чем, заявленные истцом требования суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Документально подтвержденные судебные расходы в части государственной пошлины и оплаты судебной экспертизы в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Муниципальным образованием «ГОРОДСКОЙ ОКРУГ СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ» и ООО "ЛЕДА-СТ" при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое здание с кадастровым номером: 50:33:0040129:2343, общей площадью 1 188,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 4.1: «Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта от 05.08.2020 № О-32/20, выполненного экспертом ООО "1А КОНСАЛТ" ФИО4 по делу № А41-10945/20, и составляет 25 991 000 рублей».

Пункт 4.3.1: «Первый платеж составляет 433 183 рублей и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора».

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА Ступино в пользу ООО "ЛЕДА-СТ" 45 000 рублей расходов по судебной экспертизе, 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.А. Кулакова