Решение от 2 мая 2017 г. по делу № А03-9597/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул Дело № А03-9597/2016 03.05.2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25.04.2017 г.

Полный текст решения изготовлен 03.05.2017 г.

Арбитражный суд Алтайского края в лице судьи Фролова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации г. Барнаула ОГРН 1042202280251

к Обществу с ограниченной ответственностью «Лотос», г. Барнаул ОГРН <***>

с участием третьего лица – ФИО2

о взыскании 247 987 руб. 87 коп.

и по встречному иску ООО «Лотос» к Администрации г. Барнаула о взыскании 857 919 руб. 65 коп.

с участием представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности от 20.01.17,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 11.11.16,

от третьего лица – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Барнаула обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Лотос» о взыскании 6 361 руб. 76 коп., состоящих из 6 253 руб. 98 коп. долга и 107 руб. 78 коп. неустойки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по договору от 14.03.14 в аренду ФИО2 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:63:030310:34 площадью 3 471 кв. м., по адресу: <...>, для строительства подземного гаража-стоянки. Договор заключен на три года.

По договору перенайма от 20.02.16 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ответчику с даты государственной регистрации – 10.03.16.

В результате ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей, задолженность ответчика за период с 10.03.16 по 31.03.16 составила 6 253 руб. 98 коп.

Истцом представлен расчет, согласно которому размер неустойки за просрочку платежей составил 107 руб. 78 коп.

Ответчик представил заявление о прекращении производства по делу, указав, что долг по договору аренды оплачен, приложил квитанции об оплате указанной в иске суммы долга и неустойки.

При рассмотрении дела истец увеличил размер иска, просил взыскать 241 609 руб. 39 коп. долга по арендной плате за период с 10.03.16 по 30.09.16 и 6 378 руб. 48 коп. неустойки за период с 01.04.16 по 11.10.16.

Ответчик заявил встречный иск о взыскании 857 919 руб. 65 коп. в счет возврата арендных платежей.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что по договору от 14.03.14 в аренду ФИО2 был предоставлен земельный участок площадью 3 471 кв. м., по адресу: <...>, для строительства подземного гаража-стоянки. Договор заключен сроком на три года.

По договору перенайма от 20.02.16 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ООО «Лотос» с даты государственной регистрации перенайма – 10.03.16.

ООО «Лотос» свои права в отношении арендованного участка осуществлять не могло, поскольку Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула препятствовал строительству планируемого объекта - подземного гаража-стоянки. Выданный комитетом чертеж к градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) предусматривал застройку половины площади участка с неудобной конфигурацией, т.к. на участке оказалась незаконно установленная детская площадка. В договоре аренды от 14.03.14 информация о детской площадке отсутствует.

Проектирование строительства в той части участка, которая предусмотрена выданным Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула чертежом к ГПЗУ, проектировщиками было признано нецелесообразным в плане убыточности.

ООО «Лотос» обратилось в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула за выдачей чертежа к ГПЗУ, который предусматривал бы застройку всего участка. 11.05.16 такой чертеж был получен.

20.05.16 ООО «Лотос» обратилось в администрацию г. Барнаула с просьбой о продлении договора аренды и о зачете всех ранее оплаченных сумм по договору в счет будущей оплаты. В перерасчете платежей было отказано.

Всего по договору аренды от 14.03.14, за два года, когда арендатор не мог пользоваться участком, было оплачено 857 919 руб. 65 коп. Данная сумма подлежит взысканию в пользу ООО «Лотос».

В отзыве на первоначальный иск ответчик привел те же доводы, что и в обоснование встречного иска.

Третье лицо в своем отзыве поддержало доводы ответчика.

В судебном заседании стороны настаивали на своих доводах, изложенных в первоначальном и встречном исках.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени рассмотрения дела было извещено надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в деле почтовым уведомлением.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, по договору от 14.03.14, заключенному по результатам аукциона, в аренду ФИО2 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:63:030310:34 площадью 3 471 кв. м., по адресу: <...>, для строительства подземного гаража-стоянки. Договор заключен на три года.

19.03.14 стороны договора оформили акт приема-передачи земельного участка. В акте указано, что арендатор осмотрел земельный участок и подтверждает, что участок по своим качественным характеристикам соответствует условиям договора аренды, свободен от зданий, строений, прав третьих лиц, пригоден для использования в соответствии с видом разрешенного использования и целевого назначения. Арендатор не имеет претензий к участку.

Договор аренды прошел государственную регистрацию.

На земельный участок с кадастровым номером 22:63:030310:34 площадью 3 471 кв. м., по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности за городским округом – город Барнаул Алтайского края.

В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 22:63:030310:34 площадью 3 471 кв. м., по адресу: <...>, указано разрешенное использование - для строительства подземного гаража-стоянки.

По договору перенайма от 20.02.16 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ООО «Лотос». Договор перенайма зарегистрирован 10.03.16.

Ответчиком представлена квитанция от 12.07.16 № 180 об оплате ФИО2 6 253 руб. 98 коп. арендной платы за земельный участок, и квитанция от 12.07.16 № 184 об оплате ФИО2 107 руб. 78 коп. пени, всего на 6 361 руб. 76 коп.

Представлено письмо ФИО2 в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула с просьбой зачесть вышеназванные платежи на общую сумму 6 361 руб. 76 коп. в счет погашения задолженности по договору аренды земельного участка от 14.03.14 за ООО «Лотос».

Истец представил свод начислений и платежей по договору на 01.01.17, из которого следует, что платежи, произведенные ФИО2 за ООО «Лотос», были зачтены.

Ответчик представил доказательства платежей, произведенных арендатором по договору аренды земельного участка от 14.03.14 за период с марта 2013 г. по июль 2014 г.

В протоколе о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 11.03.14 указано разрешенное использование участка - для строительства подземного гаража-стоянки, участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, на участке расположены деревья малоценных пород.

Постановлением администрации г. Барнаула от 04.06.14 был утвержден ГПЗУ для размещения подземного гаража-стоянки, ул. Сиреневая, 6, ФИО2

На чертеже к ГПЗУ, по адресу: <...>, обозначена детская площадка, в примечании указано – сохранить на участке существующую детскую площадку.

16.10.14 ФИО2 обратился в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула с просьбой заменить чертеж ГПЗУ и удалить примечание о сохранении на участке существующей детской площадки.

В письме от 19.11.14 Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула сообщил ФИО2, что чертеж ГПЗУ выполнен в соответствии с нормативами, в связи с чем внесение изменений не требуется.

14.10.15 ФИО2 повторно обратился в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула с просьбой заменить чертеж ГПЗУ и удалить примечание о сохранении на участке существующей детской площадки.

В письме от 10.11.14 Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула сообщил ФИО2, что «во избежание социальной напряженности» внесение изменений в ГПЗУ по адресу: <...>, в части примечания о сохранении на участке существующей детской площадки является нецелесообразным.

По договору перенайма от 20.02.16 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ООО «Лотос». Договор перенайма зарегистрирован 10.03.16.

14.03.16 ООО «Лотос» обратилось в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула с просьбой выдать ГПЗУ, по адресу: <...>, на строительство подземного гаража-стоянки.

Постановлением администрации г. Барнаула от 26.04.16 утвержден ГПЗУ для размещения подземного гаража-стоянки, по адресу: <...>. На чертеже к ГПЗУ в примечании указано – проектом предусмотреть размещение детской, спортивной площадки на поверхности подземного гаража-стоянки.

Ответчиком представлены снимки, на которых можно видеть расположенную во дворе жилого дома детскую площадку.

Согласно п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По договору от 14.03.14 в аренду ФИО2 был предоставлен земельный участок площадью 3 471 кв. м., по адресу: <...>, для строительства подземного гаража-стоянки. В акте приема-передачи земельного участка стороны указали, что арендатор осмотрел земельный участок и подтверждает, что участок по своим качественным характеристикам соответствует условиям договора аренды, свободен от зданий, строений, прав третьих лиц, пригоден для использования в соответствии с видом разрешенного использования и целевого назначения. Также указано, что арендатор не имеет претензий к участку.

Суд также учитывает, что договор аренды земельного участка от 14.03.14 был заключен по результатам аукциона, победителем которого признан ФИО2

При рассмотрении дела истец не оспаривал тот факт, что на части арендованного ответчиком участка во дворе жилого дома расположена детская площадка. Ответчик со своей стороны не настаивал, что детская площадка была обустроена на арендованном им участке уже после проведения аукциона и заключения договора аренды.

Суд считает, что действуя разумно и добросовестно, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, ФИО2 имел реальную возможность непосредственно осмотреть земельный участок до участия в аукционе и заключения договора аренды. Более того, содержание акта приема-передачи участка от 19.03.14 указывает, что ФИО2 принимая участок, был осведомлен о наличии во дворе жилого дома детской площадки, и данное обстоятельство не расценивалось им в качестве какого-либо препятствия к освоению участка.

Из приведенных положений ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Следует учитывать, что арендатор по договору – ФИО2 в течение значительного периода времени осуществлял арендные платежи, претензий о ненадлежащем исполнении договора непосредственно к арендодателю не предъявлял, а затем по договору перенайма от 20.02.16 передал права и обязанности арендатора земельного участка ООО «Лотос», в лице директора ФИО2

В договоре перенайма ничего не сказано о препятствиях к освоению земельного участка в виде детской площадки.

Детская площадка не является объектом капитального строительства и арендатор земельного участка, при необходимости, мог обратиться в суд с негаторным иском, направленным на защиту принадлежащего ему права аренды.

Чертеж к ГПЗУ с указанием на необходимость сохранить на участке существующую детскую площадку был оформлен не в рамках сложившихся между сторонами отношений по поводу аренды земельного участка, а в процессе действий арендатора по получению разрешения на строительство объекта. Если отказ Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула заменить чертеж ГПЗУ и удалить примечание о сохранении на участке существующей детской площадки нарушал права и законные интересы ФИО2 в сфере административных правоотношений, он мог обжаловать действия комитета в порядке главы 24 АПК РФ.

Доводы ответчика сводятся к тому, что у арендатора на момент заключения договора аренды и передачи участка в пользование не имелось претензий к арендодателю по поводу земельного участка. Однако претензии у арендатора возникли к Комитету по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула при оформлении ГПЗУ, необходимого для получения разрешения на строительство.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Задолженность ответчика перед истцом по договору аренды земельного участка в сумме 241 609 руб. 39 коп. подтверждается материалами дела.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд считает его обоснованным, и сумму неустойки в размере 6 378 руб. 48 коп., подлежащей взысканию.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования являются обоснованными и иск подлежит удовлетворению, встречный иск следует оставить без удовлетворения.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине суд относит на ответчика.

На основании ст. 309, 329 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 27, 65, 71, 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Лотос» в пользу Администрации г. Барнаула 241 609 руб. 39 коп. долга, 6 378 руб. 48 коп. неустойки, всего 247 987 руб. 87 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Лотос» в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 7 959 руб.

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «Лотос» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Седьмом арбитражном апелляционном суде, г. Томск в месячный срок со дня принятия.

Судья

Арбитражного суда

Алтайского края О.В. Фролов