Решение от 23 января 2018 г. по делу № А04-5695/2017

18/2018-3598(1)

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

дело № А04-5695/2017
г. Благовещенск
23 января 2018 года
резолютивная часть решения объявлена 23 января 2018 г., арбитражный суд в составе судьи Чумакова Павла Анатольевича при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании иск общества с ограниченной ответственностью «Комбинат Строительной Керамики» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользования Администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственный комплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительными торгов, договора купли-продажи,

третье лицо: временный управляющий ООО «Комбинат Строительной Керамики» ФИО2,

при участии в заседании: от истца: ФИО3, решение от 25.09.2017 по делу № А04-10494/2016, паспорт,

от ответчиков: (от Управления) – ФИО4 по дов. от 10.01.2018, паспорт, (от общества) – ФИО5 по дов. от 01.07.2017, паспорт,

от третьего лица: ФИО3 по дов. от 02.10.2017, паспорт, установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Комбинат Строительной Керамики» (истец, общество) с исковым заявлением о признании недействительными Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными

подписями судей по делу на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

проведенных Управлением по использованию муниципального имущества и землепользования Администрации города Свободного Амурской области торгов (аукциона), состоявшихся 18.01.2017 и заключенного по их результатам с ООО «Сельскохозяйственный комплекс» договора купли-продажи земельного участка от 30.01.2017 и применении последствий недействительности сделки, а именно обязании ООО «Сельскохозяйственный комплекс» возвратить в государственную собственность земельный участок площадью 80000 кв.м., с кадастровым номером: 28:05:000000:1368, расположенный по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Лесная, 75.

По мнению истца, оспариваемые торги и договор не соответствуют ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Комбинат Строительной Керамики». Также истец указывает, что иходя из норм действующего законодательства и позиции, отраженной в Постановлении Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22, застройщик, не имеющий прав на земельный участок, на котором он возвел без разрешительной документации объект недвижимого имущества (самовольную постройку), лишен возможности признать за собой право собственности на данный объект.

Ответчики в отзывах указали на отсутствие кадастрового учета, государственной регистрации права собственности ООО «Комбинат Строительной Керамики» на самовольно возведенные истцом объекты.

Третье лицо позицию ответчика поддержало со ссылкой на судебную практику, указав, что земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества, независимо от наличия, либо отсутствия государственной регистрации права на данные объекты.

В судебном заседании 23.01.2018 представитель истца ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Судом в удовлетворении ходатайства отказано ввиду его немотивированности, а также с учетом мнения ответчиков, которые исключили возможность самостоятельного урегулирования спора.

В судебном заседании представители участвующих лиц настаивали на своих позициях с учетом письменных дополнений. Подробно доводы сторон изложены в письменных пояснениях участников процесса.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Постановлением № 705 от 11.05.2012 главы города Свободного ООО «Комбинат Строительной Керамики» предоставлен в аренду на 1 (один) год земельный участок, расположенный: Амурская область, г. Свободный, из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 80 000 кв. м, кадастровый номер: 28:05:000000:1368, для строительства завода по производству кирпича (промышленное предприятие IV класса вредности) ООО «Комбинат Строительной Керамики».

Постановлением от 27.04.2016 исполняющего обязанности главы города Свободного в постановление № 705 от 11.05.2012 были внесены изменения в части срока аренды; срок аренды установлен на пять лет.

27.04.2016 на основании данного постановления между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного и ООО «КСК» был заключен договор аренды земельного участка № 84 сроком с 27.04.2016 по 27.04.2021.

Как следует из апелляционного определения от 14.09.2017 по делу № 33АПа-4030/17, 19 мая 2016 года Управлением Росреестра по Амурской области была прекращена государственная регистрация сделки по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 28:05:000000:1368, по адресу: <...>.

По итогам рассмотрения Управлением заявок на участие в аукционе по продаже земельного участка, оформленного протоколом № 1 от 18.01.2017, с единственным участником аукциона - ООО «Сельскохозяйственный комплекс» 30.01.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 28:05:000000:1368, расположенного по адресу: <...>, был заключен договор купли-продажи земельного участка.

Посчитав, что аукцион и заключенный по его итогам договор купли-продажи не соответствует требованиям законодательства РФ и нарушает права истца, общество обратилось в суд с иском о признании их недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного

лица. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах (абзац 3 части 1 статьи 449 ГК РФ).

Вместе с этим согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.02.2014 N 5243/06, совершенная на публичных торгах сделка может быть признана недействительной по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением процедуры проведения самих торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не

завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Как видно из материалов дела и не оспаривается ответчиками, до проведения оспариваемого аукциона земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:1368 был предоставлен истцу в аренду для строительства завода по производству кирпича (промышленное предприятие IV класса вредности).

В качестве доказательств использования земельного участка по целевому назначению и возведению на нем объекта строительства истцом предоставлены: заключенные ООО «Комбинат Строительной Керамики» договор № 1 на строительство печи для обжига в г. Свободном от 17.05.2012, договор на строительство фундамента № 2 от 08.08.2012, договор на производство кирпича № 3 от 04.09.2012, договор № 4 о строительстве площадки для сушки сырца от 25.09.2012, договор № 83 от 03.07.2012, акты о приемке выполненных работ.

В представленном обществом акте выездной налоговой проверки № 26 от 27.11.2015 зафиксировано, что на спорном участке расположен кирпичный завод с административными и производственными зданиями.

Наличие на земельном участке площадью 80 000 кв. м с кадастровым номером 28:05:000000:1368, зданий, сооружений также подтверждают представленные в материалы дела фотографии.

Доводы ответчиков о том, что на возведение спорных объектов не были получены необходимые разрешения, в связи с чем объекты обладают признаками самовольных построек, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеют, поскольку с учетом обстоятельств настоящего дела отсутствие разрешительной документации не свидетельствует об отсутствии у спорных объектов собственника.

В рассматриваемом случае ответчиками не доказано, что кирпичный завод на спорном участке возведен иным, помимо ООО «Комбинат Строительной Керамики», лицом.

Спор о праве собственности на данный завод между сторонами дела на момент его рассмотрения сторонами не инициирован.

Ссылки ответчиков на отсутствие кадастрового учета, государственной регистрации права собственности ООО «Комбинат Строительной Керамики» на самовольно возведенные истцом объекты являются несостоятельными, поскольку материалами дела подтверждено наличие построек на спорном земельном участке, что само по себе в

соответствии с положениями подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ является ограничением для проведения торгов.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В рассматриваемом случае управление, организовывая оспариваемый аукцион и заключая по его результатам договор купли-продажи земельного участка, фактически лишило ООО «Комбинат Строительной Керамики» возможности оформить права на возведенный объект недвижимости, а также нарушило права кредиторов общества, находящегося в процедуре банкротства.

При этом на основании оспариваемого договора ООО «Сельскохозяйственный комплекс» без наличия на то каких-либо правовых оснований фактически были переданы объекты недвижимости, собственником, либо законным владельцем и пользователем которых данное общество никогда не являлось.

Таким образом, спорные аукцион и договор заключены в нарушение требований вышеуказанного законодательства, в связи с чем, в силу статьи 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными).

Заключение оспариваемого договора с нарушениями закона существенно нарушает экономические интересы как истца по делу, так и его кредиторов.

В силу правил статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

На основании вышеприведенной нормы права, требование истца о применении последствий недействительности сделки подлежит удовлетворению.

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 12 000 рублей.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ сумма расходов по уплате государственной пошлины, подлежащая взысканию в пользу истца с управления, составляет 3000 руб.; с ООО «Сельскохозяйственный комплекс» - 3000 рублей.

На основании ст.ст. 333.21, 333.40 НК РФ истцу следует возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, ст. 180 АПК РФ, суд решил иск удовлетворить.

Признать недействительными проведенные 18.01.2017 Управлением по использованию муниципального имущества и землепользования Администрации города Свободного Амурской области торги (аукцион) и заключенный по их результатам с ООО «Сельскохозяйственный комплекс» договор купли-продажи земельного участка от 30.01.2017.

Применить последствия недействительности сделки - обязать ООО «Сельскохозяйственный комплекс» возвратить Управлению по использованию муниципального имущества и землепользования Администрации города Свободного Амурской области земельный участок площадью 80000 кв.м., с кадастровым номером: 28:05:000000:1368, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с ООО «Сельскохозяйственный комплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комбинат Строительной Керамики» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Взыскать Управления по использованию муниципального имущества и землепользования Администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комбинат Строительной Керамики» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат Строительной Керамики» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья П.А. Чумаков