Решение от 1 марта 2024 г. по делу № А72-8428/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г.Ульяновск Дело №А72-8428/2023

01.03.2024.


Резолютивная часть решения оглашена 19.02.2024.

Полный текст решения изготовлен 01.03.2024.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи И.В.Рыбалко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРК Велес" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

о взыскании 97 612 руб. 53 коп.


по встречному исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "ТРК Велес" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

о взыскании 97 612 руб. 00 коп.


по объединенному делу по иску

Общества с ограниченной ответственностью "ТРК Велес" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

о взыскании 770 786 руб. 00 коп.


третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области,


при участии в судебном заседании:

от Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области – ФИО2, доверенность №56 от 14.12.2023, диплом;

от Общества с ограниченной ответственностью "ТРК Велес" – ФИО3, доверенность от 21.02.2023, диплом;

от третьего лица – не явились, уведомлены;



УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРК Велес" о взыскании 95 125 руб. 48 коп.- неосновательное обогащение за период с 01.12.2022 по 15.03.2023, 2 487 руб. 05 коп.- проценты за период с 01.01.2023 по 13.06.2023, а также проценты с 14.06.2023 по день фактической оплаты основного долга.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.07.2023 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 21.08.2023 Арбитражный суд Ульяновской области принял к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ТРК Велес" к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о взыскании убытков, вызванных ненадлежащим исполнением договора купли-продажи земельного участка, в размере 97 612 руб. 00 коп.

Определением суда от 30.08.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 09.10.2023 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Определением от 15.12.2023 Арбитражный суд Ульяновской области объединил дело №А72-8807/2023 для совместного рассмотрения с делом №А72-8428/2023, присвоил объединенному делу №А72-8428/2023.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

При данных обстоятельствах дело рассматривается в отсутствие неявившегося лица в порядке ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» подлежащими оставлению без удовлетворения, исковые требования Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

18.05.2020 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» (Арендатор 1), Обществом с ограниченной ответственностью «Велес» (Арендатор 2) и Индивидуальным предпринимателем ФИО4 (Арендатор 3) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, со множественностью лиц на стороне арендатора №24/02/А-2020-72, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Соарендаторы принимают в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:021003:93, площадью 5783 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г.Ульяновск, р-н Заволжский, западнее жилого дома по ул.40-летия Победы, 5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного комплекса с детской площадкой, именуемый в дальнейшем Участок (п.1.1 договора) (т.1 дела №А72-8428/2023 л.д. 101-105).

Договор заключается на согласованный сторонами срок 49 лет с 20.04.2020 по 19.04.2069. В силу пункта 2 ст.425 Гражданского кодекса РФ стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к их отношениям с 20.04.2020 (п.2.1 договора).

По передаточному акту Арендодатель передал Соарендаторам, в том числе ООО «ТРК Велес», указанный земельный участок.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На указанном земельном участке расположено здание торгово-развлекательного комплекса с детской площадкой, пятиэтажное, общей площадью 9 314,7 кв.м., с кадастровым номером 73:24:021003:206, адрес объекта: г.Ульяновск, ул.40-летия Победы, д.7.

В здании торгово-развлекательного комплекса расположены нежилые помещения с кадастровым номером 73:24:021003:11796, общей площадью 8 934,8 кв.м., принадлежащие на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» (см. выписку из ЕГРН т.1 дела №А72-8428/2023 л.д.21-27).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям п.4.2 договора арендные платежи следует начислять ООО «ТРК Велес» - с площади 5 547 кв.м.

Согласно п.4.5. договора №24/02/А-2020-72 от 18.05.2020 арендная плата вносится соарендаторами два раза в год - по 10 июля и по 5 декабря включительно.

Соглашением от 12.08.2021 стороны договорились расторгнуть договор аренды земельного участка №24/02/А-2020-72 от 18.05.2020 в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка площадью 5783 кв.м. с кадастровым номером 73:24:021003:93.

Пунктом 2 Соглашения от 12.08.2021 стороны предусмотрели, что настоящее соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок.

12.08.2021 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (Правопредшественник истца по первоначальному иску) (Продавец), Обществом с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» (Покупатель 1), Обществом с ограниченной ответственностью «Велес» (Покупатель 2) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (Покупатель 3) заключен договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №24/02/П-2021-189 (т.1 дела №А72-8428/2023 л.д.49-51).

Согласно п.1.1 договора от 12.08.2021 №№24/02/П-2021-189 «Продавец» обязуется передать в общую долевую собственность за плату, «Покупатели» приняли и оплатили по цене и на условиях Договора земельный участок: государственная собственность на который не разграничена, из категории земель населённых пунктов, вид разрешённого использования - для строительства торгово-развлекательного комплекса с детской площадкой, общей площадью 5783 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:93, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Ульяновская г.Ульяновск р-н Заволжский, западнее жилого дома по ул. 40-летия Победы, 5 (далее - Участок) в следующих долях: «Покупателю 1» - 959/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, «Покупателю 2» - 22/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. «Покупателю 3» - 19/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Передаточным актом от 03.09.2021 «Продавец» передал, а «Покупатели» приняли в общую долевую собственность указанный земельный участок.

07.02.2023 стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от 12.08.2021 №№24/02/П-2021-189, которым «Покупатель 3» ФИО4 был заменен на ФИО5.

Право общей долевой собственности Общества с ограниченной ответственностью «ТРК Велес», Общества с ограниченной ответственностью «Велес» и ФИО5 на земельный участок общей площадью 5783 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:93, расположенный по адресу: обл. Ульяновская г.Ульяновск р-н Заволжский, западнее жилого дома по ул. 40-летия Победы, 5, зарегистрировано в установленном порядке 16.03.2023 (см выписку из ЕГРН т.1 дела №А72-8428/2023 л.д.9-13).

Таким образом, договор аренды земельного участка №24/02/А-2020-72 от 18.05.2020 продолжал действовать до 15.03.2023.

По сведениям Министерства ООО «ТРК Велес» не вносило арендную плату по договору аренды земельного участка №24/02/А-2020-72 от 18.05.2020 в период с 01.12.2022 по 15.03.2023 и за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 95 125 руб. 48 коп.

Поскольку ООО «ТРК Велес» не внесло арендную плату в установленный договором срок, то есть не исполнило свои обязательства надлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании суммы долга в судебном порядке.


Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН, земельный участок, переданный в аренду, относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу п.4 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно п.1.2 ст.17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В целях реализации права по перераспределению полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации 03.07.2015 принят Закон Ульяновской области «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» № 85-ЗО.

Согласно ст.2 указанного закона, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее – уполномоченный орган) в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области (далее – органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Днем начала осуществления уполномоченным органом указанных полномочий органов местного самоуправления является 1 января 2016 года, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи.

С 1 января 2019 года таким уполномоченным органом являлось Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области в соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным постановления Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П.

С учетом изменения наименования на момент рассмотрения настоящего спора надлежащим истцом по заявленным требованиям является Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.


По расчету Министерства сумма задолженности ООО «ТРК Велес» по плате за пользование земельным участком составляет 95 125 руб. 48 коп. за период с 01.12.2022 по 15.03.2023.

Размер платы обоснованно рассчитан истцом в соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007 №510 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 №241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области», решением Ульяновской Городской Думы от 13.07.2005 №135 «О земельном налоге на территории муниципального образования «Город Ульяновск» и с учетом условий заключенного договора (с площади 5 547 кв.м.).

ООО «ТРК Велес» контррасчет исковых требований не произвел, доказательств оплаты задолженности не представил.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу исходя из фактических правоотношений, определив при этом какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

Суд квалифицирует требования истца как требования о взыскании арендной платы.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области направил в адрес ООО «ТРК Велес» претензию от 03.04.2023 № 73-ИОГВ-08-03/5641 исх.; данная претензия оставлена без внимания.

Поскольку ООО «ТРК Велес» не исполнил свои обязательства надлежащим образом, требование Министерства о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению в размере 95 125 руб. 48 коп. за период с 01.12.2022 по 15.03.2023.


Министерство также просит взыскать с ООО «ТРК Велес» проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2023 по 13.06.2023 в сумме 2 487 руб. 05 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Изучив расчет процентов, произведенный Министерством, суд находит его верным; расчет Министерства ООО «ТРК Велес» не оспорен, контррасчет процентов не представлен.

Учитывая то, что ООО «ТРК Велес» обязательства по внесению платы за землю не исполнены, требование Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению в сумме 2 487 руб. 05 коп. за период с 01.01.2023 по 13.06.2023.

Министерством также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.06.2023 по день фактического исполнения обязательства по уплате основного долга.

В силу ч. 3 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Таким образом, требования Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о взыскании процентов по день фактического исполнения денежного обязательства являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.


Обратившись в суд со встречным исковым заявлением Общество с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» просит взыскать с Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области убытки в сумме 97 612 руб. 00 коп., вызванные ненадлежащим исполнением договора купли продажи земельного участка.

Размер убытков истец по встречному иску рассчитывает путем сложения задолженности по арендной плате в размере 95 125 руб. 48 коп. за период с 01.12.2022 по 15.03.2023 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 487 руб. 05 коп. за период с 01.01.2023 по 13.06.2023, за взысканием которых Министерство обратилось с первоначальным иском.

Также Общество с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о взыскании убытков в сумме 770 786 руб. 00 коп., в том числе 488 161 руб. 98 коп. – реальный ущерб, 282 623 руб. 79 коп. - упущенная выгода, вызванные ненадлежащим исполнением Министерством договора купли-продажи земельного участка от 12.08.2021 №№24/02/П-2021-189 (дело №А72-8807/2023).

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.04.2023 по делу №А72-1179/2023 взысканы с Общества с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» в пользу Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области основной долг по арендной плате в размере 469 727 руб. 35 коп. за период с 13.08.2021 по 30.11.2022, пени за период с 06.12.2021 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 31.01.2023 в размере 18 434 руб. 63 коп., а также пени за просрочку платежа с 01.02.2023 по день фактической оплаты основного долга, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Таким образом, размер убытков (реального ущерба), за взысканием которых ООО «ТРК Велес» обратилось в рамках дела №А72-8807/2023 составляет задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 488 161 руб. 98 коп., взысканные с Общества решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.04.2023 по делу №А72-1179/2023.

Размер упущенной выгоды в сумме 282 623 руб. 79 коп. определен Обществом как сумма процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 Гражданского кодекса РФ, рассчитанных за период с 02.09.2021 по 15.03.2023 на цену земельного участка, установленную договором купли-продажи земельного участка №24/02/П-2021-189 от 12.08.2021 для покупателя ООО «ТРК Велес» - 1 943 621 руб. 29 коп. (расчет приведен в исковом заявлении).

По мнению ООО «ТРК Велес», Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области ненадлежащим образом исполнило обязательства по договору купли-продажи земельного участка №24/02/П-2021-189 от 12.08.2021, передав покупателям земельный участок с обременением. Таким образом, по причинам, которые не зависели от воли покупателей, зарегистрировать переход права собственности на земельный участок не представлялось возможным вплоть до 16.03.2023. По этой причине все арендные платежи, которые Общество внесло либо должно внести в период с 13.08.2021 по 15.03.2023, а также неустойка, начисленная за несвоевременное внесение указанных арендных платежей, составляют убытки Общества как покупателя по договору. Кроме того, мнению ООО «ТРК Велес», Обществу причинены убытки в виде упущенной выгоды в указанном выше размере.


В соответствии со ст.393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно ст.15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего: факт совершения ответчиком правонарушения, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением причинителя вреда и наступлением вреда, вина причинителя вреда, наличие убытков в заявленном размере.


Как было изложено выше, 12.08.2021 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (Правопредшественник истца по первоначальному иску) (Продавец), Обществом с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» (Покупатель 1), Обществом с ограниченной ответственностью «Велес» (Покупатель 2) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (Покупатель 3) подписан договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №24/02/П-2021-189 (т.1 дела №А72-8428/2023 л.д.49-51).

Согласно 2.1 договора от 12.08.2021 №№24/02/П-2021-189 цена Участка, указанного в пункте 1.1. Договора, определена на основании постановления Правительства Ульяновской области от 16.07.2015 № 333-П «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами», и составляет: 2 026 716 (два миллиона двадцать шесть тысяч семьсот шестнадцать) рублей 68 копеек, исходя из расчета: 19 302 063,61* 1,5%*7 = 2 026 716,68 (общий расчёт).

Покупатель 1: 2 026 716,68*959/1000 = 1 943 621,29,

Покупатель 2: 2 026 716,68*22/1000 = 44 587,77,

Покупатель 3: 2 026 716,68*19/1000=38 507,62.

Согласно п.2.3 договора от 12.08.2021 №№24/02/П-2021-189 указанная в пункте 2.1 Договора сумма выплачивается Покупателями в рублях в течение 7 (семи) календарных дней с момента подписания Сторонами Договора.

Платежным поручением №71 от 02.09.2021 ООО «ТРК Велес» перечислило по платежным реквизитам продавца 1 943 621 руб. 29 коп.

Согласно п.4.1 договора от 12.08.2021 №№24/02/П-2021-189 право собственности на Участок возникает у Покупателей с момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Обязательства по регистрации перехода права собственности пунктом 3.3.5 договора от 12.08.2021 №№24/02/П-2021-189 возложено на Покупателей.

По условиям п.1.3 договора купли-продажи от 12.08.2021 №№24/02/П-2021-189 наличие ограничений (обременений) в отношении земельного участка не зарегистрировано.

В то же время, судом установлено, что на момент подписания договора купли-продажи от 12.08.2021 №№24/02/П-2021-189 по данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:021003:93 было зарегистрировано ограничение в пользу ПАО Росбанк на основании определения Ленинского районного суда города Ульяновска от 03.11.2010 (дата регистрации ограничения – 15.11.2010).

Действительно, определением Ленинского районного суда города Ульяновска от 03.11.2010 по делу №2-6411/10 по иску ПАО «Росбанк» к ФИО6, ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области совершать регистрационные действия с объектом недвижимого имущества, являющимся предметом залога, а именно: право требования ФИО7, вытекающее из договора №6 от 15.05.2008 об инвестировании строительства торгово-развлекательного комплекса с детской площадкой в Заволжском районе г.Ульяновска, западнее жилого дома по ул.40-летия Победы, 5 (строительный номер) на часть нежилого помещения №В-2, расположенного на 1 этаже Комплекса в осях 15-19 и Ж-Л общей площадью 169,9 кв.м. по адресу: г.Ульяновск, западнее жилого дома по ул.40-летия Победы, 5.

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области обращалось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к ПАО Росбанк о прекращении обременения (ограничения), примененного определением Ленинского районного суда города Ульяновска от 03.11.2010 по делу №2-6411/10, и исключении из ЕГРН соответствующей записи (дело №А72-18004/2021).

В процессе рассмотрения спора Управлением Росреестра по Ульяновской области на основании заявления Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области техническая ошибка была устранена и запись об ограничении (запрете) в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:021003:93, расположенного по адресу: г.Ульяновск, западнее жилого дома по ул.40-летия Победы, 5 бала погашена.

Определением от 05.08.2022 по делу №А72-18004/2021 Арбитражный суд Ульяновской области принял отказ Министерства от иска, производство по делу №А72-18004/2021 было прекращено.

Таким образом, не позднее 05.08.2022 препятствия к регистрации перехода права собственности к покупателям земельного участка были устранены.

Однако, за регистрацией перехода права Общество обратилось лишь 26.12.2022.

Уведомлением от 30.12.2022 Управление Росреестра по Ульяновской области приостановило государственную регистрацию перехода прав по причине обращения за регистрацией не всех покупателей, а также по той причине, что одно из помещений в здании, размещенном на земельном участке, продано ФИО4 другому лицу (т.1 дела №А72-8428/2023 л.д.66-67).

07.02.2023 стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от 12.08.2021 №№24/02/П-2021-189, которым «Покупатель 3» ФИО4 был заменен на ФИО5.

16.03.2023 Управлением Росреестра по Ульяновской области зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:24:021003:93, расположенный по адресу: г.Ульяновск, западнее жилого дома по ул.40-летия Победы, 5 к участникам общей долевой собственности, в том числе к ООО «ТРК Велес» (доля в праве 959/1000).


Приведенные обстоятельства указывают на то, что задержка в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок вызвана, в том числе и действиями (бездействием) самого истца по встречному иску – ООО «ТРК Велес».

В силу ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Действуя разумно и добросовестно, ООО «ТРК Велес» как арендатор земельного участка, претендующий на его приобретение в собственность, мог и должен был запросить выписку из ЕГРН и узнать, свободен ли участок от ограничений (обременений), однако, не сделал этого.

В свою очередь Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, действуя в рамках, установленных Земельным кодексом РФ, не имело оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность лиц, обратившихся с соответствующим заявлением.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ООО «ТРК Велес» не представило достаточных и бесспорных доказательств вины Министерства в несвоевременной регистрации перехода права собственности на земельный участок к Обществу; противоправных действий либо бездействия со стороны Министерства суд также не усматривает.

Следовательно, правовые основания для взыскания убытков с Министерства отсутствуют.

Из материалов дела следует, что фактически ООО «ТРК Велес» пользовалось земельным участком, расположенным по адресу: г.Ульяновск, западнее жилого дома по ул.40-летия Победы, 5 в течение всего спорного периода.

При этом плата за пользование земельным участком ответчиком не осуществлялась.

В силу ст.1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату.

Удовлетворение предъявленных истцом требований приведет к бесплатному использованию Обществом земельного участка, что недопустимо.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, до приобретения земельного участка в собственность в установленном законом порядке общество, исходя из пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, не могло использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, и было обязано уплачивать арендную плату.

В абзаце 3 пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

С учетом указанного, а также исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 131 ГК РФ о том, что право собственности и иные вещные права на землю подлежат государственной регистрации, которая в силу части 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является единственным доказательством существования зарегистрированного права, следует вывод: только наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок позволяет его собственнику уплачивать плату за его использование в виде земельного налога.

Наличие спора между сторонами по выкупу земельного участка, в отсутствие в законе на то оснований, не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы, применяемого в отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок.

Данный вывод сформулирован в определении Верховного суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428.

Таким образом, именно арендная плата подлежит уплате Обществом по дату государственной регистрации права собственности на земельный участок.

К указанным выводам пришли и судебные инстанции по делу №А72-1079/2023.

При таких обстоятельствах исковые требования Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области следует удовлетворить полностью; исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» оставить без удовлетворения.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует возложить на Общество с ограниченной ответственностью «ТРК Велес».

Руководствуясь статьями ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

Исковые требования Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» в пользу Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области 95 125 руб. 48 коп. – основной долг, 2 487 руб. 05 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2023 по 13.06.2023, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.06.2023 по день фактической оплаты долга ответчиком, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ТРК Велес» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 905 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья И.В. Рыбалко