Решение от 29 декабря 2020 г. по делу № А60-48656/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-48656/2020
29 декабря 2020 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2020 года

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.А. Малова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-48656/2020 по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 20.09.2020,

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 02.03.2020, диплом от 06.07.2006.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР" (далее - ответчик), согласно которому истец просит:

Изменить Договор аренды помещений №2795 от 06.02.2018, дополнив его п. 3.7 следующего содержания:

«Арендодатель освобождается от уплаты платежей, предусмотренных п. 3.1.1., 3.1.2., 3.5., 3.14. договора аренды помещений № 2795 от 06.02.2018 за период с 01.04.2020 по 31.07.2020 (включительно) в связи с невозможностью осуществления деятельности по причине ограничения деятельности Арендодателя на основании Указа Губернатора Свердловской области от 26.03.2020 № 143-УГ.

На период с 01.08.2020 по 30.09.2020 (включительно) Арендатор обязуется оплачивать платежи, предусмотренные и 3.1.2., 3.5. в полном объеме на основании документов, подтверждающих несение указанных расходов Арендодателем. Сумма ежемесячной постоянной арендной платы за период с 01.08.2020 по 30.09.2020 подлежит оплате Арендатором в размере 50% и установленной Договором аренды помещений №2795 от 06.02.2018 суммы ежемесячной постоянной арендной платы за один квадратный метр площади Помещения в месяц. Суммы, предусмотренные п. 3.14. настоящего договора (маркетинговые платежи), за период 3 квартал 2020г. оплате не подлежат.

Арендатор уплачивает Арендодателю Переменную часть арендной платы, услуги эксплуатации и иные платежи и сроки предусмотренные Договором №2795 от 06.02.2018. С целью обеспечения выполнения Арендодателем сроков оплаты платежей, предусмотренных настоящим пунктом, Арендодатель обязуется в срок не позднее 20 числа текущего месяца предоставить Арендатору счета на оплату соответствующих ресурсов-услуг с документами, подтверждающими несение Арендодателем соответствующих расходов. В случае просрочки предоставления Арендодателем указанных в настоящем пункте документов Арендатор освобождается от ответственности за несвоевременную оплату соответствующих платежей, обязанность по оплате переносится на количество дней просрочки Арендодателя»

Определением от 06.10.2020 исковое заявление принято судом к производству и назначено предварительное судебное заседание на 10.11.2020.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит изменить обязательство, вытекающее из договора аренды № 2795 от 06.02.2018, в части оплаты арендной платы за период апрель – июль 2020 года, снизив платежи по арендной плате, вытекающие из п. 3.1. договора № 2795 от 06.02.2018 на 100 % до 0 рублей, а за период август – сентябрь 2020 года, снизив платежи по оплате постоянной части арендной платы, вытекающие из 3.5.1. договора № 2795 от 06.02.2018 на 50 % до 41879 руб. 29 коп. Суд принял уточнение исковых требований на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 11.12.2020 к материалам дела приобщены пояснения, представленные ответчиком в порядке ст. 81 АПК РФ.

В силу п. 5 ст.158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании.

Принимая во внимание, что для рассмотрения дела по существу необходимо представить дополнительные доказательства, без которых невозможно полное, всестороннее и объективное исследование всех обстоятельств дела, суд на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что рассмотрение дела следует отложить.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между истцом ИП ФИО2 (арендатор) и ответчиком ООО «Вектор» (арендодатель) заключен договор аренды помещений №2795 от 06.02.2018г., согласно которому во временное владение и пользование арендатору переданы нежилые помещения №63.64 общей площадью 53,7 кв.м., расположенные в ТРЦ «КИТ» по адресу <...>, литер «Б», на втором этаже, для осуществления торговой деятельности по продаже нижнего белья, купальников и сопутствующих аксессуаров.

Согласно разделу 3 Договора№2795 от 06.02.2018г. арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей. При этом сумма ежемесячной арендной платы определяется как произведение общей площади помещения и арендной ставки за один квадратный метр площади помещения, а переменная арендная плата подлежит оплате как возмещение стоимости потребленных в период пользования помещением электрической энергии, услуг теплоснабжения, водопотребления, канализации питьевой воды, канализации стоков. (п. 3.1.1., п. 3.1.2).

Кроме того, согласно п.3.5.1 Договора №2795 от06.02.201 8г. за предоставление доступа к сетям связи через городской телефонный номер и Интернет арендатор уплачивает 300 рублей, включая НДС - 18%, в месяц, за каждый телефонный номер, установленный в помещении.

Также в соответствии с п.3.5.3. Договора№2795 от 06.02.2018г. дополнительно к арендной плате Арендатор ежемесячно оплачивает Арендодателю услуги эксплуатации ТРЦ, включая поддержание в надлежащем состоянии здания ТРЦ, общих инженерно-технических сетей и систем, уборку мест общего пользования ТРЦ, его конструктивных элементов и прилегающей территории, вывоз твердых бытовых отходов, обеспечение охраны ТРЦ и прилегающей территории, поддержание общественного порядка в местах общего пользования ТРЦ. дератизацию, дезодорацию, дезинфекцию ТРЦ, рекламу и продвижение ТРЦ, пользование парковкой и земельным участком под ТРЦ (именуется в договоре как плата за услуги эксплуатации).

В соответствии с п.3.14.1 Договора №2795 от 06.02.2018г. кроме всех вышеуказанных платежей Арендатор перечисляет Арендодателю Плату за маркетинг - комплекс мероприятий, направленных на рекламу и продвижение ТРЦ на рынке с целью привлечения максимального числа посетителей. Указанная плата составляет 7 652,25 руб., в том числе НДС 18% за квартал.

Предприниматель обратился в суд с иском об уменьшении размера арендной платы за апрель – сентябрь 2020 года в связи со следующим.

Всемирная Организация Здравоохранения (ВОЗ) 11.03.2020 сделала сообщение, что распространение коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит характер пандемии.

В связи с этим Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 марта по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни.

Указом Губернатора Свердловской области от 26.03.2020г. №143-УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 №100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» с 28.03.2020г. введен режим повышенной готовности на территории Свердловской области, введены ограничения в работе в том числе торговых и торгово-развлекательных центров.

Таким образом, с 28.03.2020 использование истцом арендуемых по договору №2795 от 06.02.2018 помещений являлось невозможным.

Судом установлено, что истец 25.08.2020 обратился к арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы, просил освободить истца от обязанности по внесению арендных платежей за помещение на период приостановки государственными органами работы торгового центра и предоставление 50% скидки по оплате постоянной части арендной платы за период август, сентябрь 2020, однако ответчик требования не удовлетворил.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона; далее - Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы (обязательства). Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

В данном случае предприниматель вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за указанный период.

При определении размера арендной платы, подлежащей внесению Предпринимателем за спорный период, суд исходил из следующих обстоятельств.

Законодательство не предусматривает полного освобождения арендаторов от внесения арендной платы (однако, это не препятствует сторонами согласовать данное условие).

Договором аренды, заключенным Обществом и Предпринимателем, месячная арендная плата установлена пунктом 3.2 договора: сумма ежемесячной постоянной арендной платы определяется как произведение общей площади Помещения и арендной ставки за один квадратный метр площади Помещения. С даты подписания акта приема-передачи Помещения по 31.05.2018г. включительно арендная ставка составляет 1735 (одна тысяча семьсот тридцать пять) рублей, в том числе НДС - 18%, за одни квадратный метр плошали Помещения в месяц. С 01.06.2018г. арендная ставка составляет 1835 (одна тысяча восемьсот тридцать пять) рублей, в том числе НДС - 18%. за один квадратный метр площади Помещения в месяц.

В соответствии с разделом 3 договора постоянная арендная плата является платой за пользование помещением, местами общего пользования, возможность размещения рекламных носителей Арендатора в Помещении, в витринах Помещений (за исключением витрин на фасаде здания), вывески над входом в Помещение, переменная арендная плата включает в себя плату за потребляемые в арендуемых Помещениях и местах общего пользования коммунальные услуги: использование электроэнергии, теплоснабжение (включая поставку и транспортировку газа), водопотребленис. канализацию питьевой воды, канализацию стоков. Местами общего пользования являются те части ТРЦ и/или прилегающей к нему территории, которые используются для доставки, зоны погрузки и разгрузки, дороги и пандусы служебного пользования, пешеходные переходы, проезды, лестничные марши, лифты, эскалаторы, парковки, общественные санузлы, участки озеленения, проходы иные участки, предназначенные для общего пользования арендатором и иными арендаторами и / или их клиентами, посетителями ТРЦ.

У Общества как собственника здания сохранились расходы по его содержанию.

С учетом приведенных обстоятельств оснований для полного освобождения Предпринимателя от уплаты арендных платежей в заявленные им периоды не установлено. Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в обоснование доводов снижения размера арендной платы, суд пришел к выводу, что в рассматриваемой ситуации арендная плата подлежит уменьшению в следующем порядке: за период апрель – июль 2020 года, платежи вытекающие из п. 3.1.1, 3.1.2., 3.5.1, 3.5.3., 3.14.1 договора № 2795 от 06.02.2018 снижаются на 60 %, так как деятельность истца по независящей от него причине не осуществлялась, а за период август – сентябрь 2020 года, платежи по оплате постоянной части арендной платы, вытекающие из 3.1.1. договора № 2795 от 06.02.2018 подлежат снижению на 30 % в виду оставшегося ограничения в отношении определенного перечня лиц (граждане старше 65 лет и т.д.).

Размер снижения арендной платы отвечает принципам разумности и справедливости, обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Изменить обязательство, вытекающее из договора аренды № 2795 от 06.02.2018, в части оплаты арендной платы за период апрель – июль 2020 года, снизив платежи вытекающие из п. 3.1.1, 3.1.2., 3.5.1, 3.5.3., 3.14.1 договора № 2795 от 06.02.2018 на 60 %, а за период август – сентябрь 2020 года, снизив платежи по оплате постоянной части арендной платы, вытекающие из 3.1.1. договора № 2795 от 06.02.2018 на 30 % .

В остальной части отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья А.А. Малов