Решение от 23 мая 2024 г. по делу № А12-3871/2024

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград                                                                                              дело № А12-3871/2024

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 мая 2024 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарасовой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) с привлечением к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) и администрации Красноармейского района Волгограда (ИНН  <***>, ОГРН <***>)

о признании зарегистрированного права отсутствующим

от департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО2 по доверенности №19 от 25.03.2022;

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – не явились, извещены;

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области – не явились, извещены;

от администрации Красноармейского района Волгограда – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ответчик) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект: нежилое здание - павильон с аптечным учреждением и остановкой общественного транспорта с кадастровым номером №34:34:080107:2273, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:34:080096:34, по адресу: <...>.

Кроме того департамент просит обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:080096:34, расположенного по адресу: <...>, путем демонтажа (сноса) объекта с кадастровым номером 34:34:080107:2273.

Предприниматель отзыва на заявленные требования не представил, явлку представителей в судебное заседание не обеспечил.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя стороны истца, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

  Согласно статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЭ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

  В соответствии с положениями статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

  На основании статьи 1 Закона Волгоградской области № 136-ОД от 26.12.2014 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде осуществляется органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград, уполномоченными на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

  По сведениям ЕГРН спорный объект нежилое здание - павильон с аптечным учреждением и остановкой общественного транспорта с кадастровым номером №34:34:080107:2273, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:34:080096:34, по адресу: <...> принадлежит на праве собственности ФИО1.

Право собственности к ФИО1 перешло от предыдущего собственника ФИО3. Документом-основанием регистрации права собственности на спорный объект явилось решение Красноармейского районного суда Волгограда от 21.04.2009, вынесенного по делу № 2-1559/2009, из которого следует, что поскольку строительство павильона завершено ФИО4 С.А.Х., соответственно за ним признано право собственности на указанный объект.

Между тем в соответствии с п. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, преюдиция обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда, возможна только для дел с участием тех же лиц.

В свою очередь, в силу положений подпункта 5 пункта 1 статьи 8, пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 39 Устава города-героя Волгограда полномочиями по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории Волгограда обладала исключительно Администрация Волгограда.

Таким образом, при отсутствии тождества лиц, участвовавших при рассмотрении спора в суде общей юрисдикции и в арбитражном суде по настоящему делу, обстоятельства, установленные в решении Красноармейского районного суда г. Волгограда от 21.04.2009 по делу № 2-1559/2009, не имеют обязательного значения для департамента, в связи с чем, последний правомерно обращается в суд с заявленными требованиями.

Как следует из указанного выше решения Красноармейского районного суда Волгограда, ни администрация Волгограда, ни департамент не были привлечены к участию в рассмотрении дела. Более того, вопрос о законности возникновения спорных строений в судебном акте также не исследовался.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ).

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с данным федеральным законом, земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом или иными нормативными правовыми актами в порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Также в пункте 38 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закол в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрации права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом надвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Из анализа указанных норм следует, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает в случае осуществления строительства на отведенном в установленном законом порядке земельном участке (ст. 30 ЗК РФ) и при наличии разрешения на строительство, вьщаваемого органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ст. 51 ГрК РФ). Государственная регистрация осуществляется только в отношении недвижимого имущества, основным критерием которого является его прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.

Между тем спорный объект никогда не создавался как объект недвижимости.

Постановлением администрации Волгограда от 19.12.2002 № 1484 ФИО5 предварительно согласовано место размещение торгового павильона и остановкой общественного транспорта на земельном участке уч. № 8-0-57.

Далее на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ (в ранее действовавшей редакции) постановлением администрации Волгограда от 24.06.2011 № 1566 ФИО4 С.А.Х. предоставлен спорный земельный участок для эксплуатации павильона с аптечным учреждением и остановкой общественного транспорта. Во исполнение указанного постановления между администрацией Волгограда и ФИО4 С.А.Х. заключен договор аренды от 12.07.2012 № 9924 для эксплуатации павильона с аптечным учреждением и остановкой общественного транспорта.

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.п.3 п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, а именно наличие доказательств возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Строительство объектов недвижимости на момент возведения спорного объекта осуществлялось на основании Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ и Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» № 169-ФЗ от 17.11.1995 при наличии выданного в установленном порядке разрешения на строительство.

Согласно статье 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство - документ удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника сооружения, и соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Данная норма обязывала застройщика иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным зданием, а также разрешение на строительство.

Из положений статей 23, 27, 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 72 Закона Российской Федерации № 1550-1 от 06.07.1991 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» (действовавшего в указанный период) следует, что разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления.

Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к возведению объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 отмечено, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. Само по себе наличие записи в Едином государственном реестре прав на такой объект не определяет его правовой статус. Требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом случае только с учетом правовых критерий, приведенных нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешение уполномоченного органа на строительство, а также ввод в эксплуатацию именно недвижимого имущества - торгового павильона не выдавалось.

Определение понятия «павильон» приведено в Положении о разработке и утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов для реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг на территории Волгограда (утверждено Постановлением администрации Волгограда от 18.09.2012 № 2735), в соответствии с которым павильон - нестационарный мобильный объект, имеющий торговый зал и помещение для хранения товарного запаса, рассчитанный на одно или несколько рабочих мест (п. 1.3.3).

Некапитальный характер объекта - здание павильона, являясь условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, вместе с тем в силу п.52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 признается основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим.

Суд первой инстанции исходит из того, что здание павильона не относится к недвижимости, отсутствует разрешение на строительство указанного павильона как объекта недвижимого имущества, проектно-сметная документация и доказательства разрешения собственника земельного участка на строительство на данном земельном участке объекта недвижимости. Фактически торговый павильон представляет собой временное сооружение некапитального характера. Следовательно, право собственности на него не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсутствие документального подтверждения предоставления земельного участка для строительства объекта недвижимости, отсутствие разрешения на строительство, а также акта приемки в эксплуатацию такого объекта свидетельствуют о том, что спорный объект как объект недвижимости не возводился.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

При этом само по себе наличие записи в ЕГРН на такой объект не определяет его правовой статус.

Требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом случае только с учетом правовых критерий, приведенных нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на торговый павильон как на недвижимое имущество накладывает на собственника земельного участка, на котором оно находится, ограничения обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность, в соответствии с положениями земельного законодательства.

Поскольку спорный объект, права на который в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность конкретизации имеющихся у него полномочий.

В пункте 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Указанный способ защиты права, непосредственно связанный с восстановлением положения, существовавшего до нарушения права заинтересованного лица, и пресечением неправомерных действий, одновременно обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в ЕГРП (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 № 140-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО6 на нарушение его конституционных прав абзацем четырнадцатым статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Регистрация права собственности ответчика на спорные объекты как на объекты недвижимости нарушает интересы соответствующего органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными участками, поскольку влечет обязанность предоставить собственнику объектов земельный участок, необходимый для эксплуатации объектов, то есть создает угрозу нарушения публичных интересов, препятствует органам местного самоуправления в осуществлении функций и задач, установленных федеральным законом.

Земельный участок с кадастровым № 34:34:080096:34, расположенный по адресу: <...>, предоставлен в аренду на основании договора от 12.07.2012 № 9924 для эксплуатации павильона с аптечным учреждением и остановкой общественного транспорта. Основанием для предоставления земельного участка явилось наличие у ответчика зарегистрированного права собственности на объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым №34:34:080107:2273.

            Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

            Договор купли-продажи земельного участка с ФИО7 Ширинбейим Джавад Гызы подписан без торгов в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно в связи с нахождением на нем объектов недвижимости.

            Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ (редакция, действующая с 01.09.2013) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

            Требованиями ст. 168 ГК РФ (редакция, действующая до 01.09.2013) предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

            При этом, как в новой, так и в ранее действующей (до 01.09.2013) редакции статьи 166 ГК РФ установлено, что суд вправе по собственной инициативе применить последствия недействительности сделки.

            В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25, разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

            Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

            Поскольку указанный договор аренды земельного участка оформлен в связи с нахождением на нем объектов недвижимости, которые таковыми в действительности не являются, указанный договор аренды земельного участка не соответствует требованиям закона, что позволяет его квалифицировать как недействительную (ничтожную) сделку, которая не порождает каких-либо правовых последствий для сторон.

            Ничтожность первоначального договора-купли продажи земельного участка влечет ничтожность и последующих договоров, направленных на дальнейшее отчуждение Земельного участка ввиду того, что ничтожная сделка не порождает каких-либо последствий, за исключением связанных с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

            Материально-правовая цель при обращении с данным иском выражена в защите нарушенного права истца на пользование и распоряжение спорным земельным участком.

            Право на земельный участок подлежит восстановлению в предусмотренных федеральными законами случаях (статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

            В соответствии со статьей 60, пункта 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

            При таких обстоятельствах суд первой инстанции считает требования департамента подлежащими удовлетворению.

  В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) на объект: нежилое здание - павильон с аптечным учреждением и остановкой общественного транспорта с кадастровым номером №34:34:080107:2273, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:34:080096:34, по адресу: <...>.

            Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:080096:34, расположенного по адресу: <...>, путем демонтажа (сноса) объекта с кадастровым номером 34:34:080107:2273.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  его принятия, апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                          С.Г. Пильник