Решение от 27 июля 2018 г. по делу № А46-1663/2018

399/2018-86013(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 27 июля 2018 года А46-1663/2018

Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 24 июля 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем ФИО1, после перерыва помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Домострой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, о расторжении договора субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011, в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3927, в судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО2 по доверенности от 21.11.2017, личность удостоверена паспортом; ФИО3, по доверенности от 10.01.2018, личность удостоверена паспортом; ФИО4, руководитель, личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО5, по доверенности от 01.06.2018, личность удостоверена паспортом;

от третьего лица – ФИО6, по доверенности от 28.03.2018, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Зелёная долина» (далее – истец, ООО «Зелёная долина») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Домострой» (далее – ответчик, ООО «Домострой») о расторжении договора субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011, в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3927, заключённого сторонами.

Определением суда от 26.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент).

В судебном заседании истец требование поддержал в полном объёме. Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

07.03.2008 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Сибстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7103 (далее по тексту - Договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 7 лет находящийся в государственной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:000000:0573.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 04.04.2008. Земельный участок передан ООО «Сибстрой» по акту приема- передачи от 07.03.2008.

В соответствии с пунктом 3.1.2 Договора аренды, арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, передавать участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя (пункт 3.1.3 Договора аренды).

01.12.2010 к Договору аренды между ООО «Сибстрой» (Сторона 1) и ООО «Зеленая долина» (Сторона 2) подписано соглашение о перенайме к Договору аренды.

В соответствии с пунктом 1.1 соглашения от 01.12.2010 к Договору аренды, Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-7103 от 07.03.2008г.

Соглашение от 01.12.2010 к Договору аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 11.01.2011. Земельный участок передан Стороне 2 (заявителю) по акту приема-передачи от 01.12.2010.

Таким образом, с момента подписания указанного соглашения, заявитель являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:573.

Соглашением от 01.11.2013 пункт 1.1 договора аренды был изменен, ввиду выделения из земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:573 12 земельных участков, в связи с чем, предмет договора с указанной даты стал включать в себя 13 земельных участков с кадастровыми номерами:

55:36:000000:573, 55:36:110201:3921, 55:36:110201:3922, 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3924, 55:36:110201:3925, 55:36:110201:3926, 55:36:110201:3927, 55:36:110201:3928, 55:36:110223:2274, 55:36:110223:2275, 55:36:110223:2276, 55:36:0000000:151295.

Дополнительным соглашением от 08.04.2014 (зарегистрировано 21.04.2014), заключенным между арендодателем и арендатором, срок действия договора продлен на срок до 04.04.2020.

12.01.2011 между ООО «Зеленая долина» (Субарендодатель) и ФИО7 (Субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка (далее по тексту - Договор субаренды), в соответствии с которым Субарендодатель передает за плату, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) земельный участок, с кадастровым номер - 55:36:000000:0573, площадью - 302 629,00 кв.м., сроком действия до 30.03.2015.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.09.2011 в Договор субаренды внесены изменения.

28.03.2012 ИП ФИО7 на основании соглашения о перенайме по Договору субаренды передал свои права и обязанности по Договору субаренды новому субарендатору - ООО «МанросИнвест».

Дополнительными соглашениями: б/н от 10.10.2012 и б/н от 06.11.2013 в Договор субаренды внесены изменения.

28.11.2013 ООО «МанросИнвест» передало свои права и обязанности по Договору субаренды новому субарендатору - ООО «Маркус Райзен».

15.01.2014 ООО «Маркус Райзен» передало свои права и обязанности по Договору субаренды новому субарендатору ИП ФИО7

ИП ФИО7 на основании соглашения о перенайме от 10.02.2014 по Договору субаренды передал свои права и обязанности субарендатора в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3927, площадью 26 303 кв.м. новому субарендатору - ООО «Домострой».

28.05.2014 между ООО «Домострой» и ООО «Зеленая долина» заключено дополнительное соглашение к Договору субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011 о продлении срока аренды до 04.04.2020.

Дополнительным соглашением от 29.05.2014, заключенным между субарендатором и субарендодателем, в Договор субаренды внесены изменения.

Из содержания п. 1.3. договора субаренды (в действующей редакции) следует, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:3927 предоставлен во временное владение и пользование субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов.

В пунктах 3.2.1. и 3.2.1.1 Договора (в действующей редакции) сторонами определено, что помимо арендной платы субарендодатель передает субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке.

Согласно пункту 3.2.1.3.1. Договора субаренды в течение 14 дней со дня получения субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на земельном участке субарендатор обязуется направить в адрес субарендодателя, копию такого разрешения, выкопировку проектной документации, а также письменный расчет площади доли объекта недвижимости (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.2.1.3.2. исходя из площади, определенной сторонами согласно пункту 3.2.1.3.1. договора, стороны в течение 15 календарных дней со дня получения субарендодателем письменного расчета, в дополнительном соглашении согласовывают индивидуально-определенные помещения, подлежащие передаче (т.е. конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство) субарендатором субарендодателю по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 3.2.1.3.3. договора субаренды, по результатам согласования индивидуально-определенных помещений стороны не позднее 14 календарных дней со дня подписания дополнительного соглашения, предусмотренного пунктом 3.2.1.3.2. договора субаренды, заключают соответствующие договоры участия в долевом строительстве с существенными условиями, согласованными сторонами в договора субаренды.

Поскольку ООО «Домострой» на протяжении длительного периода времени должным образом не исполнял согласованные сторонами условия договора, ООО «Зелёная долина» направило в адрес ответчика претензию от 24.07.2017 № 88, в которой содержалось уведомление о необходимости предоставления письменных доказательств, подтверждающих осуществление ответчиком строительства соответствующих объектов недвижимости на арендуемом земельном участке, с учётом его разрешённого целевого использования, а также документы, подтверждающие обеспечение окончания строительства, не позднее срока окончания действия договора субаренды. В случае неисполнения требования истец указывал на расторжение договора субаренды от 12.01.2011 земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3927.

ООО «Домострой» в ответ на претензию истца известило о том, что в настоящее время выполнен комплекс мероприятий по освоению земельного участка. В ближайшее время будут продолжены работы по проектированию объектов капитального строительства к непосредственному проведению строительно-монтажных работ по строительству объектов капитального строительства, в связи с чем, субарендатор не находит оснований для расторжения договора.

Однако ООО «Зелёная долина» пришло к выводу о нарушении условий договора субаренды означенного участка, что и явилось причиной обращения в суд с настоящим требованием.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского

законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2.3.3 договора субаренды субарендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендную плату за пользование земельным участком.

В соответствии со 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может быть установлена, в том числе, в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

На основании пункта 3.2.1 договора субаренды субарендатор помимо арендной платы, в виде ежемесячных денежных платежей, передает субарендодателю право получить в собственность 4 процента от полезной площади возводимых объектов недвижимости на земельном участке.

Стороны договора субаренды в пунктов 3.2.1.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) пришли к соглашению о том, что обязанность субарендатора передать субарендодателю долю от площади объектов недвижимости,

создаваемых на арендуемом земельном участке, квалифицируется сторонами договора как арендный платеж по смыслу пункту 2 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, условиями договора установлено, что арендная плата по договору субаренды формируется из двух составляющих:

1) В виде ежемесячного денежного платежа (пункт 3.1.-3.2 договора субаренды). При этом размер арендной платы, уплачиваемой субарендатором в адрес субарендодателя (в указанной части) эквивалентен размеру арендной платы, уплачиваемой ООО «Зеленая долина» в адрес арендодателя - Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска по договору аренды № Д-Кр-31-7103.

2) В виде доли от площади объектов недвижимости, создаваемых субарендатором на арендуемом земельном участке (пунктом 3.2.1.2. договора субаренды).

Абзацем № 3 указанного пункта договора стороны установили, что способом уплаты арендной платы в данной части является заключение между субарендатором и субарендодателем соответствующих договоров долевого участия в строительстве, условия которых согласованы сторонами в пунктом 3.2.1.3.3. договора субаренды, а именно:

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства субарендодателю - окончание срока, на который выдано разрешение на строительство (в рассматриваемом случае -не позднее 12.02.2019);

- стоимость одного квадратного метра - 25 000 рублей.

Договором субаренды определен механизм исполнения обязанности арендатором по оплате части арендной платы, выраженной в доле от возведенных объектов.

Пунктом 3.2.1.3.1 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) определено, что в течение 14 дней со дня получения Субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 55:36:11020101:3927 субарендатор обязуется направить в адрес субарендодателя копию такого разрешения, выкопировку проектной документации, а также письменный расчет площади доли объекта недвижимости (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках договора субаренды.

В соответствии с пунктом 3.2.1.3.2 исходя из площади, определенной сторонами согласно пункту 3.2.1.3.1. договора, стороны в течение 15 календарных дней со дня получения субарендодателем письменного расчета, в дополнительном соглашении согласовывают индивидуально-определенные помещения, подлежащие передаче (т.е. конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство) субарендатором субарендодателю по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 3.2.1.3.3. договора субаренды, по результатам согласования индивидуально-определенных помещений стороны не позднее 14 календарных дней со дня подписания дополнительного соглашения, предусмотренного пунктом 3.2.1.3.2. договора субаренды, заключают соответствующие договоры участия в долевом строительстве с существенными условиями, согласованными сторонами в договора субаренды.

Исходя из вышеперечисленных сроков (пункт 3.2.1.3.1.-3.2.1.3.3 договора субаренды), соответствующие договоры участия в долевом строительстве полежали заключению сторонами не позднее 43 дней с даты получения субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на арендуемом земельном участке (14 дней +15 дней + 14 дней).

Из материалов дела следует, что ответчиком 12.02.2016 получено разрешение № 55- ш55301000-26-2016 на строительство 18-этажного жилого дома со строительным номером 7/1 в жилом квартале, расположенном в границах ул. 3-я Енисейская - ул. Б. ФИО8 - старица р. Замарайка - ул. Дмитриева в Кировском АО г. Омска. Срок действия разрешения - до 12.02.2019.

Так, исходя из даты выдачи разрешения на строительство № 55-ш55301000-26-2016, субарендатор был обязан:

- в срок до 26.02.2016 направить в адрес ООО «Зеленая долина» копию разрешения на строительство, выкопировку проектной документации, а также письменный расчет площади доли жилого дома со строительным номером № 7/1 (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках договора субаренды;

- в срок до 12.03.2016 заключить с ООО «Зеленая долина» дополнительное соглашение к договору субаренды о согласовании индивидуально-определенных помещений в многоквартирном жилом доме со строительным номером № 7/1, подлежащих передаче ООО «Зеленая долина»;

- в срок до 26.03.2016 заключить с ООО «Зеленая долина» договоры участия в долевом строительстве жилых и/или нежилых помещений в многоквартирном жилом доме со строительным № 7/1 на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110201:3927. Исходя из площади планируемого к постройке дома со строительным номером № 7/1 (по данным представленного в материалы дела разрешения на строительство S объекта – 15 480 кв.м.) между сторонами должны были быть заключены договоры купли-продажи будущих вещей (договоры долевого участия в строительстве) в отношении 619, 2 кв.м жилых/нежилых помещений.

То есть, срок исполнения обязательства субарендатора по оплате неденежной части арендной платы (доли объекта возводимого объекта недвижимости), исходя из даты получения разрешения на строительство наступил 26.03.2016.

Кроме этого, ответчик, в нарушение вышеуказанных пунктов 3.2.1, 3.2.1.3.1-2.3.1.3.3 договора: не сообщил истцу о получении разрешения на строительство, не направил проектную документацию и расчет площади доли объекта недвижимости, подлежащей передаче истцу, не заключил с истцом дополнительное соглашение к договору субаренды о согласовании индивидуально-определенных помещений в счет передачи вышеуказанной доли, не заключил соответствующие договоры долевого участия в строительстве.

Кроме того, из содержания означенного разрешения следует, что оно выдано на строительство на участке 18-этажного жилого дома со строительным номером 7/1, площадь застройки составляет 1 158,3 кв.м.

При этом, по утверждению истца, на означенном участке предполагается строительство 4-х многоквартирных домов, соответственно, разрешения на строительство еще 3-х многоэтажных жилых домов со строительными номерами 7/2, 7/3 и 7/4 на данном земельном участке ответчиком не получено.

Следовательно, ответчик не представил доказательств реальной возможности освоения земельного участка в оставшейся части до истечения срока действия договора субаренды б/н от 12.01.2011.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2.2.3 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) установлено право субарендодателя досрочно расторгнуть договор субаренды в судебном порядке в случае использования субарендатором земельного участка не по целевому назначению (пункт 1.3).

При этом сторонами согласовано, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке (пункт 3.2.1 и 3.2.1.1).

Т.е. истец, заключая указанный договор, преследовал цель приобрести в собственность объекты недвижимого имущества, возведённого на переданном участке.

По смыслу пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением, которое влечёт для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор субаренды датирован 12.01.2011 и заключён сроком до 04.04.2020, как и договор аренды.

За это время ответчиком проведён первоначальный ряд мероприятий направленных на освоение земельного участка, вместе с тем, до настоящего времени ответчик не приступил к строительству объектов на данном участке, кроме того, в материалы дела не представлены документы, подтверждающие наличие у ответчика фактической возможности начала ведения строительных работ.

Ввиду изложенного суд соглашается с доводом ООО «Зелёная долина» о том, что к установленному сроку – 04.04.2020 ответчик, учитывая темпы его деятельности, не построит объекты недвижимости, на долю в которых претендует истец, т.е. последний лишается того, на что рассчитывал при заключении договора субаренды.

Расторжение же договора предоставит ООО «Зелёная долина» возможность передать земельный участок в субаренду иному лицу для его освоения.

При этом ООО «Домострой» в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишено права после прекращения договора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, суд находит требование истца о расторжении договора субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011 в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924, заключённого между сторонами, подлежащим удовлетворению.

В связи с удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011 в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3927, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Домострой» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домострой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой