Решение от 21 сентября 2020 г. по делу № А84-1972/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Севастополь


Дело №А84-1972/19


Резолютивная часть судебного акта оглашена 14.09.2020

Полный текст судебного акта изготовлен 21.09.2020

Арбитражный суд города Севастополя

в составе судьи Архиповой С.Н.,

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (314920428300500, Севастополь)

к обществу с ограниченной ответственностью "Севастопольский" (9202000514, Севастополь)

о государственной регистрации перехода права собственности,

встречное исковое заявление ООО «Севастопольский»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о расторжении договора аренды от 01.04.199, обязании освободить объекты недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, ФИО3,

от ответчика – ФИО4,

установил:

23.04.2019 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратилась индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец, предприниматель) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Севастопольский" (ответчик, ООО «Севастопольский) о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества по договору аренды нежилых помещений от 01.04.1999 в отношении объектов:

- здание столовой, кадастровый номер 91:01:060001: 38, общей площадью 284,9 кв. м., <...>;

- здание (нежилое помещение), кадастровый номер 91:01:060002:29, общей площадью 136,2 кв.м., <...>.

Иск мотивирован тем, что между Сельскохозяйственным открытым акционерным обществом «Севастопольский» (правопредшественник ООО «Севастопольский»; арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) 01.04.1999 заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель выделяет в аренду арендатору помещение кафе «Замок» и помещение магазина №259 с последующим их выкупом по остаточной стоимости, а арендатор обязуется использовать помещения по их назначению. Истец полагает, что в полном объеме внес выкупную цену, размер которой определяется остаточной стоимостью помещений на момент их выкупа, в связи с чем у него возникло право собственности на данные объекты.

11.12.2019 от ООО «Севастопольский» поступило встречное исковое заявление, в котором оно просит расторгнуть договор аренды с индивидуальным предпринимателем ФИО5 и выселить ее из занимаемых помещений. Встречный иск мотивирован неисполнением предпринимателем обязанности по внесению инвестиций в указанные помещения и, как следствие этого, нарушением существенных условий договора и наличием оснований для его расторжения в судебном порядке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчика привлечена индивидуальный предприниматель ФИО6

Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, принимая во внимание заключения судебных экспертиз, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска и отклонения встречного иска.

Из материалов дела следует, что 01.04.1999 между СОАО «Севастопольский» (правопредшественник ООО «Севастопольский»; арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель выделяет в аренду арендатору помещение кафе «Замок» площадью 307 кв.м. и помещение магазина №259 площадью 96 кв.м. с последующим их выкупом по остаточной стоимости, а арендатор обязуется использовать помещения по их назначению.

Арендатор обязан содержать помещение в полном порядке, производить необходимый текущий ремонт.

В соответствии с п.3.1. договора, поскольку договор связан со значительными инвестициями в оборудование магазинов и кафе «Замок» (создании необходимого интерьера, проводке нового трубопровода, оснащение автономным теплом, оснащение охранно-пожарной сигнализации), риском доходности их, то стороны определили срок совместного долговременного действия договора – 25 лет со дня подписания, то есть до 01.04.2024.

Согласно п.4.1. договора арендатор обязуется выплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца, которая составляет 5% от остаточной стоимости здания в год на период подписания договора.

Вступившим в законную силу решением суда от 13.07.2015 по делу №А84-569/2015 на ответчика возложена обязанность по внесению изменений в договор аренды в следующей редакции, имеющей значение в рамках рассмотрения настоящего дела:

Изложить подпункт 1.1 пункта 1 договора аренды в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование Арендатору недвижимое имущество с последующим его выкупом по остаточной стоимости, принадлежащее Арендодателю на праве частной собственности согласно Свидетельства на право собственности, выданного Фондом коммунального имущества г. Севастополя 22 мая 2009 года:

- здание столовой, в целом состоящее из здания лит. «А» с навесом лит. «а» и тремя крыльцами, общей площадью 284,9 кв.м по адресу: <...>, кадастровый номер 91:01:060002:30;

- здание магазина, в целом состоящее из здания лит. «А» с пристройкой лит. «а» с четырьмя крыльцами, общей площадью 136,2 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 91:01:060002:29».

Дополнить договор аренды следующим пунктом: «6. Условия последующего выкупа арендованных помещений»:

6.1. Арендатор вправе выкупить помещения по истечении срока аренды или до его истечения.

6.2. При выкупе помещений по истечении срока аренды выкупная цена составляет остаточную стоимость помещений на момент их выкупа.

6.3. При выкупе помещений до истечения срока аренды выкупная цена, обусловленная п.6.2 договора, увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды, за исключением случаев, установленных п. 6.4 договора.

6.4. В случае, если Арендодатель выставит арендуемые помещения для продажи, Арендатор имеет первоочередное право досрочно их выкупить по цене, определённой в п. 6.2 договора.

6.5. После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 или п. 6.3 договора помещения переходят в собственность Арендатора.».

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта 11.11.2015 сторонами подписано Дополнительное соглашение к договору аренды от 01.04.1999.

Как указано ранее, арендная плата составляет 5% от остаточной стоимости здания в год. При выкупе помещений до истечения срока аренды выкупная цена увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

На момент выкупа нежилых помещений предприниматель оплачивал ответчику арендную плату в размере 600 руб. в месяц на основании выставляемых счетов, задолженности по внесению арендной платы у истца не имеется.

Как полагает истец, 22.02.2019 он внес, а ответчик принял всю выкупную стоимость в размере 48 000 руб., из которых 12 000 руб. – выкупная цена, составляющая остаточную стоимость помещений на момент их выкупа, 36 000 руб. – арендные платежи за период с момента выкупа до окончания срока договора аренды.

Полагая, что в силу п.6.5. договора стал собственником нежилых помещений, 04.03.2019 истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности, а 06.03.2019 и 20.03.2019 – к ответчику с требованием представить заявление о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества.

19.03.2019 регистрирующим органом вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности ввиду отсутствия заявления предыдущего собственника на переход права собственности. Указанное обстоятельство явилось основанием для подачи настоящего иска.

В соответствии со статьей 624 ГК РФ, выкупная цена - это цена, по которой стороны договорились передать в собственность арендатора имущество. Такая договоренность может включать в себя зачет в счет выкупной цены арендных или лизинговых платежей, или их части, или остаточную стоимость имущества .

Согласно условиям договора аренды арендатор вправе выкупить помещения на условиях, предусмотренных договором (п.п. 6.1-6.5 договора).

В соответствии с п. 6.2 договора выкупная цена составляет остаточную стоимость помещений на момент их выкупа, которая в случае выкупа помещений до истечения срока аренды увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды (п. 6.3 договора). Срок аренды установлен п. 3.1 договора – 25 лет с момента его подписания. Договор подписан 01.04.1999.

Таким образом, срок действия договора до 01.04.2024.

Пунктом 4.1 договора сторонами согласован размер арендной платы, составляющий 5% от остаточной стоимости здания на период подписания договора. Задолженности по арендной плате у истца перед ответчиком не имеется, каких-либо требований по её уплате ответчик к истцу не заявлял.

На момент выкупа нежилых помещений истец оплачивал ответчику арендную плату в размере 600,00 рублей в месяц на основании выставляемых последним счетов. Более того, между сторонами подписаны акты о приемке выполненных работ (оказанных услуг), которые содержат сведения о спорном договоре, периоде оплаты и размере арендной платы исходя из 600,00 рублей в месяц. Данные обстоятельства ответчиком признаются и не оспариваются.

Таким образом, если согласованный между сторонами размер арендной платы составляет 600,00 рублей в месяц – 5% от остаточной стоимости нежилых помещений, то остаточная стоимость нежилых помещений составляет 12 000 рублей (600*100/5=12000).

Как следует из материалов дела арендатор внес, а арендодатель принял, всю выкупную цену, обусловленную договором аренды (п. 6.3 договора аренды) в размере 48 000,00 рублей, из которых: - 12 000,00 рублей - выкупная цена, составляющая остаточную стоимость помещений на момент их выкупа; В данном случае материалами дела подтверждено, что имеется согласованный сторонами размер арендной платы в размере 600 рублей в месяц (5 % от остаточной стоимости здания на период подписания договора), соответственно, остаточная стоимость нежилых помещений составляет 12 000 рублей (600*100/5=12000).

Следовательно, ответчик в случае несогласия с указанной стоимостью, в силу ст. 65 АПК РФ, должен представить надлежащие и допустимые доказательства, подтверждающие иную остаточную стоимость спорных помещений.

Определением от 26.06.2019 суд обязал ответчика представить инвентарные карточки на спорные объекты. До настоящего времени ответчиком данное определение суда не исполнено.

В своих пояснениях представитель ответчика заявил об отсутствии у него инвентарных карточек на спорные объекты, при этом пояснил, что в 2017 году данные объекты были поставлены ответчиком на учет согласно их рыночной стоимости. В подтверждение данного обстоятельства ответчик представил справки о стоимости объектов основных средств.

Вместе с тем, суд полагает, что данные справки не являются надлежащим доказательством, поскольку документы, на основании которых они составлены, суду не представлены. Данные документы носят информационный характер и не подтверждают возражения ответчика.

По договору аренды с правом выкупа арендатору изначально передается объект аренды лишь во временное пользование. При последующем же выкупе право собственности переходит на объект аренды, состояние которого за время нахождения у арендатора изменилось вследствие естественного износа. Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N17389/10 судам при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества и его естественный износ. Судам остаточную стоимость имущества рекомендовано исчислять в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации имущества линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент (далее - ПБУ 6/01).

Согласно п.п. 14-15 ПБУ 6/01 стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных настоящим и иными положениями (стандартами) по бухгалтерскому учету. Изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств. При этом, коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. При принятии решения о переоценке по таким основным средствам следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Кроме того, согласно представленного ответчиком письма ООО «СТС» на запрос ООО «Севастопольский» последний признаёт, что с января 2017 года им выставлялись, а истцом оплачивались счета по арендной плате с учетом имеющихся данных по амортизации объектов основных средств, данных по первоначальной стоимости, сумме накопленной амортизации и сроку полезного использования, которые содержаться в его регистрах бухгалтерского учета за январь 2017 года, в размере 600 рублей ежемесячно (согласно п. 4.1 договора - 5% от остаточной стоимости помещений).

Более того, ответчик, утверждая, что на объекты в 2006 году (магазин) и в 2004 году (столовая) были оформлены инвентарные карточки, в тоже время их не предоставляет, как и не сообщает сведений, содержащихся в данных карточках. При этом он утверждает, что два здания полностью не с амортизированы.

Однако данные утверждения противоречат действующему законодательству ввиду следующего.

В силу ч. 1 ст. 258 НК РФ сроком полезного использования признается период, в течение которого амортизируемое имущество служит для выполнения целей деятельности организации. При этом срок полезного использования определяется исходя из даты ввода объекта в эксплуатацию и с учетом классификации основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Согласно классификации основных средств, утверждённой Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N1 (ред. от 28.04.2018), всего предусмотрено десять амортизационных групп.

Принимая во внимание, даты ввода объектов в эксплуатацию: 1964 год – объект по ул. ФИО7, 15 и 1969 год – объект по ул. ФИО7, 15 А, а также их технические характеристики, содержащиеся в технических паспортах БТИ, в частности, межэтажные перекрытия – деревянные балки, объекты входят в восьмую амортизационную группу (имущество со сроком полезного использования свыше 20 лет до 25 лет включительно). Следовательно, срок полезного использования объектов основных средств, включенных в восьмую амортизационную группу, составляет 25 лет (300 месяцев).

Таким образом, на момент выкупа срок полезного использования спорных объектов истек и, следовательно, объекты полностью с амортизированы, соответственно, внесение истцом всей обусловленной договором аренды выкупной цены свидетельствует о переходе арендованного имущества в собственность арендатора.

Согласно выводам судебной экспертизы, проведенной ФБУ «Севастопольская ЛСЭ Минюста России», размер остаточной стоимости по данных бухгалтерского учета согласно норме действующего законодательства с учетом сведений, указанных в инвентарных карточках в отношении спорного имущества, по состоянию на 22.02.2018 для здания столовой №705 составляет 47 071,33 руб., для нежилого помещения №706 – 27 482,13 руб..

При этом, выводы эксперта, основанные на данных инвентарных карточек, ответчиком не опровергнуты, надлежащих доказательств, свидетельствующих об иной остаточной стоимости, им не представлено. Уклонение ответчика от восстановления и предоставления первичных документов бухгалтерского учета и отчетности расценено судом как злоупотреблением правом.

В материалы дела истцом также представлено доказательство - Аудиторское заключение «Аудиторская фирма «Морион», согласно которому остаточная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 22.02.2019 составляет 74 553,62 рублей: - здание столовой, кадастровый номер 91:01:060001:38 общей площадью 284,9 кв.м., расположенного по адресу <...> рублей; - здание магазина, кадастровый номер 91:01:060002:29 общей площадью 136,2 кв.м., расположенного по адресу <...> рублей.

По причине непринятия исполнения, 20.01.2020 платежным поручением № 8 на депозит суда внесена сумма 45 000 рублей и платежным поручением №19 - сумма 17 553, 62 руб. в качестве выкупной цены по договору.

Кроме того, платежным поручением №51 от 14.02.2020 года на депозит суда внесена сумма 48 000 рублей, возвращенная ответчиком. То есть всего на депозите суда в качестве выкупной стоимости спорного недвижимого имущества находится 110 553,62 руб..

Согласно п.1 ст. 27 ГК РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит суда, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения.

На основании вышеизложенного, общая сумма остаточной стоимости по договору составляет 47071,44 руб. +27 482, 13 руб. = 74 553, 57 руб. Выкупная стоимость составляет 74 553, 57 + 36 000 (арендных платежей) = 110 553, 57 руб.

Согласно п. 6.5. договора, помещения переходят в собственность Арендатора с момента внесения им выкупной цены. Полная стоимость перечислялась ответчику, однако в связи с его уклонением от принятия перечислена на депозит суда.

Далее возникает обязанность у ответчика (Арендодателя) обеспечить покупателю оформление перехода права собственности на помещения – предмет договора.

В соответствии с требованиями действующего законодательства, обратится за регистрацией перехода права собственности должны обе стороны договора. ( п. п. 3, ч. 3 ст. 15 Федерального Закона № 218-ФЗ»).

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Моментом перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа является момент уплаты арендатором всей выкупной цены, а если предметом аренды является недвижимое имущество - момент государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды »).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 ст. 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Потому первоначальные исковые требования о регистрации перехода права подлежат удовлетворению в полном объеме.

Относительно требований по встречному иску суд отмечает следующее:

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; либо существенно ухудшает имущество; либо не вносит арендную плату более 2-х раз подряд.

Договор не содержал обязательств ФИО1 по выполнению значительных инвестиций, как не содержал и последствий их невнесения. ФИО1 не нарушала условий договора аренды и дополнительного соглашения к нему. Существенных нарушений условий договора не имеется, помещения используются по назначению, существенных ухудшений имущества также не имеется. Никаких претензий со стороны ООО «Севастопольский» по факту существенного ухудшения имущества либо существенного нарушения условий договора либо неиспользования помещения по назначению в адрес ФИО1 не поступало.

Предположения представителя ООО «Севастопольский» о размере предполагаемой прибыли предприятия от аренды до 01.04.2019 являются необоснованными. Договор заключался в 1999 году, в 2015 году подписывалось дополнительное соглашение. Иных размеров арендной платы сторонами согласовано не было.

Заключение эксперта №ЭТС 17-06/2020 судебно-строительно-технической экспертизы по материалам дела установлено несоответствие в здании столовой противопожарным правилам и нормам (Приказу Министерства Российской Федерации по делам гражданской чрезвычайном ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18.06.2003 года № 315, Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности, СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения.» Все указанные нарушения могут быть устранены.

К тому же имеется заключение пожарной инспекции о возможности эксплуатации здания. Более того, обязанность по обеспечению пожарной безопасности возлагается и на собственника помещения в том числе.

Также в заключении указано, что в помещениях, арендуемых ФИО1, имеются улучшения: трубопроводы системы холодного, горячего водоснабжения и канализации (водоподача и водоотведение), система охранной сигнализации. Установлено экспертом наличие текущего ремонта части помещений. Экспертом также установлено, что помещения здания магазина соответствуют противопожарным нормам, имеются необходимые трубопроводы систем канализации, холодного и горячего водоснабжения, имеется автономная система отопления (теплоснабжения) и пожарная сигнализация.

На основании вышеизложенного, так отсутствуют существенные нарушения условий договора аренды, существенных ухудшений арендуемых помещений, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы, встречные исковые требования подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности недвижимого имущества по договору аренды нежилых помещений от 01.04.1999 с общества с ограниченной ответственностью "Севастопольский" к индивидуальному предпринимателю ФИО1 на:

- здание столовой, кадастровый номер 91:01:060001: 38, общей площадью 284,9 кв. м., <...>;

- здание (нежилое помещение), кадастровый номер 91:01:060002:29, общей площадью 136,2 кв.м., <...>.

Перечислить ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» денежные средств в счет оплаты судебной экспертизы в сумме 9 608 руб..

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Севастопольский" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб., на оплату судебной экспертизы в сумме 9 608 руб..

В удовлетворении встречного иска отказать.

Перечислить ООО «Экотехсити» денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы в сумме 77 000 руб..

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.


Судья

С.Н. Архипова