Решение от 4 июня 2019 г. по делу № А40-6944/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-6944/19

64-61

05 июня 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области

к Обществу с ограниченной ответственностью «ОСТ-Третье кольцо Юго-Восток»

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок

при участии представителей:

от истца: ФИО2 доверенность от 17.12.2018

от ответчика: ФИО3 доверенность от 05.12.2018

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ОСТ-Третье кольцо Юго-Восток» о расторжении договора аренды земельного участка № 105 от 06.12.2006г., обязании общества с ограниченной ответственностью «ОСТ-Третье Кольцо Юго- Восток» за свой счет, в течение 30 календарных дней с даты вступления решения в законную силу, освободить земельный участок с кадастровым номером 71:14:030501:0231, общей площадью 255800 кв.м., находящийся по адресу: расположен примерно в 1000 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, Ильинское сельское поселение, <...>, и передать (возвратить) его по акту приема-передачи министерству имущественных и земельных отношений Тульской области, в состоянии, позволяющим использовать его надлежащим образом в соответствии с разрешенным использованием, с учетом принятых судом утонений исковых требований в порядке ст. 49 ПАПК РФ.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, обосновал заявление, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 606 ГК РФ. Мотивировал иск тем, что в нарушение условий договора аренды земельного участка № 105 от 06.12.2006г. ответчик не оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, 06 декабря 2006 года между Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район и обществом с ограниченной ответственностью «ОСТ-Третье Кольцо Юго-Восток» был заключен договор аренды № 105 земельного участка с кадастровым номером 71:14:030501:0231, общей площадью 255800 кв.м., находящийся по адресу: расположен примерно в 1000 м по направлению на северо- запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, Ильинское сельское поселение, <...>, для использования в целях для строительства объектов недвижимости.

Договор заключен сроком на 49 лет.

В связи с принятием Закона Тульской области от 10.12.2008 № 1168-ЗТО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле» распоряжение земельными участками с 01.01.2009, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле осуществляется администрацией Тульской области.

В соответствии с Постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 № 293 «О внесении дополнений в Постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 № 34 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены.

Указом губернатора Тульской области № 1 от 15.09.2011 «О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

Министерство экономического развития Тульской области является правопреемником министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в связи с реорганизацией министерства и министерства имущественных и земельных отношений Тульской области путем присоединения министерства имущественных и земельных отношений к министерству экономического развития Тульской области на основании указа Губернатора Тульской области от 2 ноября 2015 года № 317 «Вопросы совершенствования структуры органов исполнительной власти Тульской области».

С 01.01.2015 года в соответствии с Законом Тульской области от 20.11.2014 №2218- ЗТО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области» арендодателем по ранее заключенным договорам аренды земельных участков является министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

В соответствии с п. 3 Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области от 13.10.2016 г. № 452 Министерство является правопреемником министерства экономического развития Тульской области в части реализации полномочий по управлению и распоряжению в пределах своей компетенции имуществом области, предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах муниципального образования город Тула, в пределах полномочий, установленных федеральными законами, законами Тульской области, постановлениями правительства Тульской области.

В соответствии с пп. 45 п. 5 Положения Министерство выступает в качестве истца, ответчика, 3-го лица при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, и земельными участками, находящимися на территории Тульской области.

Поскольку в силу прямого указания закона Министерству переданы полномочия по осуществлению распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Тула, к нему перешли права арендодателя по спорному договору.

В соответствии с п. 3.1 договора, ответчик обязался уплачивать арендную плату, исчисленную со дня подписания договора. Размер арендной платы на 49 лет установлен по итогам проведения аукциона и составляет 603 000 000 рублей и изменению не подлежит в течение всего срока аренды. Арендная плата налогом на добавленную стоимость не облагается.

Согласно п. 3.2. размер арендной платы в год составляет 6 153 061,22 рублей и рассчитывается как разница между арендной платой за 49 лет аренды и первым арендным платежом, деленная на сорок девять лет.

Первый арендный платеж производится до 10 (десятого) числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Он состоит из 50 % арендной платы, исчисляемой за 49 лет аренды и составляет 301 500 000 руб.

Последующие платежи исчисляются ежегодно и уплачиваются за текущий год до 10 (десятого) числа января текущего года.

В установленной договором срок обязанности по своевременной уплате арендной платы ответчик не исполнил, в результате чего за ним за 2018 год образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.12.2006 № 105 в сумме 6 153 061 руб. 22 коп.

Министерством в адрес ответчика направлена претензия от 25.07.2018 № 29-01- 17/10991 с требованием о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате и причитающихся пени.

Ответчиком оплачена задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.12.2006 № 105, в сумме 6 153 061 руб. 22 коп. и пени в сумме 183 873 руб. 98 коп., итого в сумме 6 336 935 рублей 02 копеек., согласно квитанциям об оплате ООО «ОСТ - Третье кольцо Юго –Восток» оплатило задолженность 05.12.2018 года, то есть с просрочкой, в нарушении положения п. 3.1 договора.

В соответствии с п. 4.1.4. договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы (просрочки более чем три месяца, в случае не исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.1, 3.4 и нарушения других условий договора.

Положениями п. 6.2 договора установлено, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.4, а также по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством.

Истец ссылается на то, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В силу ч. 3 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Расторжение договора аренды и обязание возвратить земельные участки являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности.

Ссылка истца на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в данном конкретном случае не состоятельна, не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

Вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

Материалами дела подтверждается, что ООО «ОСТ ТКЮВ» надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды на протяжении 12 лет и в соответствии с п. 3.1. договора аренды, единовременно произвело оплату пропорционально 24,5 годам аренды в размере 301 500 000 руб.

Принимая во внимание существенный размер первоначального арендного платежа, который был своевременно и в полном объеме уплачен Арендатором, а также длительный характер арендных взаимоотношений сторон, расторжение договора аренды в связи с наличием задолженности в сумме 6 153 061,22 руб., нарушает права и законные интересы Арендатора, который на протяжении 12 лет оплачивает арендную плату, оплатил 50% от арендной платы на 49 лет - в сумме 301 500 000 руб. Общая сумма оплаченных арендных платежей составляет 375 336 734,64 руб.

Таким образом, в случае расторжения договора аренды явно будет нарушен справедливый баланс интересов сторон сделки, что поставит Арендатора в невыгодное положение. Заявленная истцом и оплаченная задолженность по арендной плате несоразмерна исполненным Арендатором финансовым обязательствам и не может служить основанием для расторжения договора аренды.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу положений ст. ст. 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как разъяснено в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», указанные обязательства сторон по договору аренды являются встречными. Следовательно, обязанность ответчика по уплате арендной платы по договору аренды существует при условии, что арендодатель исполнил свою обязанность, обеспечив ответчику возможность использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с условиями договора аренды, земельный участок предоставлен ответчику для использования в целях для строительства объектов недвижимости (п. 1.1).

Согласно п.п. 1.3., 4.3.1. договора аренды, участок не обременён арестом, залогом, сервитутом, правами третьих лиц. Арендатор имеет право на использование Земельного участка на условиях, установленных договором аренды.

В соответствии с Градостроительным планом земельного участка, выданным Администрацией города Тулы 29.12.2018, согласно постановлению администрации города Тулы от 13.10.2014 № 3204 «Об утверждении проекта линий градостроительного регулирования в городе Туле», земельный участок расположен на территории, ограниченной красными линиями, определяющими границу земель общего пользования.

Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.

Таким образом, начиная с 2014 года строительство на земельном участке невозможно и ответчик лишён права использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В п. 5 Обзора судебной практики № 3 (2017, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 г., указано, что из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца, поскольку требования заявленные в иске, не обоснованы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 450, 452, 606, 614, 619, 622, 655 ГК РФ, ст.ст. 49, 65, 71, 110, 112, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.А. Чекмарева