Решение от 24 февраля 2019 г. по делу № А81-9084/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-9084/2018
г. Салехард
25 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маслаковой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РедЭппл Инк" (ИНН 7727805593, ОГРН 1137746438796) к обществу с ограниченной ответственностью "Якиманка" (ИНН 7721287120, ОГРН 1157746199291) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 107 от 30.12.2015, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью "Нефтесервис" Общество с ограниченной ответственностью "Анкор Девелопмент"(ИНН 89040642507706811652, ОГРН 1147746769004),

при участии в судебном заседании:

от ООО "Анкор Девелопмент" – ФИО2, доверенности от 18.01.2019;

от ООО "Ред Эппл Инк" – ФИО3, доверенность № 04/19-ю от 09.01.2019, ФИО4, доверенность № 06/19-ю от 11.0.019;

от ООО "Якиманка" – представитель не явился;

от ООО "Нефтесервис" – ФИО5, доверенность № 03-63/018 от 25.12.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Анкор Девелопмент" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Якиманка» о расторжении договора аренды нежилого помещения № 107 от 30.12.2015 и дополнительных соглашений к нему от 01.08.2016, 01.09.2016, 14.11.2017, 15.11.2017, 16.11.2017, 17.11.2017, 20.11.2017, 21.11.2017, 22.11.2017, 23.11.2017, 24.11.2017, 27.11.2017.

Определением от 22.01.2019 в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца по делу ООО "Анкор Девелопмент" на его правопреемника ООО "РедЭппл Инк".

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства по делу извещен надлежащим образом, в том числе публично путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя ответчика по имеющимся в деле документам.

От ответчика в суд поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебных актов по разрешению споров о признании первых и вторых торгов по реализации имущества ООО "Анкор Девелопмент" недействительными и о процессуальном правопреемстве в отношении ООО "Ред Эппл Инк".

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Изучив доводы ответчика, суд установил, что каких-либо препятствий для рассмотрения настоящего дела по существу и вынесения законного и обоснованного судебного акта не имеется. Учитывая изложенное, ходатайство ответчика удовлетворению не подлежит.

В ходе судебного заседания истец ходатайствует о приобщении дополнительных документов к материалам дела, а именно уведомлений об имеющихся задолженностей по договору аренды и доказательства направления уведомлений ответчику.

Представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы в отношении искового заявления.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела ООО "Анкор Девелопмент" и ООО "Якиманка" был заключен договор аренды от 30.12.2015, по условиям которого ООО "Анкор Девелопмент" передает, а ответчик принимает во временное возмездное пользование:

- складские помещения, общей площадью 1 316,9 кв. м. (№ 152-156, № 158-184);

- торговое помещение, общей площадью 3 965 кв. м. (№ 188), расположенные на 1 этаже в здании многофункционального торгово-развлекательного центра, находящегося по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Донской с кадастровым номером 89:11:020209:960 (далее-центр).

Площадь нежилого помещения передаваемого в аренду в соответствии с документами, выданными БТИ составляет 5 281,9 кв. м.

Согласно п. 1.3 договора нежилое помещение, передаваемое в аренду, принадлежит ООО "Анкор Девелопмент" на праве собственности, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 89-89/08/207/2014-344 от 15.12.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 89 АА 311296 от 15.12.2014.

Нежилое помещение предоставляется ответчику в целях осуществления торговой деятельности (п. 1.5 договора).

Договором предусмотрено, что реорганизация организации ООО "Анкор Девелопмент", а также перемена собственника арендованного имущества не являются основаниями для изменения или расторжения договора (п. 1.7 договора).

Передача имущества подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2016 (приложения № 2 к договору).

В соответствии с п. 5.4 договора оплата производится ежемесячно, путем перечисления ответчиком суммы, указанной в п. 5.1 договора на расчетный счет арендодателя. Оплата арендной платы за каждый последующий месяц производится в текущем месяце до 28 числа.

Первая арендная плата ответчиком вносится в течение 10 банковских дней с момента подписания договора (п. 5.5 договора.

Согласно п. 5.1 договора ответчик должен вносить арендную плату в размере 280 рублей за один кв. м. в месяц, включая НДС 18 %, за пользование торговым помещением составляет 413 рублей за один кв. м., в месяц, включая НДС 18 %. Общая сумма арендной платы составляет 2 006 277 рублей в месяц, включая НДС 18 %.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен только по дополнительному соглашению.

Дополнительным соглашением от 01.08.2016 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 5 162,08 кв. м., общая арендная плата изменилась до 1 972 461 рубля 40 копеек.

Дополнительным соглашением от 01.09.2016 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 6 932, 48 кв. м., общая арендная плата изменилась до 2 468 173 рублей 40 копеек в месяц, включая НДС 18 %.

Дополнительным соглашением от 14.11.2017 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 7 141, 68 кв. м. общая арендная плата изменилась до 2 554 573 рубля 00 копеек, включая НДС 18 №.

Дополнительным соглашением от 15.11.2017 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 7 187,58 кв. м., общая арендная плата изменилась до 2 609 653 рубля 00 копеек, включая НДС 18 %.

Дополнительным соглашением от 16.11.2017 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 7 506,88 кв. м., общая арендная плата изменилась до 2 933 361 рубля 00 копеек, включая НДС 18 №.

Дополнительным соглашением от 17.11.2017 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 7 761,38 кв. м., общая арендная плата изменилась до 3 085 581 рубль 00 копеек, включая НДС 18 №.

Дополнительным соглашением от 20.11.2017 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 7 925, 48 кв. м., общая арендная плата изменилась до 3 216 861 рубль 00 копеек, включая НДС 18 №.

Дополнительным соглашением от 21.11.2017 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 8 052, 28 кв. м., общая арендная плата изменилась до 3 318 301 рубля 00 копеек.

Дополнительным соглашением от 22.11.2017 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 8 282,58 кв. м., общая арендная плата изменилась до 3 502 541 рубль 00 копеек, включая НДС 18 №.

Дополнительным соглашением от 24.11.2017 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 8 587,68 кв. м., общая арендная плата изменилась до 3 624 581 рубль 00 копеек, включая НДС 18 №.

Дополнительным соглашением от 23.11.2017 к договору стороны изменили общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений, которая составляет 8 587,68 кв. м., общая арендная плата изменилась до 3 624 581 рубля 00 копеек, включая НДС 18 №.

Договор вступает в силу с 01.01.2016 и заключается на срок 7 лет (п. 2.1 договора).

Гражданские права и обязанности, как это оговорено в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникают из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, которые, помимо прочего, возникают из договоров и иных сделок, как предусмотренных законом, так и не предусмотренных им, но не противоречащих ему.

Судом установлено, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах) (далее - ГК РФ), а так же условиями договора.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность своевременного внесения платы за пользование имуществом предусмотрена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке даже после уплаты долга, при условии соблюдения разумного срока для предъявления иска о расторжении договора.

ООО "Анкор Девелопмент" в адрес ответчика направил уведомление № 51-я от 08.06.2018 о досрочном расторжении договора, доказательства направления в адрес ответчика в материалах дела имеются.

Из материалов дела усматривается, и не оспаривается сторонами, что задолженность по договору аренды возникла с 2017 года, до настоящего времени она не погашена, арендатор проигнорировал письменные предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и предложение о расторжении договора.

Как установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-14358/2018 от 21.01.2019 с ответчика в пользу ООО "Анкор Девелопмент" была взыскана задолженность по арендной плате в сумме 11 467 543 рубля 35 копеек за период с 23.12.2017 по 16.03.2018.

Также "Анкор Девелопмент" обратился в Арбитражный суд Омской области за взысканием арендной платы в размере 19 183 614 рублей 10 копеек за период с 17.03.2018 по 27.04.2018 и с 26.06.2018 по 24.09.2018, однако данное дело находится на стадии судебного разбирательства.

Довод ответчика о том, что истцом не направлялись реквизиты для оплаты арендных платежей, в связи с чем оплата не производилась, судом считаются не обоснованными так как, ответчик при неизвестности реквизитов не был лишен возможности внести соответствующую сумму в депозит нотариуса, в связи с чем в силу правовой фикции, установленной подпунктом 4 пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство считалось бы исполненным.

Также суд считает, что создание препятствий в пользовании спорным имуществом, на которые ссылается ответчик, не является обстоятельством, которое действующее законодательство признает основанием для освобождения от ответственности за нарушение договорного обязательства.

Доказательств оплаты имеющейся задолженности по арендной плате с декабря 2017 года ответчиком в материалы дела не представлено, факт нарушения срока внесения арендной платы более чем за 2 месяца в течение срока действия договора аренды подтвержден материалами дела. Учитывая указанные нормы права и установленные судом фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о неисполнении ответчиком обязательств по договору, суд считает правомерным удовлетворение требований истца о расторжении спорного договора.

Определением от 22.01.2019 в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца по делу ООО "Анкор Девелопмент" на его правопреемника ООО "РедЭппл Инк".

Новый истец в адрес ответчика направил уведомление от 30.01.2019 об оплате задолженности за период с 06 декабря 2018 года по февраль, также ранее было направлено уведомление с просьбой сообщить о наличии или отсутствии задолженности перед предшествующим арендодателем, данные уведомления ответчиком проигнорированы.

В судебном заседании представитель ООО "РедЭппл Инк" настаивал на требования о расторжении договора аренды, в отношении письменных доводов ответчика о готовности истца рассматривать в качестве нового партнера и надлежащим образом исполнять обязательства, истцом не принимаются, полагает, что если бы ответчик хотел сотрудничать и решить спор мировым соглашением, то оплатил задолженность, которая сформировалась с момента перехода права собственности к новому собственнику торгового центра.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма № 66).

Таким образом, предъявляя по настоящему делу исковые требования о расторжении договора аренды № 107, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он до предъявления искового заявления по настоящему делу в арбитражный суд направлял ответчику письменное уведомление о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору, а также письменное предложение расторгнуть названный договор по основанию нарушения ответчиком обязательств по этому договору.

В подтверждение факта соблюдения данного порядка для обращения с иском в суд в части исковых требований о расторжении договора аренды ООО "Анкор Девелопмент" ссылается на уведомление от 20.03.2018 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и на уведомление от 08.06.2018 № 51-я, направленное в адрес ответчика, которое содержит предложение о расторжении договора аренды. Данные уведомления были получено ответчиком.

Таким образом, истцом досудебный порядок о расторжении договора аренды № 107, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ соблюден, материалами дела подтверждается неоднократное, длительное неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Указанные нарушения условий договора признаны судом существенными, и в связи с чем, являются достаточными основаниями для расторжения договора аренды в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворяет требования истца.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 107 от 30.12.2015 в редакции дополнительных соглашений от 01.08.2016, 01.09.2016, 14.11.2017, 15.11.2017, 16.11.2017, 17.11.2017, 20.11.2017, 21.11.2017, 22.11.2017, 23.11.2017, 24.11.2017 и 27.11.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Якиманка" и обществом с ограниченной ответственностью "Анкор Девелопмент".

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Якиманка" (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 629305, ЯНАО, <...>, дата регистрации 17.03.2015) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ред Эппл Инк" (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 620026, <...>, дата регистрации: 23.05.2013) 6 000 рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

С.В. Соколов