Решение от 19 июня 2019 г. по делу № А67-14728/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А67-14728/2019
г. Томск
18 июня 2019 г.
– дата объявления резолютивной части решения

19 июня 2019 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-е лицо: ФИО2

о взыскании 312 431,47 руб.

при участии:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 07.02.2019 № 5,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» о взыскании 312 431,47 руб., из которых 298 115,98 руб. – задолженность по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка № 040321:20 за период с 01.10.2017 по 30.09.2018, 14 315,49 руб. – пеня, начисленная на основании пункта 4.9 договора за период с 16.11.2017 по 21.11.2018.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка № 040321:20 исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в части, приходящейся на помещения с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2601, площадью 331,1 кв.м, и 70:21:200021:2596, площадью 510,3 кв.м (общая площадь 841,4 кв.м), за период с 01.10.2017 по 30.09.2018 составила 298 115,98 руб., на сумму задолженности подлежит начислению пеня на основании пункта 3.8 договора (л.д. 6-7 т.1).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сослался на то, что не является стороной договора аренды № 040321-20, т.к. при покупке объекта недвижимости замена стороны в договоре аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не происходит автоматически, покупатель лишь приобретает право пользования земельным участком, занятым данным объектом не праве аренды; истцом неверно определена доля ответчика в праве на арендованное имущество; указал, что размер арендной платы должен рассчитываться в соответствии с требованиями, установленными Решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков»; задолженность за период с 01.10.2017 по 31.03.2018 в отношении земельного участка по ул. Белинского, 54 уже взыскана с ответчика решением по делу №А40-258161/2018 (л.д. 44-48, 72, 133-134 т.1).

3-е лицо отзыв на исковое заявление не представило.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие ответчика, 3-его лица (части 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично в сумме 309 027,90 руб..

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра города Томска от 08.01.2003 № 12-з ООО «Тройка М» предоставлен в аренду сроком до 08.01.20028 земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 2 804 кв.м (кадастровый номер 70:21:0200021:0013), с установлением облагаемой арендной платой площади равной 296 кв.м (л.д. 102-103 т. 1).

На основании указанного постановления между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и ООО «Тройка М» (ООО «Томская Медиа Групп» на основании дополнительного соглашения № 1/1, л.д. 14 т.1) (арендатор) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 040321:20, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200021:0013) в редакции дополнительного соглашения от 08.01.2003 № 1 (л.д. 10-13 т.1). Земельный участок передан для эксплуатации и обслуживания административных помещений. Срок договора аренды установлен с 08.01.2003 по 08.01.2028.

В силу пункта 1 дополнительного соглашения № 1/2 площадь земельного участка, облагаемая арендной платой, изменена на 761,9 кв.м (л.д. 15 т.1).

В соответствии с дополнительным соглашением от 11.05.2007 права и обязанности по спорному договору и дополнительному соглашению № 1 перешли к ООО «Медиа М» (л.д. 16 т. 1), в соответствии с дополнительным соглашением от 22.07.2011 – от ООО «Медиа М» к ЗАО «Форма М» (л.д. 18-19 т.1).

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 08.11.2018 № КУВИ-001/2018-12677820 (л.д. 20-26 т. 1).

Арендованный земельный участок передан во владение и пользование ООО «Медиа М» по акту приема-передачи от 11.05.2007 (л.д. 17 т. 1).

Договором аренды № 040321:20 в редакции дополнительного соглашения от 22.07.2011 предусмотрено, что размер арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы, указанной в дополнительном соглашении, на площадь земельного участка, указанную в дополнительном соглашении (пункт 3.1); плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в дополнительном соглашении, и вносится равными долями поквартально не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.3); в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 3.8).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на помещения с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2601, площадью 331,1 кв.м (пункт 9.1 выписки из ЕГРП, л.д. 27-31 т.1), 70:21:200021:2596, площадью 510,3 кв.м (пункт 11.1), суммарной площадью 841,4 кв. м, расположенные в здании по адресу: <...>, перешло от ЗАО «Форма М» к ООО «Авангард».

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200021:0013 не исполнял.

Размер арендной платы в указанный период определен истцом в соответствии с решением Думы города Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», которым для земельных участков в 3 зоне градостроительной ценности для административно-офисных помещений установлена ставка в размере 360 руб. за кв. м.

По расчету истца задолженность за период с 01.10.2017 по 30.09.2018 составила 298 115,98 руб., в связи с чем, департамент недвижимости обратился с иском в суд.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, в силу положений закона с даты регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения с кадастровыми номерами 70:21:200021:2596, 70:21:200021:2601, к последнему перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № 040321:20.

Расчет облагаемой платой площади по договору аренды № 040321:20 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 08.01.2003 определен истцом на основании расчета, подготовленного ОАО «Томскводпроект», исходя из площади земельного участка, площади здания по ул. Белинского, 54, доли помещений ООО «Томская Медиа Группа» в указанном здании (л.д. 63 т.1).

Суд принимает возражения ответчика в части неверного определения облагаемой арендной платой доли земельного участка в силу следующего.

Согласно расчету, подготовленному ОАО «Томскводпроект» ООО «Томская Медиа Группа» эксплуатирует 3 этаж здания площадью 458,9 кв.м., 4 этаж – 657,3 кв.м., общая занимаемая площадь – 1116,2 кв.м.

При рассмотрении дела судом установлено, что ООО «Авангард» принадлежат помещения с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2601, площадью 331,1 кв. м, 70:21:200021:2596, площадью 510,3 кв.м, общая занимаемая площадь - 841,4 кв.м.

Таким образом, доля облагаемой арендной платой земельного участка определена исходя из большей площади помещений – 1116,2 кв.м вместо 841,4 кв.м.

Для определения облагаемой арендной платой доли земельного участка судом установлено, что в собственности ООО «Авангард» в здании по адресу: <...> находятся помещения с кадастровыми номерами: 70:21:200021:2602, площадью 436,1 кв., 70:21:200021:2600, площадью 790 кв.м, 70:21:200021:2598, площадью 14 кв.м., 70:21:200021:2623, площадью 39,4 кв.м., 70:21:200021:2622, площадью 458,8 кв.м., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 111-126 т.1), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 16.11.2018 № 99/2018/217132208 (л.д. 27-31 т. 1).

В указанном здании также расположено помещение, площадью 209,1 кв.м., принадлежащее ФИО2, что подтверждается регистрационным свидетельством о собственности на недвижимость от 06.10.1997 реестровый № 60-547 (л.д. 80 т.1).

Таким образом, общая площадь помещений в здании по ул. Белинского, 54 в г. Томске составляет 3130,7 кв.м.

Площадь земельного участка составляет 2 804 кв.м.

Следовательно, облагаемая арендной платой площадь земельного участка по дополнительному соглашению от 08.01.2003 № 1 к договору аренды № 040321:20 для эксплуатации помещений с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2601, 70:21:200021:2596 составляет 753,6 кв. (2 804*841,4 / 3130,7).

Таким образом, исходя из условий договора, по расчету суда размер арендной платы за период с 01.10.2017 по 30.09.2018 составляет 294 868,36 руб.

Ответчик доказательства оплаты долга в сумме 294 868,36 руб. не представил, размер задолженности не оспорил.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 294 868,36 руб. является обоснованным, в остальной части удовлетворению не подлежит.

Довод ответчика о том, что задолженность в отношении земельного участка по ул. Белинского, 54 в г. Томске за период с 01.10.2017 по 31.03.2018 уже взыскана с ООО «Авангард» решением по делу №А40-258161/2018 судом не принимается, поскольку основания исков разные.

В настоящем деле заявлено требование о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 040321:20, расположенного по адресу: <...>, в редакции дополнительного соглашения от 08.01.2003 № 1. По указанному дополнительному соглашению в редакции дополнительного соглашения № 1/2 земельный участок передан в аренду для эксплуатации помещений по адресу: <...>, с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2601, 70:21:0200021:2596, площадью 331,1 кв.м и площадью 510,3 кв.м соответственно.

В деле № А40-258161/2018 – основанием является договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка № 04 03 21:20, расположенного по адресу <...> в редакции дополнительного соглашения № 3 от 27.04.2009. По указанному дополнительному соглашению земельный участок передан в аренду для эксплуатации помещений с кадастровыми номерами 70:21:200021:2602, 70:21:0200021:2600 по адресу: <...>, суммарной площадью 1226,1 кв.м.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.8 договора начислил пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 16.11.2017 по 21.11.2018 в размере 14 315,49 руб.

С учетом частичного удовлетворения суммы основного долга по расчету суда сумма пени составляет 14 159,54 руб.

Ответчик об уменьшении неустойки не заявил, доказательства возможного получения истцом необоснованной выгоды в материалы дела не представил, в связи с чем, основания для уменьшения размера пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Ответчик доказательства уплаты пени в сумме 14 159,54 руб. не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 14 159,54 руб. является обоснованным, в остальной части удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, статей 307, 309, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь частью 3 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авангард» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 294 868 руб. 36 коп. основного долга, 14 159 руб. 54 коп. пени, а всего 309 027 руб. 90 коп.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авангард» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 148 руб. 24 коп.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.О. Попилов