Решение от 26 декабря 2017 г. по делу № А38-10037/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002 Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-10037/2017
г. Йошкар-Ола
26» декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.А

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика до перерыва – ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности, после перерыва – ФИО4 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (далее – министерство), обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+», в котором просит признать недействительной ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка и обязать ответчика вернуть земельный участок продавцу.

По утверждению истца, сделка совершена с нарушением правил пункта 3 статьи 33, статьи 36 Земельного кодекса РФ, поскольку площадь расположенного на земельном участке объекта недвижимости несоразмерна площади проданного земельного участка.

Исковое требование обосновано правовыми ссылками на статьи 166, 168 ГК РФ, статьи 33, 36 Земельного кодекса РФ (т. 1, л.д. 4-9, 31-32, 96-104, т. 2, л.д. 32-35).

В судебном заседании министерство поддержало заявленные требования в полном объеме (протокол судебного заседания).

Ответчик, общество с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+», в письменном отзыве на иск, дополнении к нему и в судебном заседании требования не признал и указал, что земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет для размещения базы отдыха. Согласно архитектурному проекту база отдыха была запроектирована как имущественный комплекс, где помимо строительства объекта недвижимости предусматривалось возведение 29 объектов и сооружений вспомогательного использования, предназначенных для обеспечения полноценного функционирования базы отдыха (спортивные, детские площадки, место для размещения палаточного лагеря, места для размещения шашлычниц и кострища, будки охраны, беседки, дорожки и т.д.). Тем самым утверждение истца о значительном превышении площади земельного участка является неверным. Кроме того, в настоящее время в результате реализации принятого в 2015 году решения о реконструкции базы отдыха обществом возведено 4 стационарных корпуса (незавершенное строительство), проложены дополнительные газовые, электрические, водопроводные и канализационные сети и колодцы, тем самым, по мнению ответчика, применение реституции в виде возврата земельного участка продавцу невозможно.

Также общество заявило, что истец действует недобросовестно, поскольку на протяжении двух с половиной лет после заключения сделки орган государственной власти не предъявлял обществу никаких претензий, и его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность. Тем самым по правилам пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения

Кроме того, ответчик заявил о пропуске министерством срока исковой давности и просил в удовлетворении исковых требований отказать (т. 1, л.д. 42-46, 143-149, т. 2, л.д. 36-38).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав представителей сторон, арбитражный суд отказывает в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

17.01.2012 на основании заявления Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в целях постановки на государственный кадастровый учет земельного участка администрацией Волжского муниципального района Республики Марий Эл утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории ориентировочной площадью 24 350 кв.м., местоположение: Республика Марий Эл, Волжский район, поселок Кичиер, севернее земельного участка 12:15:3401001:6, а также утвержден акт о выборе земельного участка для строительства базы отдыха (т. 1, л.д. 48-51).

Распоряжением от 24.01.2012 министерство предварительно согласовало обществу с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+» место размещения базы отдыха на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 52-53).

14.05.2012 министерство и общество на основании постановления от 14.05.2012 заключили договор аренды земельного участка площадью 23 353 кв.м., с кадастровым номером 12:15:0000000:378, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Волжский район, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: место нахождения базы отдыха (далее – спорный земельный участок), сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 54-60). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 61), земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 62).

24.10.2014 администрацией Волжского муниципального района выдано разрешение на ввод в эксплуатацию базы отдыха, расположенной по адресу: Республика Марий Эл, <...> (т. 1, л.д. 76-77).

Согласно проекту база отдыха включает в себя один объект капитального строительства (двухэтажное здание общей площадью 108, 7 кв.м.) и 29 объектов и сооружений вспомогательного использования, предназначенных для обеспечения полноценного функционирования базы отдыха (спортивные, детские площадки, место для размещения палаточного лагеря, места для размещения шашлычниц и кострища, будки охраны, беседки, дорожки и т.д. – т. 1, л.д.65-69). Право собственности общества на здание зарегистрировано в установленном законом порядке 11.11.2014 (т. 1, л.д. 25-26).

17.11.2014 министерство и общество заключили договор купли-продажи спорного земельного участка (т. 1, л.д. 19). Договор исполнен сторонами, земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 20), денежные средства в сумме 28 794 руб. 25 коп. в счет платы за проданный объект перечислены на расчетный счет продавца (т. 2, л.д. 39).

Права собственности общества на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 19, оборотная сторона).

Истец, ссылаясь на статьи 33, 36 Земельного кодекса РФ (действовавшего на дату заключения сделки) считает договор купли-продажи недействительной ничтожной сделкой, поскольку площадь расположенного на земельном участке объекта недвижимости (108, 7 кв.м.) несоразмерна площади проданного земельного участка (23 353 кв.м.).

Позиция министерства не соответствует нормам гражданского права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на дату совершения спорной сделки) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Земельные участки могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости.

Предусмотренное указанной нормой исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, действовавшей на момент совершения сделки.

В силу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 27.01.2009 № 12202/07.

Возникновение права пользования земельным участком, находящимся под объектом недвижимости и необходимым для его использования только у собственника данного объекта, не допускают возможности предоставления соответствующего земельного участка в собственность иному лицу. При приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, по правилам статьи 36 ЗК РФ, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

На основании пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Истец полагает, что сделка купли-продажи является ничтожной, поскольку площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации зарегистрированного объекта недвижимости. Мнение ответчика о том, что такая сделка является оспоримой, что влечет пропуск министерством годичного срока исковой давности, арбитражный суд считает юридически ошибочным. Сделка купли-продажи земли, совершенная с нарушением статей 33, 36 Земельного кодекса РФ, посягает на публичные интересы, поэтому в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной. Срок исковой давности в таком случае по правилам статьи 196 ГК РФ составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая – к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

В данном случае срок исковой давности начинает течь с даты подписания акта приема-передачи земельного участка – 18.11.2014. Истец обратился в арбитражный суд с иском 01.09.2017, тем самым трехлетний срок исковой давности не пропущен.

Между тем оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Согласно градостроительному плану земельный участок с кадастровым номером 12:15:0000000:378 находится в зоне Р-3 (зона объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма), основными видами разрешенного использования которой являются здания санаторно-курортных и оздоровительных учреждений, отдыха и туризма, спортивно-зрелищные, спортивно-развлекательные и физкультурно-оздоровительные здания, строения, сооружения, детские площадки, водно-спортивные объекты, объекты проката спортивно-рекреационного инвентаря (т. 2, л.д. 42-51).

Таким образом, размещение базы отдыха на спорном земельном участке соответствует его основному виду разрешенного использования.

Истец в качестве доказательства площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости площадью 108, 7 кв.м., представил технико-экономическое обоснование, составленное в 2017 году открытым акционерным обществом «Марийскгражданпроект-Базовый территориальный проектный институт» (далее – Обоснование). Указанное Обоснование выполнено на основании Нормативов градостроительного проектирования Республики Марий Эл и СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», в результате применения которых эксперт пришел к выводу о том, что для размещения здания заявленной площади достаточно земельного участка площадью 470, 7 кв.м., из которых 50 кв.м. занимает автостоянка на 2 машиноместа, 16 кв.м. – детская игровая площадка, 9 кв.м. – площадка для тихого отдыха, 237 кв.м. – разворотная площадка и тротуары, 50 кв.м. – площадь озеленения (т. 2, л.д. 12-25).

Однако расположение на земельном участке, сформированном для размещения базы отдыха, иных вспомогательных объектов, необходимых для полноценного функционирования базы отдыха, не является нарушением названных норм. Кроме того, согласно Обоснованию расчет площади земельного участка производился на основании картографического материала без выезда на местность. При этом из представленных расчетов не следует, что эксперт учитывал фактическую планировку территории и наличие на ней обильной растительности. Между тем как следует из материалов дела, на спорном земельном участке произрастает большое количество деревьев, которые вырубке не подлежат, что следовало учитывать при расчетах.

В соответствии с частями 1-5 статья 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленное истцом технико-экономическое обоснование по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что оно не является достаточным и убедительным доказательством невозможности размещения базы отдыха на земельном участке большей площади, чем рассчитано экспертом.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок сформирован для строительства и размещения базы отдыха как единого комплекса, в состав которого входят разнородные элементы, объединенные единым функциональным назначением – организацией отдыха и досуга граждан (спортивные площадки – для мини-футбола, волейбола, бадминтона, детские площадки, площадка для размещения палаточного лагеря, площадка для размещения шашлычниц и кострища, будка охраны, беседки, дорожки, биотуалеты, летние душевые кабины, площадки для мусорных контейнеров). Нормальная эксплуатация всей базы в данном случае обеспечивается функциональной связью объектов, входящих в ее состав.

Тем самым арбитражный суд приходит к итоговому выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что формирование спорного земельного участка осуществлено вопреки сложившемуся порядку землепользования, с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, а переданный по договору участок имеет излишние площади, которые не должны использоваться для полноценной эксплуатации базы отдыха.

При этом с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 6200/10, суд считает, что наличие на земельном участке отдельных объектов, не являющихся недвижимостью, не препятствует приватизации всего земельного участка, сформированного и выделенного под размещение базы отдыха как единого комплекса.

Таким образом, арбитражный суд не усматривает оснований для признания сделки недействительной по причине несоблюдения требований статей 33, 36 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 ГК РФ. Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего – стороны сделки), которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества после подписания договора купли-продажи исполнило сделку: передало по акту приема-передачи земельный участок и приняло от покупателя денежные средства за него. В арбитражный суд с иском о признании договора недействительным продавец обратился через 2 года 10 месяцев после ее заключения, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в течение указанного времени министерство давало основание другим лицам полагаться на недействительность сделки. Напротив, в ответе на письмо гражданину в июне 2016 года министерство сообщает о предоставлении ответчику спорного земельного участка в рамках земельного законодательства (т. 2, л.д. 5-8).

В рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Общество, разумно полагаясь на действительность сделки, после приватизации земельного участка и проведения лесопатологического обследования, приняло решение о реконструкции базы отдыха, составив проектную документацию на второй этап строительства (т. 1, л.д. 124-127). Администрацией Волжского муниципального района 04.03.2016 выдано новое разрешение на строительство базы отдыха (т. 1, л.д. 114). В настоящее время в результате перепланировки на спорном земельном участке расположено 4 здания для проживания отдыхающих (незавершенное строительство степенью готовности 70%) общей площадью 1295, 8 кв.м. (т. 1, л.д. 115-123, т. 2, л.д. 52-63). Кроме того, на земельном участке проложены дополнительные газовые, электрические, водопроводные, канализационные сети и колодцы (т. 1, л.д. 128-131), запланировано возведение нескольких гостевых домов, комплекса для приема водных процедур, столовой (т. 1, л.д. 107).

Гражданское законодательство направлено на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, на защиту прав добросовестных участников гражданско-правовых отношений, а также законность, стабильность и предсказуемость развития этих отношений, поэтому арбитражный суд признает обращение министерства в суд с настоящим требованием злоупотреблением своим правом.

На основании изложенного, арбитражный суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ, поэтому вопрос о судебных расходах не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в удовлетворении требований к обществу с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Л.А. Фролова