Решение от 31 июля 2019 г. по делу № А21-5467/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-5467/2019

«31» июля 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 24 июля 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 31 июля 2019 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Модуль-Запад»

к Администрации городского округа «Город Калининград» в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград»

о заключении договора аренды земельных участков на условиях протокола разногласий

при участии в заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Модуль-Запад» (ОГРН <***>, место нахождения: 236039, <...> этаж, помещение 6) (далее – ООО «Модуль-Запад», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, место нахождения: 236006, г. Калининград, площадь Победы, 1) (далее – Администрация, ответчик) о разрешении договорного спора между сторонами и обязать Администрацию заключить с ООО «Модуль-Запад» договор аренды земельного участка № 237/2018-А от 29.10.2018 и договор аренды земельного участка № 274/2018-А от 21.12.2018 на условиях протоколов разногласий, направленных ООО «Модуль-Запад» в адрес Администрации.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал в полном объёме.

Представитель Администрации исковые требования не признает и указал на то, что в сложившиеся между сторонами правоотношения по поводу использования земельных участков, установленные ранее на соответствующих торгах, сохраняются.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, 27 декабря 2013 года, на основании протокола заседания аукционной комиссии по приему заявок от претендентов и признания из участниками аукциона от 16.12.2013, между Администрацией (продавец) и ООО «Модуль-Запад» (покупатель) заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков в границах ул. Пархоменко – ул. Айвазовского – ул. Шишкина – ул. Левитана – пер. Левитана в Московском районе по строительство трехэтажных домов. Предметом договора являлись земельные участка с кадастровыми номерами 39:15:141721:17, 39:15:000000:2690, 39:15:141721:20, 39:15:141722:143, 39:15:141717:664, 39:15:141717:671, 39:15:141717:662, 39:15:141723:21, 39:15:141717:660.

ООО «Модуль-Запад» право аренды было оплачено.

27 декабря 2013 между сторонами заключен договор № 011919 аренды указанных земельных участков сроком до 27.12.2018.

Соглашением от 22.01.2016 договора № 011919 от 27.12.2013 расторгнут и заключены отдельные договору аренды на каждый земельный участок.

Как указывает истец, в период с 2014 по 2018 годы им на арендованных земельных участках было осуществлено строительство многоквартирных трехэтажных жилых домов, которые были введены в эксплуатацию, а соответствующие договора аренды расторгнуты.

На земельном участке с кадастровым номером 39:15:141723:21 площадью 6020 кв.м. (договор аренды № 011980 от 05.03.2014) и на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:10141 площадью 15530 кв.м. (договор аренды № 106/2017-А от 15.03.2017 имеются зарегистрированные за Обществом объекты незавершенного строительства. Срок аренды земельных участков установлен до 28.12.2018.

ООО «Модуль-Запад» обратилось в Администрацию с заявлением о заключении новых договоров аренды земельных участков однократно на три года.

Заявления арендодателем были удовлетворены и в адрес арендатора были направлены проекты договоров аренды на земельный участок с кадастровым номером 39:15:141723:21 - № 237/2018-А от 29.10.2018, на земельный участок с кадастровым номером39:15:000000:10141 - № 274/2018-А от 21.12.2018.

ООО «Модуль-Запад», не согласившись с предложенной Администрацией редакцией некоторых пунктов договоров, в том числе 3.2, 3.2.1, 3.2.5, 3.12, приложения № 3 договора аренды № 237/2018-А от 29.10.2018 и 3.1, приложения 3 договора аренды № 274/2018-А от21.12.2018 письмом от 02.08.2016 направило протоколы разногласий к договорам.

При этом истец указывает на то, что разногласия выразились в том, что арендодателем в пункте 9 Постановления № 1733 от 12.11.2019 и приложения № 1 к нему, в пункте 9 протокола от 16.12.2013 заседания аукционной комиссии, в пункте 6.1.3 договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 27.12.2013 и пунктах 3.2.2 и 3.2.8 договора аренды земельных участок № 011919 от 27.12.2013 и приложения к нему, арендодателем было установлено, что арендатор обязан заключать с Администрацией договоры долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов, возводимых на арендуемых земельных участках согласно графику (приложение № 1), реализовывать эти жилые помещения в объемах и сроки (приложение № 1) на основании заключаемых с арендодателем муниципальных контрактов на долевое участки в строительстве, по цене не выше 39 000 рублей за 1 кв.м.

С 01 января 2014 года вступив в силу Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее – Закон № 44-ФЗ), которым введено обязательное требование о проведении закупок путем электронных аукционов на электронных торговых площадках, введены требования о рыночном формировании начальной продажной цены объекта закупки.

Таким образом, по мнению истца, действие закона № 44-ФЗ распространено на все правоотношения по муниципальным закупкам и описанная выше ситуация к случаям-исключениям (п.2 ст. 1) не относится, а также в статьях 6- 8 Закона № 44-ФЗ провозглашены принципы контрактной системы государственных и муниципальных закупок, принципы открытости, прозрачности информации, обеспечения конкуренции и т.д. Данные принципы без применения контрактной системы не соблюдаются.

Как указывает истец, Администрация в период с 2014-2018 годы реализовывало программы переселения граждан из ветхого/аварийного жилья, руководствуясь исключительно положениями закона № 44-ФЗ – все муниципальные закупки по приобретению квартир реализовывались путем организации и проведения электронных аукционов с формированием стартовой продажной цены на рыночных условиях, по итогам проведения аукционов ООО «Модуль-Запад» заключало с Администрацией договоры долевого участия.

Непринятие Администрацией в предложенной ООО «Модуль-Запад» редакции договоров аренды, послужило основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По существу рассматриваемых требований суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления по следующим мотивам.

Согласно пункту 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения аукциона) продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно разделу 6 заключенного по итогам аукциона договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной (неразграниченной) собственности от 27.12.2013, положения, которые предлагается Истцом исключить из текста проектов договоров аренды земельных участков № 237/2018-А от 29.10.2018 и 274/2018-А от 21.12.2018, являются существенными условиями заключенного на торгах договора аренды.

Цена приобретенного на торгах ООО «Модуль-Запад» права на заключение договора аренды земельных участков в размере 5 000 000 руб. определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости продажи права на заключение договора аренды земельных участков № 58-15/10-2013 от 24.10.2013.

Согласно данному отчету (Таблица 41 на стр. 63) при расчете итоговой величины рыночной стоимости продажи права на заключение договора аренды земельных участков применен понижающий коэффициент 0,30, учитывающий наличие обременения права аренды земельных участков в виде инвестиционных обязательств, которые оспариваются Истцом.

Таким образом, именно включение в первоначальный договор аренды оспариваемых условий позволило ООО «Модуль-Запад» приобрести земельные участки для строительства по цене значительно ниже, чем если бы таких условий не было. В противном случае цена права на заключение договора аренды земельных участков составила бы 16 512 216 руб.

Общество претендует на предоставление в аренду земельных участков с целью завершения строительства на основании положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Заключение новых договоров аренды в порядке указанных норм для целей достройки объектов, возведенных на земельных участках, в том числе образованных из первоначально предоставленных, предполагает использование этих земельных участков в целях, установленных при заключении первоначального договора аренды на торгах. При таких обстоятельствах полагаем, что в данном случае сложившиеся между сторонами правоотношения по поводу использования земельных участков, установленные ранее на соответствующих торгах, сохраняются. Таким образом, предоставление земельных участков на новый срок следует рассматривать как продолжение правоотнощений, возникших из заключенного на торгах первоначального договора аренды.

Из изложенного следует, что заключаемые сторонами для завершения строительства объектов договоры аренды земельных участков должны содержать существенные условия первоначального договора. Исключение из проектов договоров существенных условий по смыслу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет отказ от заключения договоров в целом.

Заключая данные договора аренды, стороны достигли согласия в части обязанности Общества заключать с Администрацией договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов, возводимых на арендуемых земельных участка и реализации этих жилых помещений в объемах и сроках на основании заключаемых с арендодателем муниципальных контрактов на долевой участие в строительстве по цене не выше 39 000 руб. за 1 кв.м. При этом Общество, являясь победителем аукциона, возражений относительно условий договора при его заключении не заявляло, сомнений в достоверности спорных пунктов договора у него не возникало.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных на аукционе, недопустимо в силу закона.

Более того, норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривает необходимость заключения договора аренды в отношении вновь образованного земельного участка с сохранением прежних условий.

Учитывая, что договора аренды спорных земельных участков заключаются без проведения торгов на прежних условиях, суд приходит к выводу о том, что условия должны определяться исходя из условий, установленных по результатам аукциона при заключении договора аренды от 27.12.2013 № 011919, и изменению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова