Решение от 19 февраля 2018 г. по делу № А68-10006/2016

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>;

e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-10006/2016

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2018 г.

Решение в полном объеме изготовлено 19 февраля 2018 г.


Арбитражный суд в составе:

Судьи Горьковой Е.В.

протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Миронова И.С.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Пассаж» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности в размере 1 422 296,05 руб., расходов по оплате госпошлины

третьи лица: ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4

при участии в заседании:

от истца – ФИО5, по доверенности от 12.12.2016г.

от ответчика – ФИО6, по доверенности от 08.08.2017,

от третьих лиц – не явился, извещен

Суд установил.

Между ООО "Березки" (арендодатель) и ИП ФИО2, ИП ФИО3 и ИП ФИО4 (арендаторы) 23.11.2012 заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений N 03/12, в соответствии с пунктом 2.1 которого арендодатель передает, а арендаторы принимают во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 3610 кв. м, находящиеся на 1 и 2 этажах торгового центра "Пассаж", расположенного по адресу: <...>, обозначенные на поэтажном плане торгового центра (приложение 1 к настоящему договору).

В целях управления полученными в аренду помещениями торгового центра и достижения дохода от их использования, индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО3 и ФИО4 избрали механизм привлечения управляющей организации для организации сдачи нежилых помещений в субаренду, сбора арендной платы и взаимодействия с конечными арендаторами торговых площадей по иным вопросам, в с вязи с чем между ними (принципалы) и ООО УК "Развитие" (агент) 07.10.2014 заключен агентский договор N 01/14-АД, в соответствии с которым ООО УК "Развитие" осуществляло управление помещениями торгового центра и заключало от своего имени в интересах предпринимателей договоры субаренды нежилых помещений, расположенных в торговом центре.

На основании данного агентского договора ООО УК "Развитие" (арендатор) и ИП ФИО1 (субарендатор) 07.10.2014 заключили краткосрочный договор субаренды нежилых помещений N 23/14-ДСА, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение N 16 на поэтажном плане БТИ общей площадью 216,1 кв. м, расположенное на 1 этаже торгового центра, находящегося по адресу: <...>, обозначенные на поэтажном плане торгового центра (приложение 1 к настоящему договору).

Передача помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи от 07.10.2014 (приложение 2 к договору субаренды нежилых помещений N 23/14- ДСА).

Срок действия указанного договора субаренды установлен до 31.12.2014 (пункт 3.2 договора субаренды).

В пункте 4.2 договора субаренды стороны согласовали, что ставка постоянной части арендной платы составляет 1745 рублей за 1 (один) квадратный метр в месяц. Размер постоянной части арендной платы за всю арендуемую площадь помещения за один месяц составляет 377 094 рубля 50 копеек.

Дополнительным соглашением от 07.10.2014 N 1 к договору субаренды N 23/14-ДСА стороны установили льготный размер постоянной части арендной платы на октябрь 2014 года, который составил 312 264 рубля 50 копеек.

Из условий указанного дополнительного соглашения следует, что договор субаренды N 23/14-ДСА распространяет свое действие с 01.10.2014.

В последующих дополнительных соглашениях стороны установили льготный размер арендной платы в ноябре, декабре 2014 года, с января по март, с апреля по май, с июня по август, с сентября по декабрь 2015 года.

Дополнительными соглашениями от 15.12.2014 N 4, от 30.03.2015 N 7, от 02.07.2015 N 9 и от 14.12.2015 N 10 срок действия договора субаренды неоднократно продлевался в общей сложности до 31.12.2015.

После истечения срока действия договора субаренды N 23/14-ДСА ответчик продолжил пользоваться арендованным помещением, оплачивать арендную плату при отсутствии возражений со стороны управляющей компании, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок.

С учетом того, что льготный размер постоянной части арендной платы устанавливался для ответчика на конкретный период при наличии выполнения определенных условий, начиная с января 2016 года указанная льгота перестала действовать, размер арендной платы определялся истцом в соответствии с первоначальной редакцией договора субаренды N 23/14-ДСА, то есть в размере 377 094 рубля 50 копеек.

В пункте 10.3 договора субаренды N 23/14-ДСА стороны установили, что ответчик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при потере финансового интереса к помещению, предварительно письменно уведомив истца за 30 календарных дней до даты расторжения, указанной в уведомлении.

Договор будет считаться прекращенным по истечении 30 дней с даты получения арендодателем уведомления.

Истцом 29.06.2016 получено уведомление ответчика об освобождении арендованного помещения с 31.06.2016, в котором она также просит считать это письмо уведомлением о прекращении договора субаренды N 23/14-ДСА.

С учетом того, что в июне отсутствует 31-ое число, на основании положений пункта 10.3 договора субаренды N 23/14-ДСА, истец предположил, что в уведомлении допущена ошибка и ответчик уведомил об отказе от договора с 31.07.2016.

Позднее истец получил акт приема-передачи от 30.06.2016 о возврате помещения, подписанный ответчиком в одностороннем порядке.

Истец направил ответчику письмо от 04.08.2016 N 76, в котором выразил готовность осуществить приемку арендованного помещения путем совместного его осмотра представителями сторон 12.08.2016 в 11 часов 30 минут.

Однако ответчик в указанный день для возврата помещения не явился, о причинах неявки истца не известил.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем в период с январь 2016 года по сентябрь 2016 года обязанности по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 1 937 121,5 руб., обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

ООО «УК «Развитие» на основании договора об уступке права требования от 12.12.2016. передало права требования к ответчику, в том числе по договору субаренды № 23/14-КДСА от 07.10.2014., ООО «Пассаж».

Решением Арбитражного суда Тульской области от 23.03.2017 по делу №А68-10006/2016 иск ООО «Пассаж» был удовлетворен, с ИП ФИО1 в пользу ООО «Пассаж» взыскана задолженность в размере 1 937 121 руб.50 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 35 028 руб.08 коп.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 решение Арбитражного суда Тульской области от 23.03.2017 по делу №А68-10006/2016 изменено, иск ООО «Пассаж» удовлетворен частично, с ИП ФИО1 в пользу ООО «Пассаж» взыскана задолженность в размере 1 182 935,5 руб., в остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18.10.2017 решение Арбитражного суда Тульской области от 23.03.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу №А68-10006/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

В постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.10.2017 по данному делу указано на необходимость исследовать представленное сторонами в материалы дела дополнительное соглашение от 14.12.2015 № 10 к договору субаренды от 07.10.2014 N 23/14-ДСА, поскольку в материалах дела имеются два варианта данного дополнительного соглашения, подписанное и не подписанное ответчиком.

В соответствии с п. 2.1 ст.289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что копия дополнительного соглашения №10 от 14.12.2015, представленная в материалы дела истцом, была сторонами не подписана, в связи с чем истцом не оспаривается дополнительное соглашение №10, представленное в материалы дела ответчиком.

Ответчик возражал против удовлетворения требований истца по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Спор рассмотрен в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Агентский договор № 01/14-АД от 07.10.2014 между истцом и индивидуальными предпринимателями ФИО2, ФИО3, ФИО4 не признан недействительным, незаключенным.

ООО УК «Развитие» наделено полномочиями как на заключение договоров субаренды, так и на взимание арендной платы, с осуществлением необходимых юридических и фактических действий.

Суд с учетом содержания агентского договора приходит к выводу о том, что ООО УК «Развитие» является надлежащим истцом по настоящему спору.

Согласно ст.307 ГК РФ обязательство у ответчика перед истцом возникло в силу договора субаренды, дающего кредитору право требовать от должника исполнения обязательства.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 614 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п.2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исполнение арендодателем обязательства по передаче имущества подтверждается материалами дела.

В соответствии с п.п.1 и 2 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 3.2. договора субаренды № 23/14-ДСА от 07.10.2014 его срок действия был установлен до 31 декабря 2014 года.

Дополнительными соглашениями №4 от 15 декабря 2014 года, №7 от 30 марта 2015 г., №9 от 02 июля 2015 г. и № 10 от 14 декабря 2016 года срок действия договора субаренды неоднократно продлевался в общей сложности до 31 декабря 2015 года.

В пункте 2 ст.621 ГК РФ указано, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

После истечения срока действия договора субаренды №23/14-ДСА ответчикпродолжил пользоваться арендованным помещением, оплачивать арендную плату приотсутствии возражений со стороны управляющей компании.

Таким образом, договора субаренды возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях с января 2016г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

В пункте 10.3 договора стороны установили, что ответчик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при потере финансового интереса к помещению, предварительно письменно уведомив истца за 30 календарных дней до даты расторжения, указанной в уведомлении. Договор будет считаться прекращенным по истечении 30 дней с даты получения арендодателем уведомления.

Уведомлением от 23.06.2016 ответчик известил истца о прекращении действия договора аренды и освобождении занимаемого помещения с 31.06.2016.

При этом подлежит отклонению ссылка истца на то, что в письме содержится указание на освобождение ответчиком помещения с 31.06.2016, в то время как в указанный месяц такой день отсутствует.

Согласно условиям договора ответчик вправе отказаться от договора, он считается прекращенным по истечении 30 календарных дней с даты получения арендодателем уведомления.

Указанное уведомление согласно отчету отслеживания почтовых отправлений получено истцом 26.06.2016, что в судебном заседании апелляционной инстанции подтверждено его представителем и следует из письма истца от 04.08.2016 № 76.

Таким образом, договор аренды прекратил свое действие 29.07.2016.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Ответчик письмом от 21.07.2016 направил в адрес истца ключ от помещения, который 26.07.2016 получен истцом.

Закон не содержит обязательного условия о том, что акт приема-передачи имущества должен быть составлен и предъявлен лицом, отказавшимся от договора.

Получив ключ от предпринимателя, обладая информацией о том, что арендатор не пользуется спорным имуществом (пользование в отсутствие ключа невозможно), арендодатель был вправе инициировать вопрос о приеме-передаче имущества или подобный акт составить самостоятельно в одностороннем порядке, направив его в адрес арендатора.

Поскольку не только на арендаторе лежит обязанность по возврату арендуемого имущества, в свою очередь, на арендодателе лежит обязанность по совершению действий по принятию арендуемого имущества.

Из материалов дела видно, что арендатором акт приема-передачи арендуемого имущества был составлен в одностороннем порядке и направлен в адрес истца 05.07.2016, который был получен арендодателем, что им не оспаривается, но подписан не был.

Таким образом, имея возможность подписать акт приема-передачи (возврата) имущества, который он получил от ответчика, истец таких действий не совершил.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу о том, что поскольку арендатор возвратил арендуемый им объект в соответствии с условиями договора 29.07.2016, а значит, у него отсутствует задолженность за август – сентябрь 2016 года.

Данный вывод подтвержден в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.10.2017 по данному делу.

В то же время предыдущие периоды пользования объектом должны быть оплачены арендатором в полном объеме.

Истец мотивирует свои требования тем, что с января 2016 года ответчик пользовался помещением на основании договора аренды, продленного на неопределенный период времени, а значит, должен был уплачивать арендную плату в соответствии с условиями пункта 4.2 договора от 07.10.2014.

В пояснениях и возражениях на апелляционную жалобу стороны договора указывают фактически на один и тот же размер постоянной части арендной платы в спорный период равной 377 094,5 руб., и данный размер арендной платы в ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривался.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в период с января 2016г. по июль 2016г. помещение по договору субаренды № 23/14-ДСА от 07.10.2014 находилось во владении ответчика, арендная плата им не оплачивалась, за последним образовалась задолженность (с учетом частичной оплаты) по оплате постоянной части арендной платы в размере 668 107,5 руб.

Таким образом, требование ООО «Пассаж» подлежит удовлетворению в размере 668 107,5 руб.

В остальной части иска суд отказывает.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 787 руб. относятся на ФИО1 и подлежат возмещению ООО «Пассаж» пропорционально размеру удовлетворенных требований

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пассаж» удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пассаж» задолженность в размере 668 107 руб.50 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 12 787 руб.

В остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Пассаж» из федерального бюджета излишне оплаченную государственную пошлину в размере 7 806 руб. 08 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Е.В. Горькова