Решение от 18 марта 2025 г. по делу № А45-37230/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-37230/2024
г. Новосибирск
19 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 19 марта 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Шишкиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Содружество», г. Новосибирск (ИНН <***>)

к мэрии города Новосибирск, г. Новосибирск (ИНН <***>)

третьи лица: 1) муниципальное унитарное предприятие г. Новосибирска "Горводоканал" (ИНН: <***>); 2) общество с ограниченной ответственностью "Компания СМУ-69" (ИНН <***>); 3) Федеральное государственное унитарное предприятие «Управление энергетики и водоснабжения» (ИНН: <***>),

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 19.06.2024, паспорт, диплом;

ответчика: не явился, извещен,

третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ФИО1, доверенность от 20.01.2025, паспорт, диплом; 3) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Содружество» (далее – истец, ООО «Содружество») обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия) о признании права собственности на реконструированное административно – хозяйственное здание 1, площадью 708,5 кв.м., с кадастровым номером 54:35:091050:146, расположенное по адресу: <...> на реконструированное административно – хозяйственное здание 4, площадью 692,0 кв.м., с кадастровым номером 54:35:091050:148, расположенное по адресу: <...>, на земельном участке, площадью 2031 кв.м. с кадастровым номером 54:35:091050:2727, адрес местоположения: <...>.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены: муниципальное унитарное предприятие г. Новосибирска "Горводоканал", общество с ограниченной ответственностью "Компания СМУ-69", Федеральное государственное унитарное предприятие «Управление энергетики и водоснабжения».

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв по существу заявленных требований не представил.

Третье лицо - муниципальное унитарное предприятие г. Новосибирска "Горводоканал" в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве пояснило, что канализационные сети, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:091050:2727 не находятся в хозяйственном ведении МУП г.Новосибирска «Горводоканал».

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Компания СМУ-69" отзыв по существу заявленных требований не представило, в судебном заседании поддержало позицию истца.

Третье лицо - Федеральное государственное унитарное предприятие «Управление энергетики и водоснабжения» в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве возражений в отношении удовлетворения заявленных требований не заявило, указав, что согласно акту разграничения

балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между ФГУП «УЭВ» и ЗАО «СМУ-69» от 01.03.2006 г. по канализационным сетям, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091050:2727, собственником внутриплощадочных канализационных сетей от объектов капитального строительства по адресу: <...>/15 является ЗАО «СМУ-69». В настоящее время в адрес ФГУП «УЭВ» данные о смене собственника канализационных сетей не поступали. Заявило о рассмотрении дела в его отсутствие.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы истца, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником административно хозяйственного здания 1, площадью 578,8 кв. м, с кадастровым номером 54:35:091050:146 и административно-хозяйственного здания № 4, площадью 607,2 кв. м, с кадастровым номером 54:35:091050:148, расположенных по адресу: <...>/15, в Советском районе.

В 2023 истец, без получения соответствующих разрешений, завершил реконструкцию административно хозяйственного здания 1, в результате которой площадь здания увеличилась и составила 708,5 кв. м, и реконструкцию административно-хозяйственного здания № 4, в результате которой площадь здания увеличилась и составила 692,0 кв. м.

Указанные нежилые здания расположены на земельном участке, площадью 2031 кв. м, с кадастровым номером 54:35:091050:2727, земли населенных пунктов - научно-производственная деятельность (6.12) - технологические парки; промышленные парки; агропромышленные парки; бизнес-инкубаторы, адрес местоположения: <...> принадлежащем истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.10.2024.

01.10.2024 истец обратился в мэрию г. Новосибирска с заявлениями о выдаче разрешений на реконструкцию нежилых зданий.

Уведомлениями № 11/1/11.1-04/03115 и № 11/1/11.1-04/03116 от 09.10.2024 истцу было отказано в выдаче разрешений на строительство (реконструкцию), ввиду отсутствия документов, предусмотренных нормами действующего градостроительного законодательства.

09.10.2024 истец обратился в мэрию г. Новосибирска с заявлениями о выдаче разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию.

Уведомлениями №11/1/11.1-04/03262 и №11/1/11.1-04/03263 от 14.10.2024 истцу было отказано в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, в связи с непредставлением истцом необходимой разрешительной документации.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорные объекты не представляется возможным, а также на то, что спорные объекты соответствуют градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем, строительство (реконструкция) спорных объектов осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил, но без получения разрешений на строительство (реконструкцию).

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорных объектов градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлены:

- градостроительный план земельного участка от 18.07.2024;

- заключения № ИТО-51/24с и № ИТО-52/24с от августа 2024 года с дополнениями от 03.02.2025, выполненные ООО «СтройТехЭкспертПроект», согласно которым строительные конструктивные элементы зданий выполнены с соблюдением основных требований строительных норм и правил, соответствует его функциональному назначению и нормативным требованиям, предъявляемым к данному классу зданий. Здания на момент проведения обследования имеют эксплуатационную надежность, работоспособное состояние, необходимую несущую способность, при этом не создается угрозы для жизни и здоровья граждан, сохранение построек не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Нежилые здания соответствуют требованиям градостроительных регламентов, нормативных документов по планировке и застройке территорий, параметрам разрешенного использования земельного участка и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах.

Нежилые здания завершены строительством, имеют полную строительную готовность, являются капитальными строениями, пригодны для эксплуатации и рекомендуются к эксплуатации по заявленному назначению и оформлению в установленном порядке;

- заключения о соответствии объектов требованиям пожарной безопасности от 27.08.2024, составленные ООО «КУБ», в соответствии с которыми объекты соответствует требованиям, нормам и правилам пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- экспертные заключения №01-495/08-212 и №01-495/08-213 от 04.10.2024, выполненные ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области», согласно которым размещение административно - хозяйственного здания 1 с кадастровым номером 54:35:091050:146, соответствует требованиям: СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» разделу II п.п. 2.2, 2.5.; размещение административно-хозяйственного здания № 4 с кадастровым номером 54:35:091050:148, соответствует требованиям: СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» разделу II п.п. 2.2, 2.5.

- заключение кадастрового инженера от 17.10.2024 с дополнениями от 15.01.2025, согласно которому спорные объекты не нарушают требований Правил землепользования и застройки города Новосибирска, требования в части соблюдения минимальных отступов соблюдены и не нарушены;

- договор холодного водоснабжения и водоотведения №16215-Д от 22.09.2014.

Таким образом, при возведении (реконструкции) самовольных построек не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными заключениями.

Как следует из представленных в материалы дела схемы расположения спорных объектов и заключения кадастрового инженера спорные объекты находятся в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом не оспаривается, что спорный объект возведен (реконструирован) без получения необходимого разрешения на строительство (реконструкцию), получение которого предусмотрено Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Следовательно, спорный объект соответствует признакам самовольной постройки.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения разрешений на строительство (реконструкцию) и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и документов, необходимых для оформления самовольных построек; отказ уполномоченного органа в удовлетворении таких заявлений; проверку самовольных построек на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения.

Таким образом, истец предпринял все зависящие от него меры для узаконения самовольных построек в административном порядке.

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорных самовольных построек является отсутствие разрешения на строительство; сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенные (реконструированные) объекты недвижимости.

Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Содружество», г. Новосибирск (ИНН <***>) на реконструированное административно – хозяйственное здание 1, площадью 708,5 кв.м., с кадастровым номером 54:35:091050:146, расположенное по адресу: <...> на реконструированное административно – хозяйственное здание 4, площадью 692,0 кв.м., с кадастровым номером 54:35:091050:148, расположенное по адресу: <...>, на земельном участке, площадью 2031 кв.м. с кадастровым номером 54:35:091050:2727, адрес местоположения: <...>.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Н.Голубева