Постановление от 9 ноября 2020 г. ФАС ВСО (ФАС Восточно-Сибирского округа)

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс <***>, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-17361/2019
10 ноября 2020 года
город Иркутск



Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2020 года.


Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Звечаровской Т.А., Соколовой Л.М.,

при участии представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 07.06.2019, диплом, паспорт), представителя общества с ограниченной ответственностью «Искра» – ФИО3 (доверенность от 10.01.2018, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 января 2020 года по делу № А19-17361/2019 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2020 года

по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Искра» (далее – общество) о признании недействительным договора аренды № 9 от 17.06.2018.

В свою очередь общество обратилось со встречным иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору от 17.06.2018 № 9 за период с 01.05.2019 по 30.09.2019 в размере 900 000 рублей, неустойки за период с 11.01.2019 по 09.12.2019 в размере 599 281,79 рублей, задолженности за потребленную электрическую энергию в размере 18 324,72 рублей.


Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 января 2020 года, первоначальный иск удовлетворен, признан недействительным договор аренды

от 17.06.2018 № 9; встречные требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу общества взыскано неосновательное обогащение за пользование помещением в размере 193 333,33 рублей, за потребленную электрическую энергию в размере 18 324,72 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 11 397,25 рублей.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2020 года решение суда отменено в части удовлетворения первоначального иска, резолютивная часть изложена в следующей редакции: «В удовлетворении первоначального иска отказать. Встречный иск удовлетворить частично. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Искра» 211 658,05 рублей основной долг, 11 397,25 рублей проценты на сумму долга, 4 583 рублей расходы по уплате государственной пошлины, всего 227 638,3 рублей. В остальной части встречного иска отказать».

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт о признании недействительным договора аренды, в удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

В кассационной жалобе приведены доводы о том, что судом апелляционной инстанции не учтено определение Арбитражного суда Иркутской области от 24.07.2018

по делу № А19-11589/2015, в котором констатирована невозможность сдачи спорного помещения в аренду ввиду нахождения его в самовольно реконструированном здании. В этой связи договор аренды обоснованно был признан ничтожным. При подписании договора общество действовало недобросовестно, скрыв факт запрета на совершение регистрационных действий с названным имуществом. Предприниматель был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом по независящим от него обстоятельствам, поэтому требование о взыскании арендной платы является неправомерным. Размер неосновательного обогащения рассчитан неверно.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 октября 2020 года на основании абзаца 2 части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено на 06 ноября 2020 года на 11 часов 00 минут.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.05.2017 по делу

№ А19-11589/2015 удовлетворен иск службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области к обществу: признана самовольной реконструкция объекта культурного наследия, входящего в состав объекта культурного наследия регионального значения «Застройка улицы Урицкого», расположенного по адресу: <...>

, лит. А, лит. Б, лит. В, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:433, а именно, возведенного капитального одноэтажного пристроя из пеноблоков по всей длине дворового фасада объекта культурного наследия расположенного по адресу: <...>, лит. Б; возведенного позднего одноэтажного пристроя из пеноблоков под двускатной крышей, второй этаж из пеноблоков над объектом культурного наследия расположенного по адресу: <...>, лит. В; на общество возложена обязанность снести за свои? счет отдельно стоящий капитальный одноэтажный пристрой из пеноблоков по всей длине дворового фасада объекта культурного наследия, расположенного по адресу:

<...>, лит. Б, снести за свои? счет поздний одноэтажный пристрой из пеноблоков под двускатной крышей, второй этаж из пеноблоков в осях Е-И над объектом культурного наследия расположенным по адресу: <...>, лит. В, привести объект культурного наследия в состояние, существовавшее до реконструкции в соответствии с техническим паспортом от 22.04.1999.

17.06.2018 (с учетом дополнительного соглашения) сторонами заключен договор аренды № 9, по условиям которого предприниматель принял во временное владение и пользование сроком по 17.06.2023 помещение № 1 с кадастровым номером 38:36:000034:6186, площадью 80 кв.м, расположенное на первом этаже в здании-памятнике истории и культуры по адресу: <...>, литер «Б», для использования под магазин и пекарню.

Уведомлением от 29.10.2018 № 38/225/003/2018-2846 управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области приостановило государственную регистрацию договора аренды в связи с тем, что определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.01.2016 по делу

№ А19-11589/2015 приняты обеспечительный меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости по адресу: <...>

.
С учетом данных обстоятельств предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недействительной сделкой.

Общество, ссылаясь на передачу помещения в фактическое пользование предпринимателя и возникновение на стороне последнего обязанности по внесению арендных платежей, платы за потребленную электроэнергию, обратилось в арбитражный суд со встречным требованием о взыскании задолженности и неустойки.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции исходил из того, что помещение находится в самовольно реконструированном здании и в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может выступать в качестве объекта гражданских прав, в связи с этим суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор аренды ничтожным. Частично удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции установил факт пользования предпринимателем спорным помещением, внесения им согласованной сторонами в договоре платы за период с 01.05.2019 по 14.06.2019 за такое пользование не в полном размере.

Отменяя решение в части признания договора ничтожным, Четвертый арбитражный апелляционный суд исходил из того, что помещение, переданное предпринимателю в аренду, расположено в здании не затронутом реконструкцией и, соответственно, не признанном судом самовольной постройкой, в связи с этим посчитал оспариваемую сделку действительной.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Из разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Отменяя решения суда и отказывая в иске в части признания договора аренды недействительным, суд апелляционной инстанции с учетом заключения судебной экспертизы по делу № А19-11589/2015, объяснений эксперта Учителя И.М., представителей службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области, акта обследования от 19.04.2017 посчитал, что реконструкции объект под литерой Б по

ул. Урицкого, 4 г. Иркутска не подвергался, однако к нему было пристроено отдельно стоящее здание. Исходя из этого, суд пришел к выводу об отсутствии объективных препятствий для использования помещения арендатором. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствии государственной регистрации спорный договор считается незаключенным и в этой связи не может быть признан недействительным.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтены положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в толковании, изложенном в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22.

По смыслу действующего законодательства самовольно реконструированный объект является самовольной постройкой в целом, вне зависимости от того, что какие-либо помещения в нем строительным работам не подвергались.

Из решения Арбитражного суда Иркутской области от 12.05.2017 по делу

№ А19-11589/2015 следует, что самовольной постройкой признан реконструированный объект культурного наследия – здание по адресу: <...>, лит. А, Б, В. Вместе с тем данное решение судом апелляционной инстанции во внимание не принято.

Таким образом, выводы Четвертого арбитражного апелляционного суда о возможности сдачи в аренду части самовольно реконструированного объекта противоречат материалам дела и нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения о том, что судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает договор аренды

от 17.06.2018 № 9 ничтожным. Выводы суда первой инстанции в этой части являются законными и обоснованными.

Четвертым арбитражным апелляционным судом также сделаны неправильные суждения относительно незаключенности названного договора.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. При этом общество в ходе судебного разбирательства не ссылалось на незаключенность названного договора.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании платы за фактическое пользование спорным помещением, расходов на электрическую энергию, процентов за пользование чужими денежными средствами, суды исходили из положений статей 1102, 1103 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако в этой части судами не учтено следующее.

Как отмечено выше, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку общество осуществило самовольную реконструкцию объекта недвижимого имущества, то у него отсутствует право на получение доходов от использования другим лицом такого имущества либо помещений в нем, а также право требования платы за пользование спорным имуществом в качестве неосновательного обогащения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 305-ЭС15-1426).

Иной подход к возникшим отношениям, допускающий взыскание неосновательного обогащения, означал бы фактическое введение в гражданский оборот самовольной постройки, что прямо запрещено законом.

Доказательства приведения самовольного строения в первоначальное состояние с целью возможности сдачи помещений в нем в аренду обществом не представлены.

На основании изложенного суд считает необходимым постановление суда апелляционной инстанции отменить полностью, решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска оставить без изменения, отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска и отказать в его удовлетворении.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2020 года по делу № А19-17361/2019 Арбитражного суда Иркутской области отменить.

Решение Арбитражного суда Иркутской от 27 января 2020 года по настоящему делу в части удовлетворения первоначального иска о признании недействительным договора аренды № 9 от 17.06.2018 оставить без изменения.

В остальной части решение суда отменить.

Принять по делу в отмененной части новый судебный акт.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Искра» о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Искра»

(ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 рублей.

Арбитражному суду Иркутской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий

Судьи


Н.П. Кушнарева

Т.А. Звечаровская

Л.М. Соколова