Решение от 30 июня 2023 г. по делу № А45-4023/2023

100122/2023-185059(3)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОС



ИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-4023/2023
г. Новосибирск
30 июня 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2023 года решение в полном объеме изготовлено 30 июня 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коп- киным Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ДСК КПД-газстрой» (ИНН <***>) о взыскании долга и пени,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ДСК КПД-газстрой» к мэрии города Новосибирска о взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей: истца (по первоначальному иску): не явился, уведомлен

ответчика (по первоначальному иску): ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 01.01.2023

установил:

мэрия города Новосибирска (далее – истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ДСК КПД-Газстрой» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды № 130964р от 20.04.2018 за январь 2021 года в размере 256962 рубля 98 копеек, неустойки за период с 17.05.2019 по 27.01.2021 в размере 16 рублей 07 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.01.2021 по 18.01.2023 в размере 41004 рубля 95 копеек.


Определением от 21.03.2023, суд принял к производству для совместного рассмотрения встречное исковое заявление общества к мэрии о взыскании 317299 рублей 44 копеек неосновательного обогащения.

Требования первоначального иска мотивированы неисполнением обществом обязательств по оплате аренды по договору аренды № 130964р от 20.04.2018.

Требования встречного иска мотивированы тем, что у общества образовалась переплата по арендной плате, в связи с тем, что мэрией при расчете арендной платы не учтены следующие обстоятельства: 29.10.2019 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (протокол от 29.10.2019 № 457, подпункт 7.12) было принято решение о формировании трех частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:062535:4590. Строительство осуществлялось в 5 этапов. 06.08.2020, введены в эксплуатацию объекты 1 и 3 этапа строительства, 11.12.2020 обществом получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта 4 этапа строительства, 29.12.2020 получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта 5 этапа строительства. В период строительства по мере ввода в эксплуатацию объектов, менялась площадь фактически арендуемого земельного участка.

Мэрия по существу встречные требования не оспорила, представила технический расчет.

Представитель общества в судебном заседании поддержал встречные исковые требования, против удовлетворения первоначального иска возражал, также указал на пропуск мэрией срока давности в части начисления неустойки.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

20.04.2018 между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 130964р (далее-договор) сроком действия по 24.12.2018, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:062535:4590, площадью 48743 кв.м, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Пунктом 1 дополнительного соглашения № 2 к договору от 06.08.2020 изменен пункт 1.1 договора, а именно в аренду передана часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:062535:4590, расположенная в пределах Ленинского


района города Новосибирска площадью 15 077 кв.м из общей площади земельного участка 48 743 кв.м для строительства.

11.12.2018 между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, которым продлевается срок действия договора до 24.12.2021.

По истечении срока действия договора, он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у арендатора возникла задолженность по арендной плате за январь 2021 года в размере 256962 рублей 98 копеек.

Пунктом 2.3.3 договора предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде нестойки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы, мэрия начислила неустойку за период с 17.05.2019 по 27.01.2021 в размере 16 рублей 07 копеек.

Кроме того, мэрией начислены проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму долга по арендной плате. Размер процентов за период с 28.01.2021 по 18.01.2023 составляет 41004 рублей 95 копеек.

03.11.2022 обществу направлено уведомление № 31/20-4674 от 28.10.2022 с требованием оплаты задолженности. Задолженность обществом не оплачена, что послужило основанием для обращения мэрии в арбитражный суд с первоначальным иском.

Общество, указывая на наличие на стороне мэрии неосновательного обогащения, образовавшегося в результате переплаты обществом арендной платы, обратилось в арбитражный суд со встречным иском. При этом судом установлено следующее.

Строительство на земельном участке осуществлялось в 5 этапов: 1 этап - блок-секции № 1-5 многоквартирного жилого дома № 32 с помещениями общественного назначения, блок-секции № 4-8 многоквартирного жилого дома № 33 с


помещениями общественного назначения; 2 этап - блок-секции № 7,8 дома № 32 с помещениями общественного назначения, блок-секции № 2 дома № 33 с помещениями общественного назначения; 3 этап - многоэтажным жилой дом № 40; 4 этап - блок-секция № 3 дома № 33 с помещениями общественного назначения; 5 этап - блок-секция № 6 дома № 32 с помещениями общественного назначения.

29.10.2019 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска (протокол от 29.10.2019 № 457, подпункт 7.12) было принято решение о формировании трех частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:062535:4590: ЧЗУ1 площадью 15077 кв.м (2, 4 и 5 этапы); ЧЗУ2 площадью 26387 кв.м (1 этап); ЧЗУЗ площадью 7279 кв.м (3 этап).

06.08.2020 после ввода в эксплуатацию объектов по 1 и 3 этапам строительства, к договору было подписано дополнительное соглашение № 2, согласно которому в аренде у общества осталась только часть земельного участка площадью 15077 кв.м, на которой продолжалось строительство.

28.09.2020 был окончен 2 этап строительства - получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-148-2020.

16.11.2020 общество обратилось в Департамент строительства и архитектуры города Новосибирска с заявлением о формировании новых частей земельного под строительство оставшихся этапов.

Комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска (протокол от 24.12.2020 № 470, выписка из протокола № 7.10) было принято положительное решение о формировании двух частей земельного участка с кадастровым номером: 54:35:062535:4590: ЧЗУ1 площадью 2052 кв.м (4 этап); ЧЗУ2 площадью 2726 кв.м (5 этап). При этом размер части участка, на котором был завершён 2 этап строительства составил 10299 кв.м = 15077 кв.м - (2052 кв.м + 2726 кв.м).

11.12.2020 по завершению 4 этапа получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-206-2020.

29.12.2020 по завершению 5 этапа получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-229-2020.


20.01.2021 общество обратилось в мэрию с заявлением об изменении условий договора в части предмета аренды с учетом образования новых частей участка, пересчете арендной платы и расторжении договора с 29.12.2020.

20.07.2021 обществом был получен ответ, в котором было указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение, расположенное в многоквартирном доме по ул. Титова, 252/2, а именно с 28.01.2021 г. договор аренды считается прекращенным, при этом внесение каких-либо изменений в такой договор не представляется возможным.

17.01.2022 обществом было получено уведомление от мэрии об образовании задолженности по арендной плате (письмо № 31/20-8657 от 09.12.2021).

15.08.2022 общество направило в мэрию письмо № 020812-0926 с обоснованием своей позиции по порядку расчета и начислению арендной платы по договору аренды. В данном письме также содержалось требование о пересчете арендной платы по договору и о возврате образовавшейся переплаты в размере 317299 рублей 44 копеек.

С 28.01.2021 прекратились обязательства общества перед мэрией по внесению арендной платы за последнюю часть земельного участка площадью 2726 кв.м, занятую объектом по 5 этапу строительства, а договор с указанной даты считается прекращенным.

При этом размер переплаты по договору составила 317299 рублей 44 копеек.

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает презумпцию платности использования земельного участка, не принадлежащего лицу, осуществляющему пользование, независимо от основания возникновения пользования.


В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, мэрия надлежащим образом выполнила принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование оговоренный в договоре аренды земельный участок.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно при-


обретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено: если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в соб-


ственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных норм права, с момента регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публично-правового образования земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, следовательно, у арендатора с этого же момента прекращаются обязательства перед публично-правовым образованием по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенными жилыми домами.

Как установлено судом, регистрация права собственности первого лица на помещение, расположенное в блок-секциях № 7,8 дома № 32 (ул. Титова, 252/2 квартиры с 405 по 476), произведена 02.11.2020 (кв. № 418).

Регистрация права собственности первого лица на помещение, расположенное в блок-секциях № 1,2 дома № 33 (ул. Титова, 252 квартиры с 1 по 72), произведена 12.11.2020 (кв. № 20).

Регистрация права собственности первого лица на помещение, расположенное в блок-секции № 3 дома № 33 (ул. Титова, 252 квартиры с 73 по 200), произведена 13.01.2021 г. (кв. № 148).

Регистрация права собственности первого лица на помещение, расположенное в блок-секции № 6 дома № 32 (ул. Титова, 252/2 квартиры с 277-404), произведена 28.01.2021.

В связи с вышеизложенным, у общества прекратились обязательства перед мэрией с 12.11.2020 за часть земельного участка площадью 10299 кв.м, занятую


объектами по 2 этапу строительства, с 13.01.2021 за часть земельного участка площадью 2052 кв.м, занятую объектом по 4 этапу строительства, с 28.01.2021 за последнюю часть земельного участка площадью 2726 кв.м, занятую объектом по 5 этапу строительства, и с 28.01.2021 договор считается прекращенным.

Согласно расчету мэрии арендная плата за ноябрь 2020 года составляет 323250 рублей, за декабрь 2020 года 323250 рублей, за январь 2021 года 928040 рублей 32 копейки, а всего 928040 рублей 32 копейки, тогда как с 12.11.2020 арендная плата за оставшиеся части участка площадью 2052 кв.м и 2726 кв.м должна была составить 102440 рублей 04 копеек в месяц из расчета: 323250 рублей/15077 кв.м х 4778 кв.м, где: 323250 рублей - размер арендной платы по договору в 2020 году, 15077 кв.м — площадь части участка, согласно дополнительному соглашению № 2 от 06.08.2020 к договору аренды, 4778 кв. м - общая площадь частей участка, оставшихся в аренде.

Таким образом, арендная плата с учетом площадей участков с 12.11.2022, за ноябрь 2020 года составляет 183403 рубля 69 копеек, за декабрь 2020 года 102440 рублей 40 копеек, за январь 2021 года 67934 рубля 18 копеек.

Мэрией, с учетом доводов общества, представлен технический расчет, согласно которому сумма переплаты составила 317298 рублей 78 копеек.

Представитель общества в судебном заседании согласился с техническим расчетом, представленным мэрией.

Поскольку обществом произведена оплата за ноябрь 2020 года, декабрь 2020 года, январь 2021 года, у общества возникла переплата в размере 317298 рублей 78 копеек, долг по арендной плате за январь 2021 года у общества отсутствует, в вязи с отсутствием долга, начисление процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерно.

Также мэрией заявлено о взыскании неустойки на основании пункта 2.3.3 договора за период с 17.05.2019 по 27.01.2021 в размере 16 рублей 07 копеек.

Суд признает обоснованным довод общества о пропуске мэрией срока исковой давности относительно неустойки.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.


В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исходя из абзаца второго пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.

По правилам пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

С исковым заявлением мэрия обратилась в арбитражный суд 16.02.2023, таким образом, при наличии заявления ответчика о пропуске исковой давности следует учесть, что истец может требовать удовлетворения требований, исковая давность по которым начала течь не ранее чем три года до обращения.

Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки не имеется в силу пропуска срока мэрией исковой давности.

Мэрия не заявила возражений против довода общества о пропуске срока исковой давности, не представила доказательства приостановления либо прерывания течения срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, первоначальный иск удовлетворению не подлежит, встречное исковое заявление подлежит удовлетворению частично.

Судебные расходы распределяются в порядке, предусмотренном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168,169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать. Встречное исковое заявление удовлетворить частично.


взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ДСК КПД-газстрой» (ИНН <***>) неосновательное обогащение в сумме 317298 рублей 78 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9346 рублей.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Н.С. Галкина

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 04.04.2023 1:54:00

Кому выдана Галкина Наталья Сергеевна