Решение от 20 ноября 2017 г. по делу № А40-38190/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-38190/17-105-377
г. Москва
20 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 20 ноября 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Никоновой О.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДАНАМА" (127030,<...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Дата регистрации 28.11.2002)

ответчик: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009,<...>,ОГРН: <***>,ИНН: <***>, Дата регистрации 08.02.2003)

О признании договора купли-продажи недвижимости №59-1129 от 05.11.2014г. незаключенным в части, о внесении изменений в договор купли-продажи

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по дов. от 24.05.2017г., ФИО3 по дов. от 24.05.2017г.

от ответчика- ФИО4 по дов. от 09.01.2017г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «ДАНАМА» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора купли-продажи недвижимости №59-1129 от 05.11.2014г. незаключенным в части приобретения истцом земельного участка и внесении изменений в договор купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на положения ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 11.1, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Федерального законно от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 № 1380-О и указывал на то, что спорный земельный участок не может выступать объектом гражданско-правовых сделок ввиду отсутствия в ГКН сведений о его границах, позволяющих его индивидуализировать, что послужило причиной приостановления государственной регистрации права собственности. В целях устранения возникших препятствий истец направил ответчику претензию об изменении договора, которая была оставлена ответчиком без ответа и без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца настаивал на исковых требованиях, представитель ответчика возражал против удовлетворения искового заявления согласно доводам, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, в том числе предмет и основания иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «ДАНАМА» (истец, покупатель) и Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, продавец) был подписан договор от 05 ноября 2014 года № 59-1129 купли-продажи отдельно стоящего здания и земельного участка (ст.ст. 130, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1.6 договора в соответствии с п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты находятся в пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи по акту приема-передачи.

Пунктами 3.2, 3.3, 3.4 договора предусмотрена ежемесячная оплата стоимости объектов в рассрочку под проценты в течение трёх лет со дня его заключения.

Раздел 4 договора содержит соглашение о залоге приобретаемого здания.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (абзац первый).

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что на дату подписания договора законом не были установлены требования к уточнению границ земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учёт. Вместе с тем, регистрация права собственности в ЕГРП приостановлена и ответчик во исполнение положений Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу 01.03.2015 года, предпринял за счёт средств бюджета необходимые действия по уточнению границ.

В этой связи, суд не усматривает очевидного отклонения действий ответчика как участника гражданского оборота от добросовестного поведения, либо иного существенного нарушения ответчиком условий договора.

Истец фактически не оспаривает заключение договора купли-продажи, его действия направлены на внесение изменений в заключенный сторонами договор, исключив из предмета сделки земельный участок.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Истец просит признать договор не заключенным в части, что не предусмотрено действующим законодательством.

Договор может быть признан не заключенным полностью.

В силу части 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательства нарушения ответчиком существенных условий договора истцом в материалы дела не представлены.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Принятие Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ не является существенным изменением обстоятельств по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательства невозможности уточнения границ земельного участка либо недобросовестности действий ответчика по устранению причин, препятствующих государственной регистрации права в материалы дела не представлены.

В соответствии с редакцией части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения сделки, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, указанная норма подразумевает, что действие по государственной регистрации необходимо именно для третьих лиц. Истец земельным участком и расположенном на нём здании фактически пользуется с учётом договорных обременений.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, определив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности суд считает требования истца о признании договора незаключенным в части и о внесении изменений в договор не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 10, 130, 224, 307, 309, 310, 432, 433, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.И. Никонова