Решение от 17 ноября 2022 г. по делу № А78-5405/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-5405/2022
г.Чита
17 ноября 2022 года
Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Я.А. Понуровского

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью совместное Российско-Корейское предприятие «Фитон» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ответчикам:

1. обществу с ограниченной ответственностью «Забстройинвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

2. обществу с ограниченной ответственностью «Ситара» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании договора купли-продажи имущества от 25.06.2021 незаключенным в связи с несогласованностью его существенных условий;

об обязании ООО «Забстройинвест» произвести возврат денежных средств ООО «Ситара»

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился;

от ответчика 1 - представитель не явился;

от ответчика 2 – представитель не явился.


Общество с ограниченной ответственностью совместное Российско-Корейское предприятие «Фитон» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Забстройинвест» (далее – ответчик 1, ООО «Забстройинвест»), обществу с ограниченной ответственностью «Ситара» (далее – ответчик 2, ООО «Ситара») о признании договора купли-продажи имущества от 25.06.2021 незаключенным в связи с несогласованностью его существенных условий, об обязании ООО «Забстройинвест» произвести возврат денежных средств ООО «Ситара».

Протокольным определением от 17.11.2022 суд завершил предварительное заседание и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании суда первой инстанции.

Представители сторон явку в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Ответчик 1 отзыв на исковое заявление не представил, ответчик 2 исковые требования не признал, по доводам изложенным в отзыве, поступившем в суд 20.10.2022.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между Обществом с ограниченной ответственностью Совместное Российско- Корейское предприятие «Фитон» (инициатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «ЗабстройИнвест» (инвестор) заключено инвестиционное соглашение от 29 декабря 2012 года (впоследствии данная сделка была квалифицирована судом как договор простого товарищества, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда 13 июля 2017 год по делу А78-7874/2016).

Предметом инвестиционного соглашения от 29 декабря 2012 года между ООО Совместное Российско-Корейское предприятие "Фитон" (инициатор) и ООО "ЗабстройИнвест" (инвестор) является реализация инвестиционного проекта по осуществлению сторонами деятельности по вовлечению в инвестиционный процесс земельного участка, расположенного по адресу: <...> (пункт 1.1).

В соответствии с пунктами 3.1 - 3.5 инвестиционного соглашения, результатом инвестирования является пятиэтажный семидесяти квартирный жилой дом с нежилыми помещениями по адресу: <...> (этажность 5). Иные технические характеристики: в состав завершенного строительством объекта входят офисные помещения, магазины (продуктовый мини-маркет, сувенирные магазины)

Согласно пунктов 2.1 - 2.3, 4.1., 4.2. в период действия соглашения земельный участок площадью 3298 кв. м с кадастровым номером 75:32:020758:20 по адресу: <...> находится в собственности инициатора проекта и предоставляется инвестору на праве аренды на основании договора аренды земельного участка. После реализации инвестиционного проекта и государственной регистрации прав сторон на помещения в завершенном строительством объекте (результате инвестирования) стороны оформляют права на земельный участков порядке и на условиях, определенных действующим законодательством Российской Федерации.

22.01.2013 между Забайкальским краем, от имени которого действовал Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор № 2947 купли-продажи земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена.

Предметом указанного договора, согласно пункту 1.1, является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:030758:20, площадью 3298 кв.м., местоположение которого установлено согласно кадастровому паспорту земельного участка от 19.12.2012: <...>.

Как следует из постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2017 года по делу № А78-7874/2016, именно земельный участок с кадастровым номером 75:32:03758:20 по адресу: <...> находился у истца на праве аренды, а с 14.02.2013 на праве собственности, в связи с чем разночтения в кадастровых номерах указанных в договоре № 2947 от 22.01.2013 и соглашении от 29.12.2012 являются опечаткой.

В рамках дела № А78-7874/2016 установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено ООО «Забстройинвест» 31.12.2015.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 3 октября 2017 года общество с ограниченной ответственностью «Забстройинвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2.

Определением суда от 20 февраля 2021 года ФИО2 отстранена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего.

Согласно инвентаризационной описи основных средств от 18.06.2018 № 1 конкурсным управляющим ФИО2 в ходе инвентаризации выявлен и включен в конкурсную массу объект незавершенного строительства – подземная автостоянка, расположенная по адресу: <...>, соор. 1, стоимостью 7 093 000 рублей.

Степень готовности объекта 73,1 %. На кадастровый учет как объект недвижимости не поставлен, в силу не урегулирования земельных отношений.

На собрании кредиторов 02.10.2020 принято решение об утверждении положения о порядке продажи имущества должника – незавершенного строительством объекта – подземной автостоянки, расположенной по адресу <...>, начальная цена продажи 11 900 000 рублей. За утверждение положения проголосовали (96,37% голосов) кредиторов. Указанное решение не обжаловано.

Определением суда от 9 марта 2021 года конкурсным управляющим должником утвержден ФИО3.

Из сообщения № 6417011от 02.04.2021, размещенного на ЕФРСБ следует, что на 12.05.2021 (начало подачи заявок – 12.05.2021) назначено проведение торгов в форме публичного предложения, начало приема заявок с 09.00 (МСК) 12.05.2021.

Победителем торгов - ООО «Ситара» заявка за № 005446-1-2 подана 22.06.2021 в 17:55. В указанный период суммовой диапазон составлял: 803 250 рублей задаток, 8 032 500 рублей цена на интервале. Сведений о подаче заявок иными лицами протокол не содержит.

По данным протокола результатов проведения торгов № 005446/1, победителем торгов признано ООО «Ситара», предложившее наиболее высокую цену 8 032 500 рублей.

Протокол подписан организатором торгов 23.06.2021.

Указанные сведения изложены во вступивших в законную силу судебных актах в рамках дела № А78-16418/2016.

25 июня 2021 года между ответчиком 1 (продавец) и ответчиком 2 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества.

Согласно пункту 1 статьи 1 договора от 25.06.2021, продавец обязуется передать покупателю имущество: не завершенный строительство объект – подземная автостоянка по адресу: <...>. Степень готовности объекта 73,1 %. На кадастровый учет как объект недвижимости не поставлен, в силу не урегулирования земельных отношений.

Продажная цена имущества 8 032 550 руб. (пункту 1 статьи 2 договора от 25.06.2021).

26 июля 2021 года между ответчиком 1 и ответчиком 2 подписан акт приема-передачи имущества.

ООО «Ситара» представлены платежные поручения № 3 от 21.06.2021 на сумму 803250 рублей, № 5 от 23.07.2021 на сумму 7 229 300 рублей (следует из постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 сентября 2022 года по делу № А78-16418/2016).

Истец обратился с настоящим исковым заявлением, поскольку считает, что при продаже конкурсный управляющий должен, в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предложить право выкупа спорного имущества истцу как собственнику земельного участка. Кроме того, указывает, что сторонами не согласованы существенные условия договора от 25.06.2021.

Суд, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 9 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В статье 12 ГК РФ перечислены способы защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума № 49) разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 6 постановление Пленума № 49, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 1 договора купли-продажи недвижимости от 25.06.2021 ответчик 1 и ответчик 2 согласовали предмет договора: подземная автостоянка по адресу: <...>. Степень готовности объекта 73,1 %.

Продажная цена имущества 8 032 550 руб. (пункт 1 статьи 2 договора от 25.06.2021).

Факт приема-передачи имущества подтвержден материалами дела (т.1 л.д. 16), оплата по договору следует из постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 сентября 2022 года по делу № А78-16418/2016.

Ответчиками доводов о незаключённости спорного договора не заявлено, материалами дела и судебными актами подтверждена воля сторон и его фактическое исполнение, на основании чего суд приходит к выводу о согласовании ООО «Забстройинвест» и ООО «Ситара» существенных условий договора купли-продажи недвижимости от 25.06.2021.

Истец в свою очередь стороной по договору купли-продажи недвижимости от 25.06.2021 не является, поэтому он не вправе определять его существенные условия, и давать оценку договору на предмет достижения его контрагентами соглашения по всем существенным условиям договора.

Кроме того, как уже указывалось ранее в рамках дела № А78-7874/2016 установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено ООО «Забстройинвест» 31.12.2015.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С учетом выдачи разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, с даты регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме право собственности истца на земельный участок утрачено (определение Арбитражного суда Забайкальского края от 28.01.2019 по делу № А78-3811/2017).

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 75:32:030758:20 за собственниками помещений в многоквартирном доме зарегистрирована общая долевая собственность.

Таким образом, установлено, что истец утратил право собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 75:32:030758:20.

Аналогичная позиция изложения в постановлениях Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2022 года и Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 сентября 2022 года по делу № А78-16418/2016.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного истцом требования о признании незаключенным договора купли-продажи имущества от 25.06.2021.

В связи с отказом в удовлетворении требования о признании договора незаключенным, требование об обязании ООО «Забстройинвест» произвести возврат денежных средств ООО «Ситара» также удовлетворению не подлежит.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина по чеку-ордеру от 30.05.2022 в сумме 6000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.




Судья Я.А. Понуровский