Решение от 22 марта 2026 г. АС Ивановской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ


153022, <...>

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ




Дело № А17-8572/2025
г. Иваново
23 марта 2026 года
Резолютивная часть решения оглашена 04 марта 2026 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе:

председательствующего по делу - судьи Якиманской Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смирницкой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску

администрации городского округа Кинешма

(ОГРН <***>, ИНН <***>,

место нахождения: 155800 <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания»

(ОГРН <***>, ИНН <***>,

место нахождения: 155802 Ивановская область, город Кинешма, улица им ФИО1, дом 2К)

о понуждении к исполнению обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома,

при участии в судебном заседании:

от истца (посредством системы веб-конференции) – представителя ФИО2 по доверенности № 0702/94 от 04.06.2024г. (на 3 года);

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 10.11.2025г. (на 3 года),

установил:

администрация городского округа Кинешма (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» (далее – ответчик, ООО «ОУК») о понуждении к исполнению обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Правовым обоснованием иска истец указал положения ст. ст. 44, 161, 162 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 03.10.2025г. исковое заявление принято к производству, в рамках подготовки дела к судебному разбирательству было назначено и проведено 12.11.2025г. предварительное судебное заседание.

Определение о принятии искового заявления к производству направлялось лицам, участвующим в деле, заказными письмами с уведомлениями о вручении по местам нахождения адресатов в соответствии со сведениями, указанными в Едином государственном реестре юридических лиц.

Кроме того, информация о принятии искового заявления к производству суда была размещена 04.10.2025г. на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В силу изложенного с учетом положений ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются надлежащим образом извещенными о начатом арбитражном процессе, а также дате, времени и месте рассмотрения дела.

Определением суда от 12.11.2025г. дело назначено к судебному разбирательству.

код для идентификации:


В порядке ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела откладывалось.

На основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв.

Представитель истца в судебном заседании при рассмотрении дела по существу треованя иска поддержал в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям и доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные в дело письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

ООО «ОУК» осуществляет обязанности по управлению многоквартирным домом № 132 по улице Вичугская города Кинешма Ивановской области.

12.05.2025г. отделом контроля и охраны окружающей среды администрации городского округа Кинешма было проведено выездное обследование указанного многоквартирного дома, выявлено нарушение требований п.п. 1 п. 18, п.п. 1 п. 21, п.п. 6 п.21 Правил благоустройства территории городского округа Кинешма, утвержденных решением городской Думы городского округа Кинешма Ивановской области № 39/188 от 27.04.2022г., составлен протокол осмотра.

В тот же день специалистом отдела муниципального контроля ФИО4 в отношении ООО «ОУК» вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.

Полагая, что ответчик уклоняется от надлежащего исполнения обязанностей по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного многоквартирного дома, истец обратился за судебной защитой в Арбитражный суд Ивановской области.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности применительно к требованиям ст. ст. 64-65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит требования истца обоснованными исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом, в частности, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре (абзац 7 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.

Так, администрация предъявила требования об исполнении обязательств в натуре - обязать ООО «ОУК» исполнить обязанности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу <...>, по ремонту фасадов.

Настоящее исковое требование может рассматриваться в качестве основания возникновения у истца гражданских прав и обязанностей, поскольку, обратившись в суд, истец не только просит дать правовую оценку действиям ответчика, но и заявляет требование об исполнении обязанности в натуре - понуждении ответчика выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов


управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.

При этом, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем (ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 416 от 15.05.2013г.).

Таким образом, исходя из указанных положений действующего законодательства следует, что истец в силу возложенных на него обязанностей должен сохранять общее имущество многоквартирного дома в надлежащем состоянии.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006г. утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491).

В силу пп. «в» п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Согласно п. 10 этих же Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе: поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

В соответствии с п.п. 2, 13, 14, 39 и 42 Правил № 491 управляющей организацией проводятся осмотры общего имущества, результаты которых оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия управляющей организацией решения о соответствии или


несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений), в том числе о необходимости проведения текущего или капитального ремонта общего имущества.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил № 491).

Постановлением Правительства Российской Федерации № 290 от 03.04.2013г. утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень № 290).

Из п. 9 Минимального перечня № 290 следует, что работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, включают в себя выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; при выявлении повреждений и нарушений - разработку плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности установлены также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003г. (далее - Правила N 170).

В соответствии с п. 4.2.1.1 указанных Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать, в том числе устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

Пунктом 4.2.1.3 Правил установлено, что не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.

Согласно пункту 4.2.1.9 Правил № 170 для предупреждения высолов, шелушений, пятен и т.д. выполняется своевременная окраска фасадов.

Организации по обслуживанию жилищного фонда при обнаружении трещин, вызвавших повреждение кирпичных стен, панелей (блоков), отклонения стен от вертикали, их выпучивание и просадку на отдельных участках, а также в местах заделки перекрытий, должны организовывать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков или др. способом. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Стабилизирующиеся трещины следует заделывать (п. 4.2.1.14 Правил № 170).

Местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (п. 4.2.3.1 Правил № 170).

С появлением на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев необходимо: облицовочные плитки и архитектурные детали, потерявшие связь со стеной, немедленно снять; отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить сразу же после обнаружения отслоения; поврежденные места на фасаде восстановить с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией (п. 4.2.3.2 Правил № 170).

Пунктом 4.2.3.13 названных Правил предусмотрено, что окраску фасадов зданий следует производить согласно колерному паспорту, выдаваемому в установленном порядке, в котором


приведены указания о применении материала, способа отделки и цвета фасада и архитектурных деталей. Окрашенные поверхности фасадов должны быть ровными, без помарок, пятен и поврежденных мест.

Как следует из материалов дела, обслуживание спорного многоквартирного дома осуществляет ответчик, в связи с чем надлежащее содержание общего имущества дома, в том числе фасада жилого многоквартирного дома, в соответствии с приведенными выше положениями нормативных правовых актов является его обязанностью.

Между тем в ходе контрольных мероприятий в мае, июне, ноябре 2025 года администрацией было установлено, что передний, боковой, задний фасады дома имеют повреждения облицовочного (наличие трещин, разрушение штукатурки, в том числе, под балконами здания, повреждение цоколя) и окрасочного слоев (загрязнение поверхности, пятна, надписи, графические изображения, локальное отсутствие), то есть находятся в неудовлетворительном состоянии, что противоречит требованиям ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Минимальному перечню № 290, Правилам № 170.

Управляющая компания отвечает за содержание и ремонт многоквартирного дома и обязана исполнять требования действующего жилищного законодательства путем устранения обнаруженных неисправностей (дефектов) общего имущества в многоквартирном доме и (или) принятия мер для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 6464/10 от 29.09.2010г., все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме, управляющая компания в любом случае обязана соблюдать общеобязательные требования, которые направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доводы ответчика о том, что данные работы отнесены к капитальному ремонту, отклоняются судом, поскольку с момента принятия многоквартирных домов в управление ООО «ОУК» несет всю ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств, знало о состоянии передаваемого жилья и объемах поступающих в его распоряжение денежных средств для его выполнения.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

По решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления неисправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества проводится капитальный ремонт общего имущества.

Ответчик при принятии многоквартирного дома в управление и заключении с собственниками договора управления необходимо было рассчитать и предложить собственникам помещений в доме необходимый размер платы, который необходимо вносить для обеспечения надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, и внести предложения по размеру платы за содержание и ремонт жилья на общее собрание собственников,


а также поставить на общих собраниях, в случае такой необходимости, вопрос о проведении капитального ремонта.

Согласно материалам дела, вопрос о сборе средств, для производства таких видов работ, в установленном порядке не решался. Управляющая организация не инициировала проведение общих собраний собственников жилых помещений по вышеуказанным вопросам и формированию источника финансирования работ по устранению имеющихся в жилом доме дефектов, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Согласно ч. 1 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. Разрешение данного вопроса относится к сфере судейского усмотрения.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным установить следующий достаточный и разумный для исполнения указанных обязанностей срок - в течение 3 месяцев с момента вступления судебного акта в законную силу.

Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования администрации городского округа Кинешма удовлетворить частично.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 155802 Ивановская область, город Кинешма, улица им ФИО1, дом 2К) в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу решения суда исполнить обязанности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу <...>, по ремонту фасадов (устранение трещин, разрушений штукатурки, окраске слоев фасада).

На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба во Второй арбитражный апелляционный суд (ст. 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (ст. 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционные и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Якиманская Ю.В.