Решение от 1 июня 2023 г. по делу № А51-17377/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17377/2021
г. Владивосток
01 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.А. Левченко, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление акционерного общества «Многофункциональный комплекс «Бурный» (ИНН <***>; ОГРН <***>; дата государственной регистрации в качестве юридического лица 17.11.2020) к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН <***>; ОГРН <***>; дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007) об обязании в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы по Договору аренды земельного участка № 262-ПК от 15 апреля 2020 года (в редакции Соглашения от 30 октября 2020 года), заключённого между АО «Многофункциональный Комплекс «Бурный» и Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края, за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:000000:67725:

третьи лица: акционерное общество "Корпорация развития Дальнего востока и Арктики" (ИНН <***>, ОГРН <***>), краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 22.12.2022, диплом;

от ответчика – ФИО3, удостоверение, доверенность от 30.12.2022, диплом;

от КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края» - ФИО4, паспорт, доверенность от 09.01.2023, диплом;

установил:

акционерное общество «Многофункциональный комплекс «Бурный» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением об обязании Министерства имущественных и земельных отношений приморского края в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы по Договору аренды земельного участка № 262-ПК от 15 апреля 2020 года (в редакции Соглашения от 30 октября 2020 года), заключённого между АО «Многофункциональный Комплекс «Бурный» и Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края, за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:000000:67725: в период с 15 апреля 2020 года по 24 ноября 2020 года, исходя из размера ежемесячной арендной платы в размере 178 985 руб. 90 коп. (сто семьдесят восемь тысяч девятьсот восемьдесят пять рублей 90 копеек) в месяц, 2 147 830 руб. 82 руб. (два миллиона сто сорок семь тысяч восемьсот тридцать тысяч рублей 90 копеек) в год; в период с 25 ноября 2020 года по день вступления решения в законную силу, исходя из размера ежемесячной арендной платы в размере 179 546 руб. 74 коп. (сто семьдесят девять тысяч пятьсот сорок шесть рублей 74 копейки) в месяц, 2 154 560 руб. 82 коп. (два миллиона сто пятьдесят четыре тысячи пятьсот шестьдесят рублей 82 копейки) в год.

Определением от 23.01.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края".

В судебном заседании 31.08.2022 суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований, согласно которым просит обязать Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы по Договору аренды земельного участка №262-ПК от 15.04.2020 (в редакции Соглашения от 30.10.2020 года), заключенного между АО «Многофункциональный Комплекс «Бурный» и Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края, за пользование земельным участком с кадастровым №25:28:000000:67725 за период с 15.04.2020 по 02.08.2022 без применения коэффициента функционального использования; за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 143 637 388,02 руб.

Истец поддержал заявленные требования в уточненном виде, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик заявленные требования не признает по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края (Арендодатель) и ООО «Многофункциональный комплекс «Бурный» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №262-ПК от 15.04.2020, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым №25:28:000000:67725 (образован путем объединения земельных участков с кадастровыми №25:28:020018:134, 25:28:000000:675) площадью 31276 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: <...> в районе д.5в, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, земельные участки (территории) общего пользования, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Реконструкция объекта «Многофункциональный комплекс (5 звезд) в районе мыса Бурный г.Владивостока».

В силу п.1.3 срок аренды участка с момента подписания настоящего договора по 12.10.2085.

Согласно п.2.1 Арендатору устанавливается арендная плата в размере 1073915,41 руб. в месяц.

В силу п.2.6 стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление Арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующие периоды.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Письмом №947/МФКБ-2020 от 18.06.2020 истец уведомил ответчика о том, что с учетом того, что участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 03.04.2020 и предоставлен в аренду обществу 15.04.2020, при расчете арендной платы по договору должен был использоваться коэффициент функционального использования равный 1. Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 1 073 915,14 руб. в месяц на основании расчета, приложенного к договору. В нарушение указанных выше нормативных актов и приложений договора Арендодатель при расчете арендной платы применил коэффициент функционального использования для строительства гостиниц, отелей, мотелей свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка, который равен 6. Учитывая изложенное, истец просил ответчика в целях соблюдения требований закона и положений договора произвести расчет арендной платы по Договору в соответствии с требованиями указанных нормативных актов и заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору.

Письмом №948/МФКБ-2020 от 18.06.2020 истец уведомил ответчика о том, что в нарушение нормативного порядка, Арендодатель приложил к договору расчет арендной платы, в котором применил коэффициент функционального использования для строительства гостиниц, отелей, мотелей свыше 5 лет с момента предоставления земельного участка, значение которого равно 6. Тем самым, подлежащая уплате годовая арендная плата за участок необоснованно завышена в 6 раз с 2 147 830,82 руб. до 12 886 984,39 руб.

Письмом №20/8401 от 22.06.2020 ответчик уведомил истца о том, что поскольку первичное предоставление земли в целях строительства гостиничного комплекса было в 2010 году, у Министерства отсутствуют основания для применения коэффициента функционального использования равного 1 для земельных участков, предоставленных в целях строительства гостиниц, отелей, мотелей на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка, согласно подп.1.6.1 решения Думы г.Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке».

Полагая, что вышеуказанная позиция УМС г.Владивостока противоречит нормам закрепляющим принципы и порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ судебная защита осуществляется способами прямо указанными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Согласно указанной норме защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды земельного участка, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормы земельного законодательства.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Приморского края, утвержден постановлением Администрации Приморского края от 18.03.2015 № 87-па «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Приморского края и предоставленные в аренду без торгов» (далее - Порядок).

Согласно пункту 5 Порядка арендная плата за использование земельных участков, находящихся в собственности Приморского края, рассчитывается по формуле:

А = К х Сап, где:

А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Муниципальным правовым актом города Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА (ред. от 06.06.2016) установлено, что ставка арендной платы рассчитывается по следующей формуле:

Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где:

Сзн - ставка земельного налога, %;

Кфи - коэффициент функционального использования;

Ккор - корректирующий коэффициент.

В соответствии с пунктом 2.4 Муниципального правового акта г. Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Муниципальный акт № 208-МПА) в отношении земельных участков, указанных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле:

Апл = Ас х Скд, где:

Апл - арендная плата за год, руб.;,

Ас - ставка арендной платы, %;

Скд - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Ставка арендной платы (Ас) рассчитывается по формуле:

Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где:

Сзн - ставка земельного налога, %;

Кфи - коэффициент функционального использования;

Ккор - корректирующий коэффициент.

Коэффициент функционального использования (Кфи) устанавливается Думой г. Владивостока по предложению главы г. Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка (пункт 2.5 Муниципального акт № 208-МПА).

Корректирующий коэффициент (Ккор) устанавливается Думой г. Владивостока по предложению главы г. Владивостока для отдельных категорий арендаторов земельных участков. Перечень категорий арендаторов земельных участков устанавливается Думой г. Владивостока (пункт 2.6 Муниципального акт № 208-МПА).

Решением № 505 установлены величины Кфи, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 ст. 39.7 ЗК РФ (пункт 2 приложения № 1 к Решению № 505).

В соответствии с пунктом 2.1 приложения № 1 для земельных участков с различными видами функционального использования, предоставленных в аренду в случаях, указанных в пункте 2 ст. 39.6 ЗК РФ, установлен Кфи = 1.

Принимая во внимание, что арендуемый истцом земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:67725 находится в собственности Приморского края и предоставлен в аренду без торгов, суд считает, что при определении размера арендной платы применимы вышеуказанные нормативно-правовые акты.

Участок был предоставлен в аренду Обществу 15.04.2020, при этом в пункте 1.1 договора аренды указано, что он предоставляется на основании подп. 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ - предоставление в аренду без торгов земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что при расчете арендной платы по договору аренды от 15.04.2020 № 262-ПК подлежит применению коэффициент функционального использования равный 1 на основании подпункта 2.1 приложения № 1 Решения № 505, использование же Кфи=6 в соответствии с подпунктом 1.6.1 приложения № 1 Решения № 505 является неправомерным.

Учитывая изложенно, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца об обязании Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы по Договору аренды земельного участка № 262-ПК от 15 апреля 2020 года (в редакции Соглашения от 30 октября 2020 года), заключённого между АО «Многофункциональный Комплекс «Бурный» и Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края, за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:000000:67725 за период с 15 апреля 2020 года по 2 августа 2022 года - без применения коэффициента функционального использования.

В удовлетворении требований истца об обязании Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы по Договору аренды земельного участка №262-ПК от 15.04.2020 (в редакции Соглашения от 30.10.2020 года), заключенного между АО «Многофункциональный Комплекс «Бурный» и Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края, за пользование земельным участком с кадастровым №25:28:000000:67725 за период за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 143 637 388,02 руб. суд считает необходимым отказать по следующим причинам.

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - ФЗ-237) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со ст. 4 ФЗ-237 государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологий определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Также на основании п. 1, 2 ст. 6 ФЗ-237 государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который, в свою очередь, наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края (земельных участков в составе населенных пунктов Приморского края; земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Приморского края, в том числе земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края) была проведена КГБУ «ЦКО» в 2020 году на основании распоряжения министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.02.2019 года № 42-ри «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Приморского края».

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 15 ФЗ-237 результаты государственной кадастровой оценки указанных выше категорий земельных участков в 2020 году были утверждены Актом уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (постановление от 15.10.2020 года № 87-п).

Указанный истцом объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:010005:54, не вошел в основной перечень объектов, подлежащих оценке, по состоянию на 01.01.2020 года, так как был поставлен на кадастровый учет 03.04.2020 года.

Порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, установлен ст. 16 ФЗ-237.

Учреждением в порядке ст. 16 ФЗ-237 кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена на основании акта об определении кадастровой стоимости года № АЗУ-25/2021/000033 от 19.03.2021 года в размере 192 028 530,85 руб. по состоянию на 03.04.2020 года, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16.04.2021 года.

Применение сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, регламентировано ст. 18 ФЗ-237, при этом применяются сведения, которые внесены в ЕГРН. Кроме того, при применении сведений о кадастровой стоимости учитывается зависимость от оснований их определения.

Таким образом, после принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой оценки в рамках основного тура (постановление 87-п от 15.10.2020 года, вступило в силу 23.11.2020 года), дата применения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:000005:67725 в размере 192 028 530,85 рублей считается 01.01.2021 г|ода (п. 7 ч. 2 ст. 18 ФЗ-237).

Кроме того, из материалов дела следует, что КГБУ «ЦКО» в 2022 году проведена внеочередная государственная кадастровая оценка земельных участков всех категорий, расположенных на территории Приморского края, результаты которой утверждены постановлением от 11.11.2022 года № 88-п, вступившего в законную силу 15.12.2022 года, применение результатов определения кадастровой стоимости с 01.01.2023 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000005:67725 Учреждением определена в размере 206 438 103,89 руб. и применяется с 01.01.2023 (п. 1 ч. 2 ст. 18ФЗ-237).

Применение кадастровой стоимости по указанному выше объекту недвижимости в различные периоды действия договора аренды от 15.04.2020 года № 262-ПК выглядит следующим образом: с 15.04.2020 года по 31.12.2020 год в размере 143 188 721,48 руб.; с 01.01.2021 года по 31.12.2022 год в размере 192 028 530,85 руб.; с 01.01.2023 года до очередной государственной оценки (либо изменения кадастровой стоимости в результате оспаривания, установления рыночной стоимости) в размере 206 438 103, 89 руб.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования в данной части необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы по Договору аренды земельного участка № 262-ПК от 15 апреля 2020 года (в редакции Соглашения от 30 октября 2020 года), заключённого между АО «Многофункциональный Комплекс «Бурный» и Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края, за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:000000:67725 за период с 15 апреля 2020 года по 2 августа 2022 года - без применения коэффициента функционального использования.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края в пользу акционерного общества «Многофункциональный комплекс «Бурный» 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Левченко Е.А.