Постановление от 26 июля 2018 г. по делу № А68-5408/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных

актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

26 июля 2018 года Дело № А68-5408/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26.07.2018 Постановление изготовлено в полном объеме 26.07.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей

Л.В.Солодовой

И.В. Сорокиной

ФИО1

при участии в заседании:

от истца:

ИП ФИО2 ФИО3 – представитель

(дов. № 71ТО1301070 от 12.05.2017)

от ответчика: Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области ФИО4 – представитель

(дов. № 29-01-28/20406 от 08.12.2017)

от третьих лиц: ЗАО НПП "Геосервис" Инспекция Тульской области по государственному архитектурно- строительному надзору не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 25.01.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 по делу

№ А68-5408/2017,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о расторжении

договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235 № 16З3839 от 15.07.2016 и взыскании неосновательного обогащения в размере 1460 000 руб.

Определением суда от 03.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: закрытое акционерное общество научно-производственное предприятие "Геосервис" и Инспекция Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 25.01.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст.286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Правительства Тульской области от 21.04.2016 N 264-р Фондом имущества Тульской области 11.07.2016 был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235.

В извещении о проведении открытого аукциона, размещенном на электронной площадке ЗАО "Сбербанк-АСТ", в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, было указано, что земельный участок, площадью 1600 кв.м, с кадастровым номером 71:30:060303:235 имеет ряд ограничений.

Ограничения, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Использование земель в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей". 71.30.2.59. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей" от 20.11.2000 N 878.

Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Постановление Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон". 71.00.2.95. Договор подряда на выполнение работ по формированию земельных участков и установлению охранных зон объектов электросетевого хозяйства от 18.03.2013 N 02/2013с.

Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Содержание ограничений использования объектов недвижимости в границах охранной зоны приведены в Правилах установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах

таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160. 71.14.2.98. Постановление Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".

Ознакомившись с аукционной документацией, ИП ФИО2 платежным поручением от 16.06.2016 N 110996 оплатил задаток по указанному лоту в размере 1 460 000 руб. и подал заявку на участие в аукционе.

Аукцион в электронной форме, назначенный на 11.07.2016, по лоту N 1 не состоялся, так как к участию в аукционе допущен единственный претендент.

15.07.2016 между Министерством экономического развития Тульской области (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор № 16З3839 аренды земельного участка, площадью 1600 кв.м, с кадастровым номером 71:30:060303:235, расположенного по адресу: город Тула, Зареченский район, по улице Большой, для строительства многофункционального административно-торгового центра (разрешенное использование: торговые центры (для строительства многофункционального административно-торгового центра), сроком на 2 года 8 месяцев со дня его заключения.

В соответствии с п. 3.2.1 договора задаток, внесенный при подаче заявки на участие в аукционе, засчитывается в счет арендной платы.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 02.08.2016.

В целях осуществления строительства на арендуемом земельном участке и получения разрешения на строительство ИП ФИО2 заключен договор с АО "Тулаоргтехстрой" для разработки проектной документации.

Согласно заключению АО "Тулаоргтехстрой" земельный участок с кадастровым номером 71:30:060303:235 практически полностью расположен в пределах охранных зон высоковольтной линии электропередач (110 кВт), газопроводов среднего давления, силовых кабелей, трасс водопровода и канализации, что свидетельствует о наличии инженерных коммуникаций, помимо указанных в кадастровом паспорте земельного участка, и необходимости соблюдения дополнительных охранных зон линейных объектов. Топографические, текстовые материалы, свидетельствующие о данных ограничениях, отсутствовали в аукционной документации.

Из полученного и утвержденного 27.04.2017 градостроительного плана на указанный земельный участок усматривается, что участок расположен на приаэродромной территории (зона согласования размещения любых объектов капитального строительства), земельный участок частично расположен в зоне Н- 1 - санитарно-защитной зоне производственно-коммунальных, инженерно- технических, санитарно-технических объектов (АЗС).

Письмом от 27.03.2017 N 35/06-608 филиал "Тулэнерго" ПАО "МРСК Центра и Приволжья" сообщило предпринимателю, что участок с кадастровым номером 71:30:060303:235, расположен в охранной зоне ВЛ 110 кВ Кировская - Октябрьская, построенной в 1938 году.

Полагая, что ответчиком не были соблюдены условия выделения спорного земельного участка под строительство многофункционального административно-торгового центра, истец 07.03.2017 обратился в адрес ответчика с заявлением об отказе от договора аренды земельного участка

№ 16З3839 от 15.07.2016 и возврате перечисленных им денежных средств в размере 1 460 000 руб.

В ответе от 03.04.2017 министерство сообщило предпринимателю, что готово расторгнуть договор аренды при условии представления им фотоматериалов, подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 71:30:060303:235 свободен, находится в состоянии, позволяющем его использовать в соответствии с видом разрешенного использования; также министерство указало, что готово вернуть денежные средства, внесенные в качестве арендной платы, за исключением средств, оплаченных в период действия договора аренды.

Ссылаясь на отказ ответчика о расторжении договора аренды и возврате денежных средств, ИП ФИО2 обратился в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, а также руководствуясь нормами ст.ст. 309,310, п.2 ст.450, ст.ст. 606, 610, 615 Гражданского кодекса РФ, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать досрочного расторжения договора ( ст. 612 ГК РФ).

Аналогичные нормы содержатся и в ст. 37 Земельного кодекса РФ, в соответствии с п.3 которой, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (п.4 ст.37 Земельного кодекса РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с извещением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:235 указанный земельный участок не имеет обременений (обременения отсутствуют).

В извещении указано на ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей", от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".

Вместе с тем, как следует из градостроительного плана земельного участка, утвержденного приказом Управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы от 27.04.2017, спорный земельный участок, в том числе, расположен на приаэродромной территории (зона согласования размещения любых объектов капитального строительства), земельный участок расположен в районе аэродрома (зона запрета размещения объектов капитального строительства и участок, отличающийся привлечением и массовым скоплением птиц); земельный участок расположен на участках загрязнения почво-грунтов с опасной и умеренно опасной категорией загрязнения; земельный участок расположен в зоне Н-9 - Охранные зоны инженерных коммуникаций - коридоры ЛЭП; земельный участок частично расположен в зоне Н-1 - Санитарно-защитные зоны производственно- коммунальных, инженерно-технических, санитарно-технических объектов (АЗС): указано на ограничения использования земельного участка и объектов капитального строительства, установленные, в том числе, ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей", от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (раздел 7 градостроительного плана).

Установив изложенные обстоятельства, руководствуясь ст. 56, п.2 ст. 89 Земельного кодекса Российской Федерации, правилами, утвержденными постановлениями Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей", от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", устанавливающими ограничения по организации строительства в охранных зонах инженерных коммуникаций, оценив заключение эксперта, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 71:30:060303:235 частично расположен в санитарно-защитной зоне автозаправочной станции, расположенной по адресу: <...>; частично расположен в охранных зонах канализации, газопровода и электрокабелей; полностью расположен в охранной зоне линии электропередач, использование участка, в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования - под строительство многофункционального административно- торгового центра возможно при условии выноса ВЛ 110 кВ Кировская –

Октябрьская, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о невозможности использования земельного участка в том объеме, в каком он предлагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды.

При этом суды обоснованно указали, что наличие, в том числе подземных коммуникаций и их охранных зон, является скрытым недостатком земельного участка, о которых предприниматель должен был быть извещен и о которых он не мог узнать самостоятельно.

При таких обстоятельствах, существенно влияющих на возможность использования земельного участка в указанных в договоре целях, принимая во внимание имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение эксперта, свидетельствующие о невозможности использования ИП ФИО2 земельного участка для строительства многофункционального административно- торгового центра, суды пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и удовлетворения требований истца в указанной части.

Довод ответчика о том, что при подаче заявки на участие в аукционе истец был ознакомлен со всеми документами, был осведомлен о предмете аукциона, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку выставление на торги земельного участка, который не может быть использован по целевому назначению, противоречит целям процедур приобретения прав на участок, установленных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

Содержанием рассматриваемого обязательства является право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.

Руководствуясь нормами гл. 60 ГК РФ, п.1 ст. 614 ГК РФ, исходя из п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" , п.2 ст. 328 ГК РФ, а также с учетом разъяснений, изложенных в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", согласно которым положения п. 4 ст. 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась и учитывая, что материалами дела подтверждена невозможность использования спорного земельного участка по целевому назначению, в связи с чем у ИП ФИО2 отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что перечисленные ИП ФИО2 денежные средства в сумме 1 460 000 руб.

составляют неосновательное обогащение министерства и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Заявленные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений ст. 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь п. 1 ч.1 ст. 287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 25.01.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 по делу № А68-5408/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий: Л.В.Солодова

Судьи: И.В. Сорокина

ФИО1