Решение от 19 мая 2024 г. по делу № А33-29541/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

20 мая 2024 года Дело № А33-29541/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 02.05.2024. В полном объёме решение изготовлено 20.05.2024.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску дело по иску Администрации города Уяра (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Аркаим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании долга,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Аркаим» к Администрации города Уяра о признании договора аренды земельного участка от 09.03.2022 незаключенным,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:

- общество с ограниченной ответственностью «Метры» (ИНН <***>).

при участии:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО1, представителя по доверенности от 26.01.2024, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего образования представлен диплом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумкиной С.А.,

установил:

Администрация города Уяра (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аркаим» (далее – ответчик) о взыскании 444 683 руб. 45 коп. долга за период с 09.03.2022 по 02.08.2022.

Определением от 18.11.2022 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

29.12.2022 общество с ограниченной ответственностью «Аркаим» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о принятии в качестве встречного искового заявления к Администрации города Уяра о признании договора аренды земельного участка от 09.03.2022 незаключенным.

Определением от 09.01.2023 встречный иск принят к производству суда, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В предварительном судебном заседании 22.02.2023 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Определением от 21.06.2023 произведена замена состава суда по делу № А33-29541/2022: судья Петроченко Г.Г. заменен на судью Тимергалееву О.С.

В материалы дела от общества с ограниченной ответственностью «Аркаим» 15.12.2023 поступило еще одно встречное исковое заявление о взыскании с Администрации города Уяра реальных убытков в размере 250 000 руб.

Определением от 19.12.2023 встречное исковое заявление оставлено судом без движения до 15.01.2024, истцу по встречному иску предложено представить доказательства уплаты государственной пошлины.

Определением от 25.01.2024 встречное исковое заявление от 15.12.2023 возвращено судом.

Определением от 18.03.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью «Метры».

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Постановлением администрации Уярского района от 18.01.2022 № 16-п «О проведении открытого аукциона в электронной форме по составу участников и форме подачи предложений по цене на право заключения договора аренды земельного участка» принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка по адресу: <...>, площадью 1400 кв.м, с кадастровым номером 24:40:0250152:231, разрешенное использование – магазины, срок – 10 лет.

Администрацией города Уяра опубликовано извещение о проведении 25.02.2022 открытого аукциона в электронной форме по составу участников и форме подачи предложений по цене на право заключения договоров аренды земельного участка в отношении земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1400 кв.м, с кадастровым номером 24:40:0250152:231, местоположение: <...>, вид разрешенного использования: магазины.

ООО «Аркаим» 16.02.2022 подало заявку на участие в аукционе в электронной форме по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:40:0250152:231.

В материалы дела представлен протокол от 24.02.2022 о признании претендентов участниками и электронный журнал аукциона 21000030460000000001.

Согласно протоколу подведения итогов от 25.02.2022 победителем процедуры 21000030460000000001 признано ООО «Аркаим».

На основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка от 25.02.2022 № 21000030460000000001 в соответствии с постановлением администрации города Уяра от 18.01.2022 № 16-п администрацией города Уяра (арендодатель) и ООО «Аркаим» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.03.2022 № 01, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:40:0250152:231, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>, для использования в целях: магазины (код 4.4), в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3), общей площадью 1400 кв.м). Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение № 10).

В пункте 1.2. договора указано, что согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 01.12.2021 № КУВИ-002/2021-159641143 на земельном участке имеются ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: с 10.11.2015; реквизиты документа-основания: КАРТА-ПЛАН от 01.04.2015 № б/н выдан ООО «СибКЦ».

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды участка установлен с 09.03.2022 по 08.03.2032.

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы за участок в год определен в результате проведения открытого аукциона и составляет 1 108 902 руб. 26 коп. сума задатка, внесенного арендатором для участия в аукционе в размере 1 915 руб. 54 коп. засчитывается в счет арендной платы участка.

Арендная плата начисляется с 09.03.2022 (пункт 3.2. договора аренды).

В силу пункта 3.3. договора арендная плата вносится арендатором не позднее 15 июня и 15 сентября текущего календарного года в размере 50 % от годового размера начисленной арендной платы в каждый из установленных сроков.

Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что неиспользование земельного участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

По акту приема-передачи от 09.03.2022 земельный участок передан арендодателем арендатору. В акте приема-передачи стороны зафиксировали следующее: земельный участок соответствует его количественным и качественным характеристикам согласно условиям договора; в момент передачи земельный участок находится в удовлетворительном состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления.

По результатам рассмотрения заявления ООО «Аркаим» от 11.03.2022 администрацией города Уяра подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:40:0250152:231 № RU24540101-0000000000000001, в чертеже которого указаны места допустимого размещения зданий, сооружений, строений, а также обозначены размещенные вблизи земельного участка временные строения (павильоны), указанные под номерами 112, 117, 113, 122, а также объект капитального строительства (магазин), указанный под номером 155.

В разделе 9 градостроительного плана указана информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа: технические условия № 8000493688 для присоединения к сетям ПАР «Россети Сибирь - «Краснояскэнерго».

Согласно выписке из ЕГРН от 15.03.2022 № КУВИ-001/2022-35437904 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:40:0250152:231 в пользу ООО «Аркаим» на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.03.2022 № 01 зарегистрировано обременение – аренда, дата государственной регистрации – 14.03.2022, номер государственной регистрации24:40:0250152:231-24/095/2022-3.

ПАО «Россети Сибирь» выданы ООО «Аркаим» технические условия № 8000493688 для присоединения к электрическим сетям энергопринимающих устройств заявителя в отношении объекта – объект торговли (магазин, торговый центр, прочее), расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 24:40:0250152:231; из пункта 10.2. технических условий следует, что не требуется проектирование, строительство новых и реконструкция существующих электрических сетей ПАО «Россети-Сибирь» - «Красноярскэнерго» для электроснабжения объектов заявителя – ООО «Аркаим».

Администрацией города Уяра на основании заявления ФИО2 (директор ООО «Аркаим») 25.03.2022 подготовлен градостроительный план земельного участка № RU24540101-0000000000000001 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:40:0250152:231, из раздела 2.1. которого следует, что порядок использования земельного участка определяется Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Уяр Уярского района Красноярского края, утвержденными решением Уярского городского совета депутатов от 28.06.2021 № 01-06-19-р. В разделе 2.3.

градостроительного плана указан максимальный процент застройки в границах земельного участка, который составляет 60 %.

Письмом от 11.04.2022 исх. № 28ООО «Аркаим» обратилось в МУП «Городское коммунальное хозяйство» с запросом о предоставлении технических условий подключения к системе теплоснабжения объекта капитального строительства, расположенного (который будет располагаться) по адресу: Красноярский край, Уярский район, ул. Пл. Революции, 2, кадастровый номер земельного участка 24:40:0250152:231.

В материалы дела представлена схема подключения нежилого помещения к системе теплоснабжения, расположенного по адресу ул. Пл. Революции, 2, от котельной, расположенной по адресу: <...>, а также подписанное специалистом ФИО3 разъяснение к схеме подключения относительно целесообразного варианта подключения строящегося объекта к системе ГВС.

02.08.2022 ООО «Аркаим» обратилось в администрацию города Уяр с заявлением расторжении договора от 09.03.2022 № 10 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:40:0250152:231, в связи с тем, что использовать площадь земельного участка для строительства объекта недвижимости в полном объеме не представляется возможным.

Согласно постановлению администрации города Уяра Уярского района Красноярского края от 03.08.2022 № 403-5 договор аренды от 09.03.2022 № 01 земельного участка общей площадью 1400 кв.м с кадастровым номером 24:40:0250152:231, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>, разрешенное использование – магазины, расторгнут на основании заявления ООО «Аркаим» от 02.08.2022 № 01-19-3122.

Администрацией города Уяр и ООО «Аркаим» подписано дополнительное соглашение от 04.08.2022 № 01 о расторжении с 04.08.2022 договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.02.2022 № 01.

Истец обратился к ответчику с претензией от 20.09.2022 № 01-19-2451 (номер почтового идентификатора 80087876148759) с требованием об оплате долга по арендной плате в размере 444 683 руб. 45 коп. за период с 09.03.2022 по 02.08.2022.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка, администрация города Уяра обратилась в суд с иском к ООО «Аркаим» о взыскании 444 683 руб. 45 коп. долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.03.2022 № 01 за период с 09.03.2022 по 02.08.2022.

Возражая на исковые требования, ООО «Аркаим» обратилось к администрации города Уяра со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 09.03.2022 незаключенным в связи с тем, что общество так и не приступило к строительству объекта, поскольку стороны не достигли компромисса по существенным условиям использования земельного участка по назначению, а также ссылаясь на предоставление администрацией недостоверных сведений в части возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В подтверждение изложенных доводов ООО «Аркаим» представлены следующие документы:

- решение Красноярского УФАС России от 16.11.2022 о признании обоснованной жалобы на действия организатора торгов – администрации города Уяра при проведении открытого аукциона в электронной форме по составу участников и форме подачи предложений по цене на право заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, из земель населенных пунктов площадью 1400 кв.м, кадастровый номер 24:40:0250152:231, вид разрешённого использования – магазины, местоположение: <...> (извещение № 21000030460000000009 лот № 1), в связи с отсутствием в извещении о проведении торгов сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения);

- подготовленный ООО «Новый проект» на основании градостроительного плана № RU24540101-0000000000000001 эскизный проект двухэтажного магазина с торговыми рядами по адресу: <...> (при предварительном согласовании которого от администрации города Уяра поступили возражения относительно размещения объектов капитального строительства в связи с необходимостью уменьшения квадратуры объектов капитального строительства в целях соблюдения противопожарных расстояний между объектами капитального строительства (согласно проекту) и временными строениями (павильонами), что существенно уменьшает общую площадь объектов капитального строительства (магазина));

- скриншот электронного сообщения следующего содержания: согласно представленному проекту на сегодняшний день не выдержаны противопожарные расстояния от существующих торговых павильонов (схема прилагается); пожарные расстояния определяются по СНиП 4.13130.2013, пункт 4.3.; исходя их уровня огнестойкости металлических павильонов противопожарные разрывы должны быть не менее 12 метров.

Возражая на встречный иск, администрация города Уяра в отзыве от 21.02.2023 и дополнениях к нему указала следующее:

- пунктом 2 части 4 статьи 29 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Уяр Уярского района Красноярского края, утвержденными решением Уярского городского совета депутатов от 28.06.2021 № 01-06-19-р определено, что минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, не подлежит установлению. В связи с чем в чертеже градостроительного плана земельного участка места допустимого размещения зданий, сооружений, строений, указаны практически во всю площадь земельного участке с кадастровым номером 24:40:0250152:231, за исключением незначительной зоны с особыми условиями использования территорий, однако при проектировании объектов капитального строительства застройщик обязан учитывать противопожарные требования;

- при заключении договора аренды ООО «Аркаим» было осведомлено, что рядом с земельным участком с кадастровым номером 24:40:0250152:231 расположен ряд торговых павильонов и арендатор должен был понимать, что строительство возможно только при соблюдении противопожарных разрывов от существующих зданий, строений, и сооружений, в связи с чем требование администрации о соблюдении противопожарных требований при проектировании ООО «Аркаим» строительства является правомерным;

- возможность подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения подтверждается следующим: 11.04.2022 ООО «Аркаим» обратилось в МУП «ГХК» с запросом о предоставлении технических условий подключения объекта капитального строительства, который будет располагаться по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 24:40:0250152:231; указанный запрос передан на рассмотрение инженеру по ОТ и ТБ ФИО3 и специалисту по теплоэнергии ФИО4, которыми была подготовлена схема подключения объекта капитально строительства к системе теплоснабжения от котельной, расположение по адресу: <...>;

- в действиях администрации города Уяра не усматривается наличие вины в неполучении ООО «Аркаим» определенного экономического эффекта (прибыли) от использования земельного участка ввиду отсутствия на момент заключения договора аренды у арендатора представления о перспективном строительстве коммерческого объекта с соблюдением всех необходимых норм и правил.

- земельный участок с кадастровым номером 24:40:0250152:231 является востребованным для целей строительства, в обоснование чего администрацией 14.03.2024 в материалы дела представлены следующие документы: выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 19.02.2024 № КУВИ-001/2024-50329038 на земельный участок с кадастровым номером 24:40:0250152:231 с местоположением: Красноярский край, Уярский

район, <...>, площадью 1400+/- 26 кв.м. в Разделе 2 Лист 3 выписки из ЕГРН имеются сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды, дата государственной регистрации 17.04.2023, номер государственной регистрации 24:40:0250152:231-24/095/2023-8, срок действия аренды с 14.04.2023 по 13.04.2026, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - общество с ограниченной ответственностью «Метры», основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 02, выдан 14.04.2023, дата государственной регистрации: 17.04.2023, номер государственной регистрации: 24:40:0250152:23124/095/2023-9; подготовленный администрацией города Уяра 16.05.2023 градостроительный план № RU24540101-0000000000000006 земельного участка с кадастровым № 24:40:0250152:231 с местоположением: <...>, площадью 1400 кв.м, заявитель - ООО «Метры»; выданное администрацией города Уяра 22.08.2024 ООО «Метры» разрешение на строительство здания магазина на земельном участке с кадастровым № 24:40:0250152:231 по адресу: <...>, согласно проектных характеристик объекта капитального строительства площадь застройки - 915,90 кв. м, площадь объекта - 898,95 кв.м, количество этажей -1, высота здания 5,5 м; акт осмотра строящегося здания от 19.02.2024, составленный комиссией, состоящей из специалистов администрации города Уяр, из которого следует, что в результате осмотра земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 24:40:0250152:231 установлено, что на земельном участке согласно выданному градостроительному плану № RU24540101- 0000000000000006 от 16.05.2023 по состоянию на 19.02.2024 расположено здание, процент застройки которого составляет 87%. Фотографии строящегося здания приложены к акту осмотра; выписка из ЕГРН от 19.02.2024 № КУВИ-001/2024-50329038 в отношении в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:40:0250152:231, из которой следует, что в пользу ООО «Метры» на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 14.04.2023 № 02 зарегистрировано обременение – аренда, дата государственной регистрации – 17.04.2023, номер государственной регистрации - 24:40:0250152:231-24/095/2023-9.

- в чертеже градостроительного плана земельного участка № RU24540101- 0000000000000001 указаны места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, а также обозначены павильоны, размещенные вблизи спорного земельного участка, указанные под номерами 113, 112, 117, 122, а также объект капитального строительства – магазин «Пивоварня» под № 155, в отношении всех указанных объектов с правообладателями заключены договоры аренды земельных участков, на которых они размещены; все указанные в чертеже к градостроительному плану объекты существуют на местности, за исключением объекта под номером 155, поскольку арендатором в летний период 2024 года планируется установка нового временного строения взамен ранее эксплуатируемого; фото, являющиеся приложением к акту осмотра от 19.02.2024 выполнены так, что в обозрение не попадают какие-либо иные объекты, что не свидетельствует об их отсутствии на местности.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и

требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка, администрация города Уяра обратилась в суд с иском к ООО «Аркаим» о взыскании 444 683 руб. 45 коп. долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.03.2022 № 01 за период с 09.03.2022 по 02.08.2022.

Возражая на исковые требования, ООО «Аркаим» обратилось к администрации города Уяра со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 09.03.2022 незаключенным в связи с тем, что общество так и не приступило к строительству объекта, поскольку стороны не достигли компромисса по существенным условиям использования земельного участка по назначению, а также ссылаясь на предоставление администрацией недостоверных сведений в части возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно пункту 11 статьи 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Подпункт 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения

(технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Как следует из материалов дела, спорный договор подписан сторонами по результатам проведённого открытого аукциона в электронной форме по составу участников и форме подачи предложений по цене на право заключения договора аренды земельного участка» в отношении земельного участка по адресу: <...>, площадью 1400 кв.м, с кадастровым номером 24:40:0250152:231, разрешенное использование – магазины, срок – 10 лет.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По общему правилу, договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенной с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» следует, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано на отсутствие права оспаривать договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал).

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса российской федерации. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

В обоснование встречного иска ООО «Аркаим» указывает, что сторонами не было достигнуто соглашение относительно размещения зданий на предоставленном земельном

участке, что повлекло невозможность его использования обществом в полном объеме согласно целевому назначению.

Общество поясняет, что предварительно с администрацией города Уяра было согласовано строительство двух капитальных объектов на предоставленном земельном участке площадь которых составляет 800 кв.м и 150 кв.м; на основании градостроительного плана № RU24540101-0000000000000001 ООО «Новый проект» подготовлен эскизный проект двухэтажного магазина с торговыми рядами по адресу: <...> при предварительном согласовании которого от администрации города Уяра поступили возражения относительно размещения объектов капитального строительства в связи с необходимостью уменьшения квадратуры объектов капитального строительства в целях соблюдения противопожарных расстояний между объектами капитального строительства (согласно проекту) и временными строениями (павильонами), что существенно уменьшает общую площадь объектов капитального строительства (магазина). При этом, по мнению ООО «Аркаим», указанные возражения администрации не соответствуют градостроительному плану земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

При этом согласно части 2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка обращается с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть подано заявителем через многофункциональный центр (часть 5 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Перечень необходимой информации, содержащейся в градостроительном плане, приведен в части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В частности, к такой информации относятся сведения о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства.

Вместе с тем, указанные требования, не являются требованиями о соблюдении противопожарных разрывов при возведении объектов на арендованном земельном участке.

Анализ приведенных норм градостроительного законодательства в их совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что градостроительный план по своей правовой природе выполняет информационную функцию, поскольку в нем воспроизводятся сведения, утвержденные документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, включая характеристики земельного участка и принятые в отношении него ограничения. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. Отражение в градостроительном плане земельного участка минимальных отступов от границ земельного участка, определяющих место допустимого размещения объекта недвижимости, не может быть следствием произвольного их установления, поскольку они должны быть отражены в

отношении территориальной зоны, в которой находится конкретный земельный участок и которая устанавливается правилами землепользования и застройки.

При этом установление противопожарных расстояний между объектами на смежных земельных участках находится вне компетенции администрации и должно определяться согласно статье 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации на стадии подготовки проектной документации с учетом назначения объекта, режима его использования, наличия на данном земельном участке либо смежном земельном участке иных объектов, а также иных обстоятельств, предусмотренными соответствующими нормативными правовыми актами, в том числе требований противопожарных расстояний, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Кроме того, градостроительный план земельного участка подготовлен уже после подписания сторонами спорного договора аренды, в связи с чем, отсутствие каких-либо сведений в градостроительном плане земельного участка не может свидетельствовать о незаключенности договора аренды земельного участка в связи с несогласованностью его существенных условий.

Факт принятия комиссией Красноярского УФАС России решения от 16.11.2022 о признании обоснованной жалобы на действия организатора торгов – администрации города Уяра при проведении открытого аукциона в электронной форме по составу участников и форме подачи предложений по цене на право заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, из земель населенных пунктов площадью 1400 кв.м, кадастровый номер 24:40:0250152:231, вид разрешённого использования – магазины, местоположение: <...> (извещение № 21000030460000000009 лот № 1), в связи с отсутствием в извещении о проведении торгов сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения) не свидетельствует о несогласованности сторонами условий договора аренды в указанной части.

Кроме того, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается возможность подключения объекта капитального строительства на спорном земельном участке к системе теплоснабжения, расположенного по адресу ул. Пл. Революции, 2, от котельной, расположенной по адресу: <...>.

С учетом изложенного, спорный договор аренды содержит все существенные условия, что свидетельствует о согласованности сторонами предмета договора аренды и, следовательно, является заключенным. Объект аренды определен сторонами в договоре аренды. Исполнение спорного договора подтверждается актом приема-передачи спорного имущества, подписанным ООО «Аркаим» без замечаний в части индивидуализации переданного имущества. При этом утрата интереса арендатора к арендным отношениям в связи с несогласованностью места размещения объектов капитального строительства на этапе подготовки проектной документации с учетом действующих норм и правил, направленных, в том числе, на соблюдение требований пожарной безопасности, не является основанием для признания договора аренды незаключенным.

При данных обстоятельствах, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

В отношении требования администрации города Уяра о взыскании с ООО «Аркаим» суммы долга по договору аренды суд приходит к выводу о его обоснованности с учетом следующего.

Факт передачи земельного участка арендодателем арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие

условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды носит целевой характер – для строительства магазина.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуации невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Вместе с тем, указанные обстоятельства из материалов дела не усматриваются. Переданный в аренду обществу земельный участок соответствовал всем необходимым требованиям и являлся пригодным для его использования по целевому назначению, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

При этом, как обоснованно указывает администрация города Уяра, в действиях администрации не усматривается наличие вины в неполучении ООО «Аркаим» определенного экономического эффекта (прибыли) от использования земельного участка ввиду отсутствия на момент заключения договора аренды у арендатора представления о перспективном строительстве коммерческого объекта с соблюдением всех необходимых норм и правил.

Сторона, которая утратила интерес к исполнению сделки, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне (пункт 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Спорный договор аренды по заявлению арендатора расторгнут сторонами с 04.08.2022 на основании дополнительного соглашения от 04.08.2022 № 01.

До прекращения действия договора арендодатель в силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из установленного действующим законодательством принципа платности пользования землей, вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, подписанного сторонами без замечаний и возражений.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что доказательства внесения арендной платы, заявленной ко взысканию по настоящему иску, ответчиком в материалы дела не представлено, учитывая, что расчет исковых требований соответствует условиям договора и фактическим обстоятельствам спора, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального искового заявления в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая результаты рассмотрения спора, принимая во внимание, что администрация города Уяра освобождена от уплаты государственной пошлины, с ООО «Аркаим» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска, судебные расходы за рассмотрение встречного иска подлежат отнесению на ООО «Аркаим».

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск администрации города Уяра удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аркаим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации города Уяра (ИНН <***>, ОГРН <***>) 444 683 руб. 45 коп. долга.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Аркаим» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аркаим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 11 932 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья О.С. Тимергалеева