Решение от 27 июня 2019 г. по делу № А56-3787/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-3787/2019
27 июня 2019 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2019 года. Полный текст решения изготовлен 27 июня 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Лебедевой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению:

истец – Общество с ограниченной ответственностью "Колпинская Продовольственная база" (адрес: Россия 196653, г КОЛПИНО, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул ВЕРЫ СЛУЦКОЙ 17/40/А/1-Н, ОГРН: 1107847337707);

ответчик – Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

третьи лица –

1. Комитет финансов Санкт-Петербурга (адрес: Россия 190000, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, Вознесенский пр. д. 16, ОГРН: 1027810256352),

2. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191014, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул РЫЛЕЕВА 7/А/2-Н,5-Н,7-Н,10-Н; Россия 191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 146; Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный пр., д.1, литера Б., ОГРН: 1167847166882),

3. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества»,

о взыскании ущерба

при участии

от истца: ФИО2, по доверенности от 10.10.2018;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 26.12.2018;

от третьих лиц:

1.ФИО4, по доверенности от 20.12.2018;

2.ФИО5, по доверенности от 26.12.2018;

3.ФИО6, по доверенности от 07.08.2018;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Колпинская Продовольственная база" (далее – истец, Общество, ООО «КПБ») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, с учетом уточнений, в котором просит:

- взыскать с субъекта Российской Федерации города Санкт-Петербурга в лице Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ответчик) за счет казны в пользу Общества (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 781701001) ущерб в размере 201 700 000 руб.

В ходе судебного разбирательства с согласия истца произведена замена ненадлежащего ответчика - Комитета финансов Санкт-Петербурга надлежащим - Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

Комитет финансов Санкт-Петербурга привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Также к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества».

В настоящем судебном заседании представитель Комитета финансов Санкт-Петербурга заявил ходатайство о приобщении дополнений к отзыву.

Ходатайство судом удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

Представитель Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А56-17169/2019.

Истец возражал против удовлетворения данного ходатайства. Представители третьих лиц не возражали.

В связи с отсутствием оснований для приостановления производства по настоящему делу ходатайство судом отклонено.

Представители ответчика и третьих лиц завили ходатайства об отложении судебного разбирательства.

Истец возражал против удовлетворения данного ходатайства.

Ходатайства судом отклонены, в связи с отсутствием у суда оснований для отложения, у сторон имелось достаточно времени для подготовки правовой позиции и представления доказательств.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представители ответчика и третьих лиц возражали против заявленных исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,

ООО «КПБ» обратилось в арбитражный суд с иском о возмещении ущерба в размере 201 700 000 руб., причиненного в результате демонтажа объекта, расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 1, (юго-западнее пересечения с Пролетарской улицей).

В целях реализации постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 № 1232 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО) и ООО «Араз» заключен договор аренды земельного участка от 30.09.2011 № 06/ЗКС-03367 в отношении земельного участка площадью 6 575 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу (далее - Участок), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (далее - Объект), со сроком окончания строительства- 08.08.2013.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы (далее - Служба) 29.11.2012 ООО «Араз» было выдано разрешение № 78-06007220-2012 на строительство Объекта.

По окончании строительства Служба выдала застройщику заключение от 18.04.2013 № 04-13/015 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в соответствии с которыми осуществлялось строительство.

14.06.2013 ООО «Араз» обратилось в Службу с заявлением о выдаче разрешенияна ввод Объекта в эксплуатацию. Уведомлением от 24.06.2013 № 07-05-4179/13-оиСлужба отказала ООО «Араз» в выдаче такого разрешения. Приказом Службы от 14.04.2014 № 62-П отменено ранее выданное заключение от 18.04.2013 № 04-13/015 в виду отклонения строительного объема построенного объекта капитального строительства от установленного в разрешении на строительство от 29.11.2012 №78-06007220-2012.

Таким образом, указанное заключение изначально являлось незаконным и не могло порождать юридических последствий.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2014 по делу №А56-35169/2014 отказано в удовлетворении требований ООО «Араз» о признании незаконным названного приказа. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 решение арбитражного суда первой инстанции отменено, оспариваемый приказ признан незаконным. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2015 постановление апелляционного суда отменено, оставлено в силе решение от 08.08.2014.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2013 по делу №А56-42719/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014, признан незаконным отказ Службы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на Службу возложена обязанность выдать такое разрешение. Во исполнение указанных судебных актов Служба выдала ООО «Араз» разрешение от 03.02.2014 № 78-0406в-2014 на ввод объекта в эксплуатацию.

08.04.2014 зарегистрировано право собственности ООО «Араз» на двухэтажноенежилое здание обшей площадью 3580,7 кв.м. с кадастровым номером 78:37:0017113:4601 по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А. В качестве основания возникновения права собственности на Объект указаны договор аренды от 30.09.2011 № 06/ЗКС-03367, постановление Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 № 1232, дополнительное соглашение от 21.10.2013 №1, разрешение на строительство от 29.11.2012 № 78-06007220-2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.02.2014 № 78-0406в-2014.

В дальнейшем по договорам купли-продажи Объект был передан ООО «Чимган» и далее – ООО «КПБ» с последующей регистрацией права собственности на Объект.

01.08.2014 на основании заявления ООО «КПБ» между КИО и ООО «КПБ» заключен договор купли-продажи Участка в процессе приватизации № 7649-ЗУ.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2014 по делу №А56-42719/2013 были отменены судебные акты о признании незаконным отказа Службы в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и об обязании Службы выдать такое разрешение.

КИО обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Араз», ООО «Чимган» и ООО «КПБ» на Объект.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2018 по делу №А56-34641/2014, вступившим в законную силу, требования КИО удовлетворены. При рассмотрении искового заявления КИО арбитражным судом были применены положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о самовольной постройке, суд указал на несоответствие Объекта условиям инвестиционного договора и разрешения на строительство, а также на невозможность его использования в качестве спортивного комплекса без трибун для зрителей.

Исходя из положений статей 218, 222 ГК РФ, разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о наличии у этого объекта признаков самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из судебных актов по делам №А56-34641/2014, №А56-35169/2014, №А56-42719/2013 следует, что площадь Объекта составляет 3580,7 кв.м., в то время как согласно условиям инвестиционного договора площадь застройки должна составлять не более 2064 кв.м.

Таким образом, Объект не соответствует условиям инвестиционного договора, разрешению на строительство, требованиям СП.31-12-2004 и не может быть использован в качестве спортивного комплекса без трибун. Объект не отвечает нормативным требованиям к проектированию и строительству физкультурно-спортивных зданий.

В соответствии с пунктами 1.2, 3.13, 3.14 Положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утвержденном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», Комитет проводит государственную политику, в том числе, в сфере выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга.

В рамках предоставленных полномочий 22.06.2018 Комитетом проведено обследование Участка, в ходе которого установлено, что на Участке без законных оснований располагаются: двухэтажный объект с вывеской «СК «Нева» (используется арендаторами под кафе, суши-бар, магазины, фитнес-клуб); металлические контейнеры; будка охраны; контейнерная площадка для сбора бытовых отходов, что свидетельствует о самовольном занятии Участка.

Комитетом в адрес ООО «Араз», ООО «Чимган» и ООО «КПБ» направлены уведомления об освобождении Участка в срок до 21.09.2018, а также заявка в подведомственную Комитету организацию - Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее - Учреждение) для организации работ по освобождению Участка от незаконно размещенного имущества.

В связи с тем, что Участок в добровольном порядке не был освобожден, а также отсутствием принятых судом обеспечительных мер, Комитетом 21.09.2018 силами Учреждения начаты работы по его освобождению, в том числе, по сносу Объекта.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10.2018 (далее - Постановление), то есть после осуществления демонтажа самовольной постройки, судебные акты по делу №А56-34641/2014 были отменены, в удовлетворении исковых требований КИО отказано.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 25.01.2019 по указанному делу отказал в передаче кассационной жалобы КИО на Постановление для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии но экономическим спорам ВС РФ, указав при этом, что суд округа обоснованно посчитал, что применение избранного КИО способа защиты о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчиков может привести к разрешению вопроса о судьбе находящегося на участке объекта с нарушением положений ст. 222 ГК РФ. Таким образом, судами сделан вывод о том, что объект, расположенный на Участке, является самовольной постройкой.

Таким образом, вышеназванными судебными актами установлено несоответствие Объекта условиям инвестиционного договора, разрешению на строительство, наличие у Объекта признаков самовольной постройки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ).

Таким образом, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и возможность взыскания убытков закон связывает с доказыванием наличия и размера убытков, противоправного поведения лица, причинившего убытки, вины причинителя вреда и наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) этого лица и наступившими отрицательными последствиями в виде убытков. Обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскания убытков. Отсутствие доказательств наличия хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет недоказанность всего состава гражданско-правового института убытков и является основанием для отказа в удовлетворении иска.

По смыслу пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление) требование о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Вместе с тем лицо, требующее возмещения вреда (убытков), согласно положениям статей 16, 1064, 1069 ГК РФ, должно доказать незаконность действия (бездействие) государственного органа (должностного лица).

Кроме того, в соответствии с пунктом 12 Постановления по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Суд полагает, что ООО «КПБ» не представлено доказательств, свидетельствующих о причинении убытков виновными действиями исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

В обоснование размера причиненного ущерба истцом представлен отчет об оценке №1/11/18-1 рыночной стоимости объекта капитального строительства: здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А (далее - Отчет).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ); критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) и «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, № 255, № 254 и от 25.09.2014 №611 (далее - федеральные стандарты оценки).

Недостоверным может быть признан отчет, если он составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом № 135-ФЗ или стандартами оценочной деятельности, а также допускающий неоднозначное толкование или вводящий в заблуждение (статья 11 Закона № 135-ФЗ).

Вместе с тем, представленный в материалы дела отчет об оценке № 1/11/18-1 составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки: ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7.

1. Согласно Отчету техническая экспертиза состояния конструктивных элементов здания оценщиком не проводилась.

Все выводы об их состоянии сделаны на основании документов, сведений, предоставленных заказчиком, материалов фото-фиксации, а также опыта работы оценщика по оценке аналогичных объектов. Комплексное заключение о техническом состоянии здания может быть сделано только после проведения технической экспертизы, которая выполняется специализированными организациями (деятельность лицензируется) и не входит в обязанности оценщика при проведении оценки.

Данные о физическом износе в техническом паспорте отсутствуют, технический паспорт Объекта предоставлен заказчиком не в полном объеме. Описание Объекта оценки приведено на основании представленных заказчиком документов и по материалам фото-фиксации. Техническое состояние оценено как хорошее лишь на основании справки заказчика № 54 от 17.12.2018.

Согласно пункту 1.12 Отчета в оценке использовалась следующая информация, полученная от заказчика: материалы фото-фиксации по состоянию на 26.02.2018; заключение Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга № 04-13/015 от 18.04.2013 (далее - Служба, Заключение № 04-13/015), выписка из ЕГРН № 78/001/006/2018-3389 от 20.03.2018, справки заказчика, а также иные документы.

Однако Заключение № 04-13/015, положенное в основу оценки, отменено приказом Службы от 14.04.2014 № 62-П ввиду отклонения строительного объема построенного объекта капитального строительства от установленного в разрешении на строительство от 29.11.2012 №78-06007220-2012.

Представленная заказчиком выписка из ЕГРН содержит сведения о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № 78-0406в-2014 от 03.02.2014, действие которого прекращено с 03.02.2014 приказом Службы от 17.04.2014 № 64-П.

Градостроительный регламент территории, расположение объекта оценки в зоне рекреационного назначения ТР2, схема функционального зонирования установлены экспертом на основании Закона Санкт-Петербурга от 04.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», утратившим силу в связи с принятием Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2016 № 439-79.

Таким образом, содержащиеся в Отчете сведения не являются достоверными, в связи с чем, в силу части 3 статьи 71 АПК РФ Отчет не может быть признан достоверным доказательством.

2. В пункте 2.2. Отчета отмечено, что согласно справке заказчика № 54 от 17.12.2018 оцениваемый объект капитального строительства построен в 2003 году и первоначально использовался как торговый центр «Нева». В отчете имеется указание на расположение на 1 этаже комплекса отделов, торгующих продуктами питания, на втором - отделов непродовольственных товаров. При этом якорными арендаторами торгового центра были центр развлечений «Вулкан», ресторан «Пальма» и магазин бытовой техники ТД «Альбатрос», имеющие отдельные входы. В 2013 г. здание было реконструировано под крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей.

При этом в соответствии с приведенным в Отчете планом в здании размещены: на 1 этаже - тамбур, парадная лестница, гардероб, раздевальная посетителей, зал для занятий инвалидов, торговый зал, буфет, подсобные помещения; на 2 этаже - залы для занятий аэробикой, кардиозал, тренажерный зал, массажные кабинеты, раздевальные для посетителей, сауны для посетителей, подсобные помещения, административные помещения. Арендропригодная площадь оценена в размере 3284 кв.м., в том числе, пригодная для сдачи в аренду под фитнес - 2760,66 кв.м., под торговлю и прочее - 523,34 кв.м.

Согласно справке заказчика по состоянию на 25.09.2018 в здании завершены все ремонтные работы, объект сдан в эксплуатацию, использовался по назначению.

Между тем, как из представленного в Отчете реестра арендаторов, материалов фото-фиксации, так и из содержания актов Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга следует, что объект использовался не по назначению в качестве торгового центра.

Согласно Отчету перепланировка, осуществленная в 2013 г., затронула лишь значительную часть короткоживующих конструктивных элементов. При этом как указывалось ранее в представленных возражениях и подтверждено многочисленными судебными актами, вынесенными в отношении Объекта, последний не соответствовал условиям инвестиционного договора, в том числе, по строительному объему. Площадь объекта составила 3580,7 кв.м., в то время как согласно условиям инвестиционного договора площадь застройки должна была составлять не более 2064 кв.м.

Таким образом, оценка Объекта проведена с учетом того, что Объект используется по назначению в качестве спортивного комплекса с включением торговых и офисных площадей (пункт 3.3 Отчета). Однако такое использование объекта не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположен Объект: для размещения объектов физической культуры и спорта.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, такие элементы сравнения как передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); вид использования и (или) зонирование.

Наиболее эффективное использование в силу пункта 13 ФСО № 7 представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Между тем, согласно приведенному в пункте 4 анализу наиболее эффективное использование Объекта представляет собой использование в качестве спортивного комплекса с включением торговых площадей. Именно с учетом такого использования оценщиком и производилась оценка. Однако такое использование не может считаться юридически разрешенным, поскольку противоречит виду разрешенного использования объекта.

Так, в таблице 3.6 Отчета в нарушение требований ФСО в целях определения арендных ставок представлены объекты-аналоги в г. Колпино, имеющие торговое назначение.

Подпунктом «е» пункта 24 ФСО № 7 установлено, что при применении затратного подхода расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников.

В рамках затратного подхода рыночная стоимость объекта определена в размере 227 805 557 руб. с учетом затрат на создание объекта капитального строительства и прибыли предпринимателя.

Между тем, согласно пункту 6.1 Отчета для расчета затрат на создание оцениваемого объекта использована следующая информация по объектам-аналогам: для долгоживущих элементов здания: здание торгового цента (торговые центы (комплексы); здания крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (спортивно-оздоровительные комплексы (фитнес-центры) использованы лишь для короткоживущих элементов и инженерного оборудования.

Для определения при применении затратного метода продолжительности строительства, продолжительности периода строительно-монтажных работ здания подобран аналог из раздела СНиП 1.04.03-85 «Торговля и общественное питание». В целях определения ставки наращивания принято среднее значение текущей доходности для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости (таблица 6.11 Отчета). В таблице 6.13 в качестве объектов-аналогов приведены торговые центры, торговые комплексы и торгово-коммерческие комплексы.

Рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода рассчитана в размере 175 625 051 руб.

Согласно подпункту «г» пункта 11 ФСО № 7 анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом согласно Отчету предполагает оценку потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей, потенциальный валовых доход рассчитывается как произведение арендопригодной площади объекта оценки и рыночной арендной ставки за 1 кв. метр.

Однако при определении ставки рыночной арендной платы в нарушение требований ФСО учтены объекты-аналоги, имеющие торговое назначение (таблица 7.2). Для расчета иных показателей также учитывались офисно-торговые объекты свободного назначения.

При этом в пункте 3.4 Отчета указано, что если рассматривать спортивно-оздоровительный комплекс как отдельный объект доходность его едва ли превысит 10 %, срок окупаемости составит до 20 лет.

Отмечаем, что рыночная стоимость Объекта сравнительным методом рассчитана в размере от максимальной стоимости в 233 088 581 до минимальной 23 003 951 и с учетом стоимости земельного участка установлена в ориентировочных границах интервала.

В соответствии с ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости в качестве элементов сравнения используются, в том числе вид использования и (или) зонирование.

Согласно подпункту «б» пункта 11 ФСО № 7, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Оценка в рамках сравнительного подхода проведена с использованием объектов-аналогов физкультурно-оздоровительного назначения, расположенных в районах, отличных от пригородного расположения объекта оценки, в том числе, центральных районах Санкт-Петербурга.

Согласно разделу 9 Отчета рыночная стоимость определена исходя из затратного и доходного подходов, в рамках которых использовались объекты торговли, офисно-торговые объекты. Расчет рыночной стоимости, полученный в результате сравнительного метода, в рамках которого объектами-аналогами выступили физкультурно-спортивные объекты, в итоговом расчете не учтен.

Таким образом, в основу Отчета положены недостоверные сведения, при производстве оценки не учтены вышеперечисленные требования ФСО № 1 и ФСО № 7 к объектам-аналогам, которые должны быть сходны с Объектом по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, сегменту рынка, видам разрешенного использования, ограничению прав, зонированию.

При этом согласно отчету объектом оценки является здание, тогда как оценке подлежит объект, не введенный в эксплуатацию, на который не выдано в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, указанный отчет содержит недостоверные сведения об объекте оценки и его рыночной стоимости, в связи с чем, отчет не может являться относимым и допустимым доказательством по делу.

На основании изложенного, ООО «КПБ» не доказан размер материального ущерба, а также наличие причинно-следственной связи между действиями указанных органов и убытками Общества.

Иных доказательств в обоснование заявленных исковых требований истцом не представлено.

Таким образом, материалами дела не доказано наличие незаконных действий ответчика, причинно-следственной связи, а также факта причинения вреда.

При таких обстоятельствах, уточненные исковые требования не подлежат удовлетворению.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ. Платежным поручением от 25.12.2018 № 624 истцом уплачена государственная пошлина в размере 200 000 руб., расходы по которой, в связи с отказом в иске, остаются на истце.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Лебедева И.В.