Решение от 14 ноября 2019 г. по делу № А40-165215/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-165215/19-77-1366
15 ноября 2019г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2019г.

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2019г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафроновым И.А.,

с участием представителей:

от истца: ФИО1 (доверенность №33-Д-1357/18 от 29.12.2018г., предъявлено служебное удостоверение №4103/17, диплом),

от ответчика: ФИО2 (доверенность б/н от 22.08.2019, предъявлен паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЛИМП " (127051 МОСКВА ГОРОД БУЛЬВАР ЦВЕТНОЙ ДОМ 30СТРОЕНИЕ 1 ПОМЕЩЕНИЕ III ЭТ. 2 КОМН. 14, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.09.2017, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № М-09-513782 от 26.03.2007г. за период с 08.11.2017г. по 31.12.2018г. в размере 7 990 268 руб. 74 коп., пени за период с 4 квартала 2017г. по 31.12.2018г. в размере 3 964 460 руб. 83 коп.,

установил:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЛИМП " о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № М-09-513782 от 26.03.2007г. за период с 08.11.2017г. по 31.12.2018г. в размере 7 990 268 руб. 74 коп., пени за период с 4 квартала 2017г. по 31.12.2018г. в размере 3 964 460 руб. 83 коп.

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст.ст. 309, 310, 606 ГК РФ, мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды от № М-09-513782 от 26.03.2007г. ответчик не оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопреемник -Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель, истец) и ЗАО «СиЭс-Трейдинг» был заключен договор аренды земельного участка от 26.03.2007 . - М-09-513782, согласно условиям которого предметом договора является земельный участок площадью 8 529 кв.м, имеющий адресные ориентиры: <...>, предоставляемый в пользование в аренду для завершения строительства многоуровневой парковки с офисно-торговыми помещениями.

Договор заключен сроком до 31 декабря 2007 года, что подтверждается пунктом 2 договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В дальнейшем, право собственности на помещение, принадлежавшее ЗАО «СиЭс-Трейдинг» расположенное на и спорном земельном участке, перешло к ООО «Олимп» (ответчик).

В силу положений с пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Также и согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Обязанность ответчика по внесению арендной платы за пользование земельным участком установлена не только нормами статей 309, 310, 552, 614 Гражданского кодекса РФ, также статьями 1 и 65 Земельного кодекса РФ, в которых закреплен один из принципов земельного законодательства - принцип платности использования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного Кодекса формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, или во временное пользование.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 3 договора установлен размер арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении №1 к договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора на ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, не исполнил обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период за период с 08.11.2017г. по 31.12,2018г. в размере 7 990 268 руб. 74 коп.

Направленная ответчику претензия №14.02.2019г. № 33-6-71198/19-(0)-1 оставлена без ответа и удовлетворения.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Вместе с тем, 19.10.2011 г. право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:09:0005005:8794, назначение - нежилое, площадь застройки 2439,2 кв.м, степень готовности 38%, расположенный на земельном участке, было зарегистрировано в установленном порядке за ЗАО «СиЭс-Трейдинг».

В ходе процедуры банкротства ЗАО «СиЭс-Трейдинг» объект незавершенного строительства был реализован посредством торгов. Собственником объекта стало ООО «Ларго-Строй», право собственности зарегистрировано 05.06.2013 г., которое внесло объект незавершенного строительства в уставный капитал ООО «Сокол-Инвест». Впоследствии объект незавершенного строительства был внесен в уставный капитал ООО «ОЛИМП». Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 08.11.2017г., запись в ЕГРП № 77:09:0005005:8794-77/012/2017-3.

Таким образом, ООО «ОЛИМП» является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, с 08.11.2017 г.

ООО «Сокол-Инвест», став собственником объекта незавершенного строительства, обратился в Департамент с целью заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части замены арендатора с ЗАО «СиЭс-Трейдинг» на ООО «Сокол-Инвест».

Письмом от 03.09.2013г. Департамент отказал в предоставлении государственной услуги, со ссылкой на то, что заявитель не является лицом, полномочным обращаться за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке».

Из ответа Департамента от 14.09.2018 г. следует, что договор аренды земельного участка, заключенный с ЗАО «СиЭс-Трейдинг» действует, в силу положений ст. 35 ЗК РФ права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005005:221 к новому собственнику объекта незавершенного строительства в лице ООО «ОЛИМП» не перешли.

Кроме того, у истца отсутствуют основания для взыскания арендной платы также ввиду того, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Одним из документов, необходимых для осуществления строительства является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в котором содержится информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (ст. 44 Градостроительного кодекса РФ).

Первоначальный собственник незавершенного строительством объекта ЗАО «СиЭс- Трейдинг» 31.01.2012 г. обратилось за выдачей ГПЗУ.

Согласно ч. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления от 06.12.2011 г. № 401-ФЗ) срок подготовки и утверждения ГПЗУ, составлял 30 дней со дня поступления соответствующего заявления.

В нарушение законодательно установленных сроков, ГПЗУ было оформлено и утверждено 03.02.2014 г., то есть по прошествии более чем двух лет с даты подачи заявления.

В выданном ГПЗУ единственным разрешенным видом использования земельного участка было указано «благоустройство и озеленение», параметры строительства нулевые, то есть осуществление каких-либо строительных работ на земельном участке было запрещено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно позициям, сформированным судебной практикой (Обзор судебной практики ВС РФ No 2 (2015), Обзор судебной практики ВС РФ No 3 (2017), арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество по назначению. Суды приходили к данному выводу и в случаях, когда арендатор не мог использовать имущество, в частности, в виду отсутствия разрешительных документов.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации No 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации No 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Ставки арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от разрешенного использования земельного участка установлены Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости действует для земельных участков, предоставленных для целей строительства.

В отношении земельных участков с разрешенным использованием благоустройство ставка аренды составляет 1 руб. за участок (по аналогии с единственным сходным разрешенным использованием земельного участка п. 9.15 Постановления Правительства Москвы № 273-ПП «Благоустройство территорий, прилегающих к вокзальным комплексам и привокзальным площадям»).

В отношении земельного участка площадью 8529 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0005005:221, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородское муниципальное образование Хорошевское, улица Зорге, вл. 19 на основании ГПЗУ установлен основной и единственно возможный вид разрешенного использования земельного участка кад. № 77:09:0005005:221: благоустройство и озеленение.

Таким образом, что ставка для расчета спорной задолженности в размере 1,5% от кадастровой стоимости применена Департаментом незаконно, поскольку в результате действий и решений самого Департамента ответчик лишен был возможности осуществлять строительство.

В рассматриваемом случае, поскольку в отношении земельного участка был установлен вид разрешенного использования благоустройство и озеленение, подлежит применению ставка в размере 1 руб. за участок.

Учитывая, что невозможность использовать арендованное имущество по целевому назначению возникла не по вине арендатора, а в результате принятия решений (действий), препятствующих строительству, требование арендодателя о взыскании арендной платы не подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 6 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок ответчик уплачивает истцу неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,2 % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий отчетный период, начиная с 6 числа месяца квартала по день уплаты включительно.

Истец начислил неустойку за период с 4 квартала 2017г. по 31.12.2018г. в размере 3 964 460 руб. 83 коп.

Требование о взыскании неустойки за период с 4 квартала 2017г. по 31.12.2018г. в размере 3 964 460 руб. 83 коп. удовлетворению не подлежит ввиду недоказанности факта наличия задолженности ответчика и нарушения ответчиком принятых на себя обязательств.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является не обоснованным, не подтверждено материалами дела и не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца, поскольку требования, заявленные в иске, не обоснованы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 110, 112, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Департамента городского имущества города Москвы - отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья С.В. Романенкова