Решение от 24 марта 2021 г. по делу № А84-5244/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А84-5244/2020
24 марта 2021 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2021 г.

В полном объеме решение изготовлено 24 марта 2021 г.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник Анны Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гияна» (ИНН <***>, ОГРН1149204032702, г. Севастополь) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Севастополь) об урегулировании преддоговорных разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 01.10.2020,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 11.01.2021.

Общество с ограниченной ответственностью «Гияна» (далее – истец, общество, ООО «Гияна») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, ДИЗО) в котором просит

урегулировать преддоговорной спор, определив решением Арбитражного ссуда городе Севастополя условия договора № 1156 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ – города федерального значения – Севастополь от 25.12.2019 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью «Гияна», по которым у сторон имелись разногласия в следующей редакции:

Пункт 3.2.4 принять в редакции истца: «Пункт 3.2.4 исключить из текста договора»;

Пункт 4.1 принять в редакции истца: «Пункт 4.1 исключить из текста договора»;

Пункт 8.1 принять в редакции истца: «Пункт 8.1 исключить из текста договора»;

Пункт 4.3.2 принять в редакции Истца: «Пункт 4.3.2. исключить из текста договора»;

урегулировать преддоговорной спор, определив решением Арбитражного ссуда городе Севастополя условия договора № 1135 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ – города федерального значения – Севастополь от 09.12.2019 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью «Гияна», по которым у сторон имелись разногласия в следующей редакции:

Пункт 3.2.4 принять в редакции истца: «Пункт 3.2.4 исключить из текста договора»;

Пункт 4.1 принять в редакции истца: «Пункт 4.1 исключить из текста договора»;

Пункт 8.1 принять в редакции истца: «Пункт 8.1 исключить из текста договора»;

Пункт 4.3.2 принять в редакции Истца: «Пункт 4.3.2. исключить из текста договора»

(с учетом уточнения).

Истец настаивает на требованиях в полном объеме, указывая на то обстоятельство, что редакция спорных пунктов договоров аренды, предложенная ответчиком в проектах договоров не соответствует действующему гражданскому законодательству, возлагает на истца обязанности по прекращенному договору, что недопустимо.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

При рассмотрении спора в открытом судебном заседании судом установлено следующее.

Между Севастопольским городским Советом и закрытым акционерным обществом «Гияна» был заключен договор аренды земельного участка от 06.03.2006 (зарегистрирован в книге регистрации договоров аренды земли 10.04.2006 под № 00029 (номенклатурный номер 0406661), в соответствии с которым заявитель принял в срочное платное пользование земельный участок площадью 0,2000 га (земельный участок № 1 площадью 0,0162 га, земельный участок № 2 площадью 0,1838 га) для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, набережная пляжа Учкуевка, 53.

Истец с целью переоформления указанного договора обратился с соответствующим заявлением в Департамент.

25.12.2019 обществом был получен проект договора № 1135 от 09.12.2019 аренды земельного участка площадью 162 кв.м по адресу: г. Севастополь, набережная пляжа Учкуевка, 53 с кадастровым номером 91:04:003011:60 для подписания и направления на государственную регистрацию. 30.12.2019 истцом был получен проект договора № 1156 от 25.12.2019 аренды земельного участка площадью 1838 кв.м по адресу: г. Севастополь, набережная пляжа Учкуевка, 53 с кадастровым номером 91:04:003011:61 для подписания и направления на государственную регистрацию.

Вместе с тем, при ознакомлении с текстами указанных договоров ООО «Гияна» выявлены положения некоторых пунктов (аналогичные в проекте договора от 09.12.2019 № 1135 и в проекте договора от 25.12.2019 № 1156), которые не соответствуют действующему законодательству и нарушающие права и законные интересы общества, а именно Департамент включил в текст проектов договоров:

1. пункт 3.2.4, предусматривающий право Арендодателя отказать Арендатору в согласовании договора залога права аренды Участка, договора субаренды, внесения права аренды Участка или его части в уставной капитал юридического лица, передачи своих прав и обязанностей по Договору третьим лицам при наличии задолженности по арендной плате;

2. пункт 4.3.2, в соответствии с которым Арендатор имеет право с согласия Арендодателя заключать договоры залога права аренды Участка, договоры субаренды, внесения права аренды Участка или его части в уставной капитал юридического лица, передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам;

3. пункт 4.1 согласно которому, все обязательства по договору аренды земельного участка от 06 марта 2006 года (регистрационный № 0406661 от 10.04.2006), за Арендатором сохраняются;

4. пункт 8.1, предусматривающий обязанность Арендатора принять участие в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя в порядке и на условиях, определенных решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 № 1429 «О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в г. Севастополе», для чего в срок до получения разрешения органа, уполномоченного выдавать разрешение на проведение строительных работ, заключить с Арендодателем или иным уполномоченным органом на заключение таких договором, договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя.

Истцом были направлены обращения и протоколы разногласий, в которых указанные выше пункты были исключены, однако данные протоколы со стороны ответчика не были подписаны и согласованы.

В связи с не достижением доверенностей по исключению из договоров аренды указанных выше пунктов, ООО «Гияна» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев материалы дела, и исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 11 ч. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношениях на территории города Севастополя», положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Условия порядок переоформления права пользования землей в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 № 1250-ПП.

Проекты договора № 1135 от 09.12.2019 аренды земельного участка площадью 162 кв.м по адресу: г. Севастополь, набережная пляжа Учкуевка, 53 с кадастровым номером 91:04:003011:60 и договора № 1156 от 25.12.2019 аренды земельного участка площадью 1838 кв.м по адресу: г. Севастополь, набережная пляжа Учкуевка, 53 с кадастровым номером 91:04:003011:61 были направлены истцу в связи с переоформлением договора аренды земельного участка от 06.03.2006 (зарегистрирован в книге регистрации договоров аренды земли 10.04.2006 под № 00029 (номенклатурный номер 0406661).

При этом в п. 6.2. договоров аренду (в договоре № 1135 от 09.12.2019 и в договоре № 1156 от 25.12.2019) предусмотрено, что с момента государственной регистрации настоящего договора, договор аренды земельного участка от 06 марта 2006 года (регистрационный № 0406661 от 10.04.2006) считается расторгнутым.

Между тем по условия п. 4.1 договора № 1135 от 09.12.2019 и договора № 1156 от 25.12.2019 все обязательства по договору аренды земельного участка от 06 марта 2006 года (регистрационный № 0406661 от 10.04.2006), за Арендатором сохраняются.

Согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При этом, согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Однако п. 4.1 договоров № 1135 от 09.12.2019 и № 1156 от 25.12.2019 не содержит указания на то, какие именно обязательства по договору аренды от 06.03.2006 сохраняются, учитывая, что обязательства Арендатора прописаны в переоформленных договорах аренды в полном объеме.

Поскольку содержание п. 4.1 договоров аренды № 1135 от 09.12.2019 и № 1156 от 25.12.2019 не позволяет однозначно толковать данное условие, а, некоторые условия договора от 06.03.2006, как например сроки застройки, не могут быть исполнены истцом в настоящее время, следовательно, данное условие заведомо неисполнимо для общества, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требования ООО «Гияна» об исключении данного пункта из проектов договоров № 1135 от 09.12.2019 и № 1156 от 25.12.2019.

В отношении исключения п. 3.2.4 и п. 4.3.2 из договоров № 1135 от 09.12.2019 № 1156 от 25.12.2019 суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В рассматриваемом случае истцом указывает на необходимость формулировки условий п. 3.2.4 и п. 4.3.2. в соответствии с требованиями п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при этом правовых доводов о необходимости сохранения формулировки, отраженной в проектах договоров № 1135 от 09.12.2019 и № 1156 от 25.12.2019, Департаментов не приведено.

Учитывая приведенные нормы земельного законодательства, суд соглашается с требованиями истца в указанной части.

Кроме того, ООО «Гияна» просит исключить из договоров № 1135 от 09.12.2019 и № 1156 от 25.12.2019 п. 8.1, так как он предусматривает обязанности арендатора, которые не могут быть исполнены вследствие как утраты законной силы решения Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 № 1429 «О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в г. Севастополе» так и отсутствия нормативно-правового порядка заключения договоров о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя.

Департамент в своем отзыве ссылается на то обстоятельств, что основной целью договора аренды земли является, в конечном счете, обеспечение публичных нужд (развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города) и Арендодатель вправе рассчитывать на исполнение договора второй стороной.

Согласно договора аренды от 06.03.2006, у земельного участка обозначена категория земель как земли особо охраняемых территорий и объектов; разрешенное использовании - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и Севастопольский городской Совет, предоставляя земельный участок в аренду для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, в целях создания социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры гороµа Севастополя, был вправе рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет дос_тигнут градостроительный эффект, постольку неиспользование земельного . участка по данному назначению свидетельствует о том, что арендодатель в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Между тем, не отменяя необходимости участия в развитии и создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя, ответчик должен формулировать условия договоров в соответствии с действующим на момент заключения договора законодательством, и не допускать ссылки на нормы, утратившие законную силу, тем более при отсутствии аналогичных действующих норм.

В рассматриваемом случае, п. 8.1 договоров № 1156 от 25.12.2019 и № 1135 от 09.12.2019 возлагает на арендатора обязанность, которая не может быть им выполнена в том виде, как она установлена Арендодателем, что не допустимо.

При этом, истец не отказывается от участия в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя, однако просит установить реально исполнимые требования и обязанности.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на су до производство в разумный срок.

Исходя из представленных в материалы дела документов и пояснений, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, так как ответчиком не приведено правовых обоснований необходимости сохранения в договорах № 1135 от 09.12.2019 и № 1156 от 25.12.2019 спорных пунктов.

При таких обстоятельствах, требования общества с ограниченной ответственностью «Гияна» подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Поскольку исковые требования ООО «Гияна» удовлетворены, то судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Гияна» удовлетворить.

Разрешить преддоговорной спор, определив условия договора № 1156 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ – города федерального значения – Севастополь от 25.12.2019 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью «Гияна», по которым у сторон имелись разногласия в следующей редакции:

Пункт 3.2.4 принять в редакции истца: «Пункт 3.2.4 исключить из текста договора»;

Пункт 4.1 принять в редакции истца: «Пункт 4.1 исключить из текста договора»;

Пункт 8.1 принять в редакции истца: «Пункт 8.1 исключить из текста договора»;

Пункт 4.3.2 принять в редакции Истца: «Пункт 4.3.2. исключить из текста договора»;

Разрешить преддоговорной спор, определив условия договора № 1135 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ – города федерального значения – Севастополь от 09.12.2019 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью «Гияна», по которым у сторон имелись разногласия в следующей редакции:

Пункт 3.2.4 принять в редакции истца: «Пункт 3.2.4 исключить из текста договора»;

Пункт 4.1 принять в редакции истца: «Пункт 4.1 исключить из текста договора»;

Пункт 8.1 принять в редакции истца: «Пункт 8.1 исключить из текста договора»;

Пункт 4.3.2 принять в редакции Истца: «Пункт 4.3.2. исключить из текста договора».

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гияна» государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.


Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.



Судья А.С. Мирошник