Решение от 13 августа 2024 г. по делу № А73-4316/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4316/2024
г. Хабаровск
13 августа 2024 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 30.07.2024. Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.И. Халиуллиной,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к муниципальному образованию городской округ «Город Хабаровск» в лице Администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

третье лицо: к/у ООО «Аквамарин» ФИО1 (г. Владивосток); Управление Росреестра по Хабаровскому Краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>); Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680017, <...>).

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 28.11.2023, диплом от 03.07.2020,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 03.06.2024 № 1.1-29-56, диплом от 17.07.2023,

от третьего лица (Департамент) - ФИО3, по доверенности от 05.06.2024 № 0144/16, диплом от 17.07.2023,

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» обратилось Железнодорожный районный суд г. Хабаровска с исковыми требованиями к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска, администрации города Хабаровска о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040105:132, из категории земель населенных пунктов, площадью 18 525,0 кв. м, местоположение - примерно в 100 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира - <...>.

Делу присвоен № 2-697/2024.

В ходе рассмотрения дела в суде общей юрисдикции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета

спора, привлечен конкурсный управляющий ООО «Аквамарин» ФИО1.

Определением от 15.02.2024 по ходатайству ответчиков дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Хабаровского края.

Делу присвоен № А73-4316/2024.

В предварительном судебном заседании истцом уточнено наименование ответчика - муниципальное образование городской округ «Город Хабаровск» в лице Администрации города Хабаровска, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска.

В судебном заседании 30.07.2024 представитель истца исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях.

Представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы письменных отзывов, имеющихся в материалах дела, исковые требования не признал, ссылался на наличие у спорного объекта признаков самовольной постройки.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Аквамарин» (истец, арендатор) и Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска (ответчик, арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 295 от 15.10.2015, по условиям которого истцу во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040105:132, из категории земель населенных пунктов, площадью 18 525,0 кв. м, местоположение - примерно в 100 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира - <...>, для строительства базы для хранения продукции и материалов.

Договор заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства базы для хранения продукции и материалов.

Срок действия договора – с 15.10.2015 по 14.10.2018 (п. 1.2 договора).

В целях строительства объекта истцом подготовлена проектная и техническая документация, получено разрешение на строительство № 27-23-119-2016 от 17.05.2016 сроком до 02.08.2016. Срок действия разрешения продлен до 17.07.2019.

Разделом 3.1 проектной документации предусмотрено строительство объекта «База для хранения строительных материалов на ул. Трехгорная в г. Хабаровске» в два этапа:

I этап – комплексная инженерная подготовка и обустройство площадки производственной базы,

II – строительство АБК, зданий производственного и складского назначения, монтаж технологического оборудования.

В этом же разделе указано, что реализация I этапа строительства включает в себя: - здание контрольно-пропускного пункта в два этажа,

- планировку территории, - устройство ограждения территории, - подключение к сетям инженерно-технического обеспечения,

- устройство покрытий проездов, пешеходных дорожек, водоотводных сооружений, освещение и озеленение территории.

Согласно п. 5.2 договора аренды по истечении срока его действия, договор аренды считается прекращенным.

04.09.2020 истцом в адрес арендодателя направлено уведомление от 04.09.2020 о расторжении договора ввиду фактического прекращения его использования арендатором. В уведомлении указано на готовность передать земельный участок, также указано, что в случае отказа арендодателя от принятия объекта аренды и подписания передаточного акта, предмет аренды считается фактически возвращенным арендодателю.

На момент рассмотрения спора в ЕГРН сведений об объектах недвижимости на участке и о наличии договора аренды в отношении спорного участка не имеется.

В период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство истцом произведено строительство объекта - контрольно-пропускной пункт (КПП) - 1 этап строительства.

Согласно представленному истцом в материалы дела Отчету об оценке объекта № 121/23 от 03.08.2023 объект имеет высокую степень готовности - 86%.

Ссылаясь на невозможность завершения строительства объекта ввиду признания истца несостоятельным (банкротом), истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства – здание КПП.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановленных нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь приобретается создавшим ее лицом при условии, что она создана для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

В силу действующего законодательства Российской Федерации (гражданского, земельного и градостроительного) условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав. Согласно указанной нормы к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Учитывая назначение и особенности гражданского оборота недвижимости, Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривают осуществление государственной регистрации вещных прав и сделок только в отношении объектов, имеющих признаки, установленные статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является

вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 указано, что в случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

Таким образом, с целью установления относимости вещи к объектам движимого или недвижимого имущества, необходимо установить как наличие у него необходимых природных свойств, так и то, что он возводился (был реконструирован) в качестве объекта недвижимого имущества, имеет соответствующее назначение. По этому основанию термин "объект капитального строительства" не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Для удовлетворения требования о признании права собственности на объект недвижимости необходима также совокупность следующих юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством.

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Спорный земельный участок был предоставлен истцу в целях строительства объекта – базы для хранения продукции и материалов.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.4 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в

соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Как указано в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (абзац 3 пункта 20 Постановления Пленума № 44).

Правообладатели земельных участков при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 18 Постановления Пленума № 44).

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040105:132 находится в публичной собственности (категория земель, государственная собственность на которые не разграничена) с видом разрешенного использования: для строительства базы для хранения продукции и материалов.

Из представленной в материалы дела выписки из Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденных решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211, следует, что спорный земельный участок расположен в границах зоны К-2 (зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров).

По смыслу части 5 статьи 41 ГрК, одним из видов документации по планировке территории является градостроительный план земельного участка. В соответствии с частью 1 статьи 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

В силу части 3 статьи 44 ГрК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются, помимо прочего, границы земельного участка, границы зон действия публичных сервитутов, минимальные отступы от границ участка, информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и о разрешенном использовании земельного участка, информация о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на таком земельном участке.

Таким образом, подготовка и выдача градостроительного плана осуществляется только в отношении земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства; в градостроительном плане указываются параметры объекта капитального строительства, размещение которого возможно на конкретном земельном участке, равно как и ограничения по использованию земельного участка указываются в градостроительном плане этого земельного участка.

Впоследствии градостроительный план земельного участка подлежит представлению в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство объекта, поскольку такое разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, а также для ввода объекта в эксплуатацию (часть 1, пункт 2 части 7 статьи 51, пункт 2 части 3 статьи 55 ГрК РФ); он

необходим при подготовке проектной документации объекта капитального строительства (пункт 1 части 6 статьи 48 ГрК РФ).

Распоряжением ДАСиЗ от 11.12.2015 № 749 на основании заявления ООО «Аквамарин» от 23.11.2015 № 766/15-10 утвержден градостроительный план № RU 27301000-1112201500000749 земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

В градостроительном плане указана площадь земельного участка -1,85250 га с координатами границ участка. Также в градостроительном плане земельный участок не обозначен как территория для организации конкретного объекта, а указаны наименование зоны - К-2 (зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров) и предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства.

В градостроительном плане указаны виды разрешенного в зоне К-2 использования земельного участка: основные виды разрешенного использования (пункты 21.1.1 -21.1.19. Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск»), условно разрешенные виды использования (пункты 21.2.1. -21.2.17.); вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования (пункты 21.3.1 -21.3.5.).

Обращаясь с иском, истец полагает, что возведенный на участке объект «контрольно-пропускной пункт» является объектом незавершенного строительства, возведенным на основании утвержденной проектной документации и соответствующего разрешения на строительство № 27-23-119-2016 от 17.05.2016, и его возведение соответствует цели предоставления земельного участка.

Вместе с тем, как следует из представленных в материалы дела документов, в том числе, проектной документации, возведение истцом спорного объекта является одним из элементов I этапа комплексной подготовки к строительству объекта, для которого предоставлен земельный участок. Данным этапом предполагалось также осуществить планировку территории, обустроить ограждение территории и подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, а также осуществить устройство покрытий проездов, пешеходных дорожек, водоотводных сооружений, освещение и озеленение территории.

Из предусмотренных проектом работ I этапа, фактически являющимся подготовительным этапом, истцом выполнено только частичное возведение КПП, ограждения и планировка территории. Доказательств обратному материалы дела не содержат.

К непосредственному возведению АБК, зданий производственного и складского назначения в установленный в разрешении и договоре срок истец не приступил.

Следовательно, с учетом приведенных выше положений, суд приходит к выводу о том, что возведенный истцом на спорном земельном участке объект не является объектом незавершенного строительства в том смысле, который этому понятию придается в статье 130 ГК РФ, и в силу отсутствия тождественности между проектируемым объектом и фактически возведенным, в отсутствие действующего договора аренды, судом правовых оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на спорный объект не установлено.

В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с истца в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Т.И. Терехова