Решение от 25 октября 2019 г. по делу № А21-3032/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Калининград

Дело №

А21-3032/2019

“25”

октября

2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 22.10.2019г.

Полный текст изготовлен 25.10.2019г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи Талалас Е.А.,

При ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда по адресу: 236040, <...>,

дело по исковому заявлению:

Агентства по имуществу Калининградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДМОРЕТОРГ» (ОГРН <***> ИНН <***>)

об изъятии жилых помещений для государственных нужд, определении размера возмещения,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности, паспорту;

от ответчика – ФИО3 по доверенности, паспорту,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (далее по тексту – Агентство, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДМОРЕТОРГ» (далее – Общество, ответчик), со следующими требованиями, окончательно уточненными в судебном заседании 22.10.2019 года:

1. Изъять для государственных нужд Калининградской области следующие жилые помещения, принадлежащие на праве собственности ООО«КАЛИНИНГРАДМОРЕТОРГ»:

- с кадастровым номером 39:15:132702:387 площадью 22,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:388 площадью 19,8 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:389 площадью 12,2 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:390 площадью 12,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:639 площадью 21,2 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6).

2.Определить размер возмещения в связи с изъятием:

- за жилое помещение с кадастровым номером 39:15:132702:387 – 1 060 000 рублей;

- за жилое помещение с кадастровым номером 39:15:132702:388 – 930 000 рублей;

- за жилое помещение с кадастровым номером 39:15:132702:389 – 570 000 рублей;

- за жилое помещение с кадастровым номером 39:15:132702:390 – 590 000 рублей;

- за жилое помещение с кадастровым номером 39:15:132702:639 – 990 000 рублей.

3. Прекратить право собственности ООО «КАЛИНИНГРАДМОРЕТОРГ» на следующие жилые помещения:

- с кадастровым номером 39:15:132702:387 площадью 22,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:388 площадью 19,8 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:389 площадью 12,2 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:390 площадью 12,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:639 площадью 21,2 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6).

Заявлен отказ от рассмотрения требования о прекращении ипотеки в отношении вышеперечисленных помещений, установленной в пользу ПАО «Банк Уралсиб», в связи с прекращением обременения и внесением соответствующей записи о прекращении ипотеки в ЕГРН.

Уточненные требования приняты к рассмотрению суда.

Отказ от рассмотрения требования судом принят, в связи с чем, производство по требованию о прекращении ипотеки подлежит прекращению.

Представитель истца в судебном заседании просил требования удовлетворить, настаивал на установлении размера возмещения, определенного по заказу истца экспертной организацией - ООО «НЦ «Балтэкспертиза» 24.07.2018 года (отчеты №Н-0834-2018 №Н-0835-2018, №Н-0836-2018, №Н-0837-2018, №Н-0851-2018), и указанном в Соглашении об изъятии, направленном в адрес ответчика. Заявил возражения на заключение судебной экспертизы № 190-07/19 от 17.07.2019, изготовленное ООО «Декорум», которому суд поручил проведение судебной экспертизы в рамках рассмотрения настоящего дела. (Письменный текст возражений приобщен к материалам дела).

Представитель ответчика ссылаясь на то, что соглашение об изъятии ответчиком не подписано ввиду возникновения спора о размере возмещения, просил суд установить возмещение за изъятие для государственных нужд объектов недвижимости в размере, определенном экспертом в рамках судебной экспертизы, проведенной по настоящему делу.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Постановлением Правительства Калининградской области от 27 апреля 2018 № 261 «О внесении изменений в постановление Правительства Калининградской области от 23 июня 2017 года N 318» (далее - Постановление № 261), в соответствии со статьями 239.2, 279-281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 49, 56.2, 56.3, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 5 Закона Калининградской области от 21 декабря 2006 года N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области", Постановлениями Правительства Калининградской области от 17 февраля 2014 года 65 "О государственной программе Калининградской области "Развитие транспортной системы" и от 27 августа 2015 года N 511 "Об утверждении документации по планировке территории", для строительства эстакады «Восточная» улицы Молодой Гвардии (через Московский проспект и улицу Емельянова) до улицы Муромской с мостами через реки Старая и Новая Преголя в городе Калининграде, принято решение об изъятии для государственных нужд Калининградской области жилых помещений с кадастровыми номерами:

1. 39:15:132702:387 площадью 22,6 кв.м,, к. 6а (кв. 6);

2. 39:15:132702:388 площадью 19,8 кв.м, к. 66 (кв. 6);

3. 39:15:132702:389 площадью 12,2 кв.м, к. 6д (кв. 6);

4. 39:15:132702:390 площадью 12,7 кв.м, к. 6г (кв. 6);

5. 39:15:132702:639 площадью 21,2 кв.м, к. 6в (кв. 6).

Вышеперечисленные помещения расположенны по адресу: <...> (далее - Комнаты).

Комнаты принадлежат на праве собственности Обществу, что подтверждается записями регистрации в Едином государственном реестре недвижимости прав:

1. № 39-39-01/319/2009-305 от 19.10.2009 г. (комната с кадастровым номером 39:15:132702:387);

2. № 39-39-01/155/2011-706 от 10.06.2011 г. (комната с кадастровым номером 39:15:132702:388);

3. № 39-39-01/179/2010-238 от 21.07.2010 г. (комната с кадастровым номером 39:15:132702:389);

4. № 39-39-01/197/2010-868 от 12.08.2010 г. (комната с кадастровым номером 39:15:132702:390);

5. № 39-39/001-39/001/016/2016-8289/3 от 15.03.2016 г. (комната с кадастровым номером 39:15:132702:639).

Письмом от 04.05.2018 №НК-2155 Агентство уведомило Общество об изъятии комнат.

Оценка размера возмещения в связи с изъятием недвижимого имущества определена истцом на основании Отчетов об оценке, составленными ООО «НЦ «Балтэкспертиза» №Н-0834-2018 №Н-0835-2018, №Н-0836-2018, №Н-0837-2018, №Н-0851-2018.

Письмом от 20.09.2018 №НК-4615 Агентство направило проект соглашения об изъятии комнат (с отчетами об оценке) для ознакомления и подписания. Проект соглашения получен ответчиком 24.09.2018.

Ответчик обратился к истцу с письмом о несогласии с определенным по заказу Агентства возмещением за изымаемые комнаты.

Письмом от 16.01.2019 Агентство сообщило Обществу о невозможности пересмотра отчетов об оценке, изготовленных ООО «НЦ «Балтэкспертиза».

Истец ссылаясь, что ответчиком проект соглашения не подписан и в Агентство не возвращен, что препятствует строительству эстакады «Восточная», обратился в настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу подпункта 3.2 пункта 2 той же статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 той же статьи).

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Определением суда от 06.06.2019 года по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза для определения размера возмещения за изымаемые жилые помещения. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику ООО «Декорум» ФИО4 Марку Анатольевичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) какова на момент рассмотрения спора рыночная стоимость жилых помещений, расположенных по адресу: <...>, с кадастровыми номерами:

-39:15:132702:387 площадью 22,6 кв.м., к. 6а (кв.6);

-39:15:132702:388 площадью 19,8 кв.м., к. 6б (кв.6);

-39:15:132702:389 площадью 12,2 кв.м., к. 6д (кв.6);

-39:15:132702:390 площадью 12,7 кв.м., к. 6г (кв.6);

-39:15:132702:639 площадью 21,2 кв.м., к. 6в (кв.6);

с учетом рыночной стоимости доли собственника жилого помещения на общее имущество в многоквартирном доме с кадастровым номером 39:15:132702:266, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132702:16 площадью 996 кв.м.

2) какова на момент рассмотрения спора рыночная стоимость издержек (убытков), в виде будущих расходов, которые собственник должен будет произвести в связи с изъятием у него для государственных нужд спорного объекта недвижимости (в связи с изменением места проживания; временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения: переездом; поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; оформления права собственности на другое жилое помещение).

3) какова на момент рассмотрения спора рыночная сумма компенсации собственнику жилого помещения за не произведенный капитальный ремонт.

Согласно представленному в материалы дела Заключению эксперта от 17.07.2019 № 190-07/19 рыночная стоимость:

1. жилого помещения кадастровый номер 39:15:132702:387 (комнаты 6а) площадью 22,6м2, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок кадастровым номером 39:15:132702:16 площадью 996м2, на 12 июля 2019 года составляет - 1 060 000 рублей.

2. жилого помещения кадастровый номер 39:15:132702:388 (комнаты 6б) площадью 19,8м2, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок кадастровым номером 39:15:132702:16 площадью 996м2, на 12 июля 2019 года составляет – 930 000 рублей.

3. жилого помещения кадастровый номер 39:15:132702:639 (комнаты 6в) площадью 21,2м2, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок кадастровым номером 39:15:132702:16 площадью 996м2, на 12 июля 2019 года составляет - 990 000 рублей.

4. жилого помещения кадастровый номер 39:15:132702:390 (комнаты 6г) площадью 12,7м2, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок кадастровым номером 39:15:132702:16 площадью 996м2, на 12 июля 2019 года составляет - 590 000 рублей.

5. жилого помещения кадастровый номер 39:15:132702:389 (комнаты 6д) площадью 12,2м2, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок кадастровым номером 39:15:132702:16 площадью 996м2, на 12 июля 2019 года составляет - 570 000 рублей.

Агентство возражало относительно заключения по результатам судебной, ссылаясь, что в экспертном заключении отсутствует ссылка на Федеральный закон № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», не указано время и место проведения экспертизы, отсутствуют сведения об органе, назначившем экспертизу, отсутствуют сведения о занимаемой экспертом должности, не указаны материалы дела, предоставленные эксперту, применены некорректные подобранные аналоги и данные справочника оценщика недвижимости.

Оценив доводы истца, суд считает, что оснований не доверять представленному заключению экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, что отражено на первой странице экспертного заключения.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание исследуемых объектов и даты их осмотра (стр. 4 заключения), описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов проведена на основании материалов дела.

При определении итоговой величины стоимости объектов использовался метод сравнения продаж. Экспертом было проведено исследование рынка жилых помещений, для сравнения были отобраны жилые помещения – многокомнатные квартиры, расположенные в многоквартирных домах довоенной постройки, расположенных в Ленинградском районе г. Калининграда близко к центральной части города. Основным критерием выбора объектов сравнения являлись соответствие типа их функционального использования и местоположения. Проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемыми объектами, что отражено экспертом в таблице.

Согласно статье 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав Заключение эксперта, суд считает, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, является достоверным и содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд, установив факт того, что соглашение об изъятии сторонами не подписано ввиду возникновения между сторонами спора о размере возмещения, приходит к выводу, что требования истца об изъятии жилых помещений являются обоснованными и подлежат удовлетворению с учетом определенной на основании экспертного заключения стоимости возмещения.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Изъять для государственных нужд Калининградской области следующие жилые помещения, принадлежащие на праве собственности ООО«КАЛИНИНГРАДМОРЕТОРГ»:

- с кадастровым номером 39:15:132702:387 площадью 22,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:388 площадью 19,8 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:389 площадью 12,2 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:390 площадью 12,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:639 площадью 21,2 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6).

2.Определить размер возмещения в связи с изъятием:

- за жилое помещение с кадастровым номером 39:15:132702:387 – 1 060 000 рублей;

- за жилое помещение с кадастровым номером 39:15:132702:388 – 930 000 рублей;

- за жилое помещение с кадастровым номером 39:15:132702:389 – 570 000 рублей;

- за жилое помещение с кадастровым номером 39:15:132702:390 – 590 000 рублей;

- за жилое помещение с кадастровым номером 39:15:132702:639 – 990 000 рублей.

3. Прекратить право собственности ООО «КАЛИНИНГРАДМОРЕТОРГ» на следующие жилые помещения:

- с кадастровым номером 39:15:132702:387 площадью 22,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:388 площадью 19,8 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:389 площадью 12,2 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:390 площадью 12,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6);

- с кадастровым номером 39:15:132702:639 площадью 21,2 кв.м, расположенное по адресу: <...> (кв. 6).

Производство в части рассмотрения требования о прекращении ипотеки в отношении вышеперечисленных помещений прекратить.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

СудьяЕ.А. Талалас

(подпись, фамилия)