Решение от 18 октября 2017 г. по делу № А40-6075/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-6075/17-105-48
18 октября 2017 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 октября 2017 года.

Арбитражный суд в составе судьи Никоновой О.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПИН ИНВЕСТ" (117342,<...>, ОГРН:1147746895097, ИНН: <***>, Дата регистрации 07.08.2014)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФУД ДЕПАРТМЕНТ" (127006,<...>,ПОМЕЩЕНИЕ II, КОМ16, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,Дата регистрации 19.06.2015)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Савеловский парк»

О взыскании 5 860 912 руб. 28 коп. задолженности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами по договорам №К1-СС-ДДА-03 от 01.12.2015г. и №К1-СС-ДДА-06 от 27.08.2015г.

при участии представителей:

от истца- ФИО2 по дов. от 19.05.2016г.

от ответчика - ФИО3 по дов. от 20.03.2017г.

от третьего лица - ФИО4 по дов. от 05.05.2017г.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ПИН Инвест» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, к ООО «Фуд Департамент» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 3 772 396 руб.07 коп. за период с 06.06.2016 года по 31.03.2017 года по договору долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-03 от 01 декабря 2015 года, задолженности в размере 4 736 961 руб. 87 коп. за период с 06.06.2016 года по 31.03.2017 года по договору долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 года, задолженности в размере 132 694 руб. 66 коп. за период с 01.01.2016 года по 05.06.2016 года по эксплуатационным и коммунальным платежам в рамках договора долгосрочной аренды нежилого помещения № 1-СС-ДДА-03 от 01 декабря 2015 года, задолженности по эксплуатационных и коммунальным платежам в рамках договора долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 года в размер 124 158 руб. 23 коп. и 286 912 руб. 95 коп., а также пени в размере 552 427 руб. 25 коп. по договору долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-03 от 01 декабря 2015 года, пени в размере 697 691 руб. 01 коп. по договору долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Управляющая компания «Савеловский парк».

Для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Фуд Департамент» о взыскании с ООО «ПИН Инвест» расходов на устранение недостатков арендованного имущества в размере 1 960 794 руб., а также задолженности по возврату обеспечительных платежей в размере 2 636 089 руб. 40 коп.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования, изложил доводы, указанные в исковом заявлении. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, представил отзыв на встречное исковое заявление и дополнения к нему.

Представитель ответчика просил встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении первоначальных исковые требований просил отказать, представил письменные объяснения.

Представитель третьего лица в судебном заседании изложил правовую позицию по настоящему спору.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ООО «Фуд Департмент» (арендатор) и ООО «Галерея Савеловский» (арендодатель) заключены договор долгосрочной аренды нежилого помещения №К1-СС-ДДА-03 от 01 декабря 2015 года и договор долгосрочной аренды нежилого помещения №К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 года (далее - договоры аренды»), согласно условиям которых арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду следующие нежилые помещения: помещение, назначение: нежилое, площадь 145 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение II-комната помещение II - комната 1б, кадастровый (условный) номер: 77:02:0021006:3341 и помещение, назначение: нежилое, обшей площадью 176,4 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1 помещение II - комнаты 16, 1е, кадастровый номер: 77:02:0021006:2821, расположенных по адресу: <...>. (далее – помещения).

17.09.2015года арендодателем и арендатором были подписаны акты приема-допуска в помещения, согласно которым арендатор принял помещения для осуществления ремонтных работ.

01.02.2016 года арендодатель передал, а арендатор принялпомещения по актам приема-передачи помещений для осуществления коммерческой деятельности (кафе).

29.04.2016года между ООО «Галерея Савеловский» (арендодатель) и ООО «ПИН Инвест» (новый арендодатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.04.2016 года, согласно которому от ООО «Галерея Савеловский» к ООО «ПИН Инвест» перешло право собственности на указанные помещения, а, следовательно, к новому арендодателю - ООО «ПИН Инвест» перешли все права и обязанности прежнего арендодателя по договорам аренды в соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и внесением записи регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между ООО «Галерея Савеловский», ООО «ПИН Инвест» и ООО «Фуд Департмент» были подписаны дополнительное соглашение №3 от 06.06.2016 г. к договору долгосрочной аренды нежилого помещения №К1-СС-ДДА-03 от 01.12.2015 г. и дополнительное соглашение №3 от 06.06.2016 г. кд долгосрочной аренды нежилого помещения №К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 г., по которым стороны подтвердили, что от ООО «Галерея Савеловский» к ООО «ПИН Инвест» перешли права арендодателя по договорам аренды.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 2.1.1. договора долгосрочной аренды нежилого помещения №К1-СС-ДДА-03 от 01 декабря 2015 года и договора долгосрочной аренды нежилого помещения №К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 года, арендная плата уплачивается арендатором не позднее, чем за 10 (десять) календарных дней до начала оплачиваемого месяца.

Однако, в нарушение принятых на себя обязательств по условиям договоров аренды, ответчик нарушал согласованные сроки оплаты арендных платежей.

Арендодатель уменьшал размер арендной платы по договорам аренды на период с февраля 2016 года по 31.08.2016 года, о чем свидетельствуют заключенные арендодателем и ответчиком дополнительное соглашение №1 от 01.02.2016 г. к договору долгосрочной аренды нежилого помещения №К1-СС-ДДА-03 от 01.12.2015 г.; дополнительное соглашение №1 от 01.02.2016 г. к договору долгосрочной аренды нежилого помещения №К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 г.; дополнительное соглашение №4 от 08.09.2016 г. к договору долгосрочной аренды нежилого помещения №К1-СС-ДДА-03 от 01.12.2015 г.; дополнительное соглашение №4 от 08.09.2016 г. к договору долгосрочной аренды нежилого помещения №К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 г.

Направленная в адрес ответчика претензия № И-27 от 25 июля 2016 года с требованием оплатить задолженность, была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Письмом № И-49 от 07.11.2016 года истец сообщил ответчику о расторжении договора.

В результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей по договору у ответчика образовалась задолженность перед истцом по оплате арендных платежей в размере 3 772 396 руб.07 коп. за период с 06.06.2016 года по 31.03.2017 года по договору долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-03 от 01 декабря 2015 года, задолженности в размере 4 736 961 руб. 87 коп. за период с 06.06.2016 года по 31.03.2017 года по договору долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 года, задолженности в размере 132 694 руб. 66 коп. за период с 01.01.2016 года по 05.06.2016 года по эксплуатационным и коммунальным платежам в рамках договора долгосрочной аренды нежилого помещения № 1-СС-ДДА-03 от 01 декабря 2015 года, задолженности по эксплуатационных и коммунальным платежам в рамках договора долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 года в размер 124 158 руб. 23 коп. и 286 912 руб. 95 коп.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Пунктом 1 ст. 781 ГК РФ предусмотрена обязанность заказчика оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчик не представил доказательств внесения арендных и коммунальных платежей, требование истца о взыскании долга в соответствии со ст.ст. 309, 310, 779, 781 ГК РФ подлежит удовлетворению в заявленной по иску сумме.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению предусмотренных договорами платежей, истцом заявлено о взыскании с ответчика неустойки.

Согласно пункту 7.5 договоров долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-03 от 01 декабря 2015 года, № К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 года за нарушение сроков оплаты арендатор обязан оплатить арендодателю пени в размере 0.1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету истца размер пени, составил по договору долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-03 от 01 декабря 2015 года - 552 427 руб. 25 коп., по договору долгосрочной аренды нежилого помещения № К1-СС-ДДА-06 от 27 августа 2015 года. - 697 691 руб. 01 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанные в пунктах 7.5 договоров пени суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательства по предусмотренным договором аренды платежам.

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявления ответчика о снижении заявленной истцом неустойки в материалы дела не поступало.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств уплаты предусмотренных договорами платежей в установленный договором срок, заявленное истцом требование о взыскании пени в заявленном размере является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Таким образом, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика отклоняются судом, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам и материалам дела.

В обоснование встречных исковых требований ответчик ссылается на то, что ответчику были переданы помещения с существенными недостатками, в связи с чем ответчиком были понесены расходы на устранение недостатков арендованного имущества, а также за истцом образовалась задолженность по возврату обеспечительных платежей.

01.02.2016г. на основании договора долгосрочной аренды нежилого помещения К1-СС-ДДА-06 от 27.08.2015г. арендодатель передал арендатору по Акту сдачи-приемки помещений нежилое помещение общей площадью 176,4 кв.м., кадастровый номер 77:02:0021006:2821, расположенное по адресу: <...>.

01.02.2016г. на основании договора долгосрочной аренды нежилого помещения К1-СС-ДДА-03 от 01.12.2015г. арендодатель передал арендатору по Акту сдачи-приемки помещений нежилое помещение общей площадью 145 кв.м., кадастровый номер 77:02:0021006:3341, расположенное по адресу: <...>.

Как указывает ответчик, вышеуказанные помещения были переданы арендатору с существенными недостатками: система вентиляции функционировала в недостаточном объеме для работы технологического оборудования арендатора; отсутствовала система пожаротушения, оповещения и дымоудаления; отсутствовала трасса канализации.

В период с ноября 2015 года по март 2016 года ООО «ФУД Департмент», были произведены расходы, связанные с проектированием и возведением систем приточно-вытяжной вентиляции и автоматической системы пожаротушения, оповещения и дымоудаления, работы по устройству трассы канализации в общей сумме 1 960 794 руб.

По мнению ответчика, указанные расходы возникли по вине арендодателя, в связи с чем, подлежат компенсации.

В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктом 4.3.1 договора арендатор вправе отказаться от подписания акта приема-передачи помещения в случае, если помещение не соответствует хотя бы одному из согласованных сторонами требований.

Факт передачи ответчику помещений подтверждается актами приема-передачи, что свидетельствует об отсутствии у ответчика претензий на момент получения помещений.

Из условий договора (пункты 5.2 и 5.3) следует, что все отделимые улучшений, произведенные арендатором могут быть изъяты при окончании срока аренды, а все неотделимые улучшения являются собственность арендодателя, при этом арендодатель не возмещает арендатору произведенные в связи с этим расходы.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований в части возмещения расходов на устранение недостатков арендованного имущества в заявленном размере у суда не имеется.

08.09.2015 года ответчик во исполнение п. 2.3. договора № К1-СС-ДДА-03 перечислил в качестве обеспечительного платежа на расчетный счет ООО «Галерея Савеловский» сумму в размере 1 172 493 руб. 70 коп. (п/п № 7 от 08.09.2015г.).

В соответствии с абз. 2 п. 2.3. договора № К1-СС-ДДА-03 обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента возврата помещения арендатором арендодателю по подписываемому акту приема-передачи помещения.

В соответствии п. 2 дополнительного соглашения от 06.06.2016г., к арендатору со всеми правами и обязанностями прежнего арендодателя перешло обязательство возврата обеспечительного платежа в соответствии с абз. 2 п. 2.3. договора № К1-СС-ДДА-03.

27.12.2016г. истец в одностороннем внесудебном порядке расторг договор № К1-СС-ДДА-03 (письмо от 26.12.2016г. № И-55), и вернул из аренды помещение общей площадью 145 кв.м., кадастровый номер 77:02:0021006:3341.

По истечении 30 дней с момента возврата помещения - 27.01.2017г. - обеспечительный платеж не был возвращен ответчику.

23.03.2017г. ответчик направил в адрес истца подписанный акт приема-передачи помещения (письмо прибыло в место вручения 25.03.2017г.). Однако, обеспечительный платеж не возвращен ответчику.

08.09.2015г. ответчик во исполнение договора № К1-СС-ДДА-06 перечислил в качестве обеспечительного платежа на расчетный счет ООО «Галерея Савеловский» сумму в размере 1 463 595 руб. 70 коп. (платежное поручение № 8 от 08.09.2015г.).

В соответствии с абз. 2 п. 2.3. договора № К1-СС-ДДА-036 обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента возврата помещения арендатором арендодателю по подписываемому акту приема-передачи помещения.

В соответствии п. 2 дополнительного соглашения от 06.06.2016г., к ответчику со всеми правами и обязанностями прежнего арендодателя перешло обязательство возврата обеспечительного платежа в соответствии с абз. 2 п. 2.3. договора № К1-СС-ДДА-06.

27.12.2016г. истец в одностороннем внесудебном порядке расторг договор № К1-СС-ДДА-06 (письмо от 26.12.2016г. № И-55), и вернул из аренды помещение общей площадью 176,4 кв.м., кадастровый номер 77:02:0021006:2821.

По истечении 30 дней с момента возврата помещения - 27.01.2017г. - обеспечительный платеж не был возвращен ответчику.

Таким образом, сумма обеспечительных платежей по договору № К1-СС-ДДА-06, договору № К1-СС-ДДА-06 составляет 2 636 089 руб. 40 коп.

Направленная в адрес истца претензия, копия которой имеется в материалах дела, оставлена истцом без удовлетворения.

В совокупности изложенных обстоятельств, встречные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Учитывая положения вышеназванной нормы закона, суд производит зачет взысканных по первоначальной и встречному искам сумм, в связи с чем, с ООО «Фуд Департамент» в пользу ООО «ПИН Инвест» подлежат взысканию денежные средства в размере 7 939 375 руб. 04 коп.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на сторон.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614, 779, 781 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФУД ДЕПАРТМЕНТ" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПИН ИНВЕСТ" задолженность в размере 3 772 396 руб. 07 коп. (Три миллиона семьсот семьдесят две тысячи триста девяносто шесть рублей семь копеек), задолженность в размере 4 736 961 руб. 87 коп.( Четыре миллиона семьсот тридцать шесть тысяч девятьсот шестьдесят один рубль восемьдесят семь копеек), задолженность в размере 132 694 руб. 66 коп.( Сто тридцать две тысячи шестьсот девяносто четыре рубля шестьдесят шесть копеек), задолженность в размере 222 961 руб. 40 коп.( Двести двадцать две тысячи девятьсот шестьдесят один рубль сорок копеек), задолженность в размере 124 158 руб. 23 коп.( Сто двадцать четыре тысячи сто пятьдесят восемь рублей двадцать три копейки) и 286 912 руб. 95 коп.( Двести восемьдесят шесть тысяч девятьсот двенадцать рублей девяносто пять копеек), пени в размере 552 427 руб. 25 коп.( Пятьсот пятьдесят две тысячи четыреста двадцать семь рублей двадцать пять копеек), пени в размере 697 691 руб. 01 коп.( Шестьсот девяносто семь тысяч шестьсот девяносто один рубль одна копейка), всего 10 526 203 руб. 44 коп.( Десять миллионов пятьсот двадцать шесть тысяч двести три рубля сорок четыре копейки), расходы по государственной пошлине в размере 75 631 руб.( Семьдесят пять тысяч шестьсот тридцать один рубль).

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПИН ИНВЕСТ" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФУД ДЕПАРТМЕНТ" обеспечительные платежи в размере 2 636 089 руб. 40 коп.( Два миллиона шестьсот тридцать шесть тысяч восемьдесят девять рублей сорок копеек), расходы по государственной пошлине в размере 26 370 руб.( Двадцать шесть тысяч триста семьдесят рублей).

В остальной части требований отказать.

Произвести зачет встречных требований.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФУД ДЕПАРТМЕНТ" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПИН ИНВЕСТ" денежные средства в размере 7 939 375 руб. 04 коп.( Семь миллионов девятьсот тридцать девять тысяч триста семьдесят пять рублей четыре копейки).

Вернуть ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПИН ИНВЕСТ" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 33 648 руб.( Тридцать три тысячи шестьсот сорок восемь рублей).

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.И. Никонова