Решение от 9 августа 2019 г. по делу № А13-4351/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-4351/2019
город Вологда
09 августа 2019 года


Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2019 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования города Кириллова (ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 306352827000090) о взыскании 1 455 738 руб. 00 коп., с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Кирилловского муниципального района, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Национальный парк «Русский Север», Администрации Кирилловского муниципального района, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,

при участии от истца – ФИО3 по доверенности от 08.11.2018, от ответчика – ФИО4 по доверенности от 19.02.2018, от третьего лица Администрации Кирилловского муниципального района – ФИО5 по доверенности от 10.10.2018,

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования города Кириллова (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 100/14-АФ от 16.06.2014 за период с 01.04.2016 по 30.06.2018 за пользование земельным участком с кадастровым номером 35:05:0504008: 37 в сумме 2 160 861 руб. 50 коп.

Исковые требования основаны на статьях 309, 395, 454, 516 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка № 100/14-АФ от 16.06.2014.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении. В порядке ст.49 АПК РФ и с учетом доводов ответчика относительно правильности расчета, контррасчета ответчика, истец уточнил и уменьшил размер исковых требований. Окончательно просит взыскать задолженность по арендной плате за фактическое занятие земельного участка с кадастровым номером 35:05:0504008: 37 за период с 01.04.2016 по 03.02.2018 в общей сумме 1 455 738 руб., в том числе за период с 01.04.2016 по 03.06.2017 (по дату окончания договора), исходя из цены договора, в сумме 1 438 013 руб. 76 коп. и за период с 04.06.2017 по 03.02.2018 (до даты государственной регистрации права собственности истца на строение, находящееся на земельном участке) в сумме 17 738 руб. 00 коп., исходя из кадастровой стоимости участка и действующих на территории муниципального образования ставок арендной платы в отношении государственного и муниципального имущества. Сумма иска на момент рассмотрения составляет 1 455 738 руб. 00 коп.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в письменном отзыве. Пояснил, что арифметическую правильность расчета не оспаривает. В то же время полагает, что иск заявлен ненадлежащим истцом, срок договора аренды истек 16.06.2017, истец не вправе рассчитывать арендную плату по условиям договора аренды земельного участка № 100/14-АФ от 16.06.2014. Кроме того, земельный участок находится в пределах территории национального парка «Русский Север», следовательно, денежные средства за аренду участка должны были выплачиваться в федеральный бюджет.

В судебное заседание представители третьих лиц не явились, в отзывах просят рассмотреть дело в свое отсутствие. В отзывах Теруправление и ФГБУ «Национальный парк «Русский Север» полагают заключенный с предпринимателем ФИО2 договор аренды земельного участка № 100/14-АФ от 16.06.2014 недействительным, так как земельный участок находится на территории национального парка «Русский Север». Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Кирилловского муниципального района Вологодской области (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 100/14-АФ от 16 июня 2014 года (далее – договор), в соответствии с постановлением администрации района от 25.04.2014 года № 386 «О проведении открытого по составу участников и по форме подачи заявок аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства» и на основании Протокола № 7 «О признании аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:05:05 04 008:37 по адресу: Вологодская область, <...> для жилищного строительства (строительство многоквартирного жилого дома) несостоявшимся» от 04 июня 2014 года.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для строительства: кадастровый номер 35:05:0504 008:37, местоположение: <...> общей площадью 1534 квадратных метров; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства (строительство многоквартирного жилого дома).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи от 16 июня 2014 года указанный земельный участок передан арендатору.

Согласно п.2.1 срок аренды земельного участка устанавливается 3 (три) года с момента подписания протокола о результатах аукциона.

Размер арендной платы определен сторонами в пункте 3.1 договора и составляет 1 500 000 руб. 00 коп. в год.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата начисляется с момента подписания протокола о результатах торгов.

В силу пункта 3.2 договора, начиная с первого дня второго года аренды и на весь период действия настоящего договора арендная плата, определенная на основании протокола № 7 от 04 июня 2014 года вносится ежеквартально равными долями не позднее пятнадцатого числа второго месяца текущего квартала.

Сроки внесения арендной платы, расчетный счет и соответствующие реквизиты для внесения арендной платы указываются в расчете арендной платы, который арендатор в срок до 1 февраля каждого года получает у арендодателя.

Согласно пункта 3.5 договора не использование арендатором земельного участка не может служить основанием для отказа в уплате арендной платы.

Обязанность арендатора по внесению арендной платы не исполнена.

Задолженность за период с 04.06.2015 по 31.01.2016 (арендная плата 960 958 руб. 83 коп. и пени 61 959 руб. 93 коп.) взыскивалась путем заключения сторонами мирового соглашения от 18.08.2016, утвержденного определением Череповецкого городского суда.

Как пояснил истец, за второй квартал 2016 года осталась непогашенной задолженность в сумме 50 000 руб. Таким образом, задолженность по арендной плате за фактическое занятие земельного участка с кадастровым номером 35:05:0504008: 37 за период с 01.04.2016 по 03.02.2018 составляет общую сумму 1 455 738 руб., в том числе за период с 01.04.2016 по 03.06.2017 (по дату окончания договора), исходя из цены договора, в сумме 1 438 013 руб. 76 коп. и за период с 04.06.2017 по 03.02.2018 (до даты государственной регистрации права собственности истца на строение, находящееся на земельном участке) в сумме 17 738 руб. 00 коп., исходя из кадастровой стоимости участка и действующих на территории муниципального образования ставок арендной платы в отношении государственного и муниципального имущества.

Претензия истца с требованием об оплате задолженности оставлена ответчиком без ответа и без удовлетворения.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

С 01.03.2015 Администрация города распоряжается земельными участками, так как в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если на территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, органы местного самоуправления такого поселения приобретают право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (статья 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно пункту 3 статьи 3.3. Закона N 137-ФЗ полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения.

Решением Совета города Кириллова от 12.12.2011 № 145 утверждены правила землепользования и застройки муниципального образования город Кириллов Кирилловского муниципального района Вологодской области.

Следовательно, с 01.03.2015 Администрация города распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и, соответственно, является надлежащим истцом по данному делу.

Администрация начислила арендные платежи за пользование земельным участком с кадастровым номером 35:05:0504008: 37 за период с 01.04.2016 по 03.02.2018 в общей сумме 1 455 738 руб. и обратилась с уточненным иском в суд, поскольку по настоящее время задолженность по арендной плате не погашена.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В силу данной правовой нормы размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.

Довод ответчика об отсутствии обязанности оплачивать арендную плату по условиям договора аренды земельного участка № 100/14-АФ от 16.06.2014 в связи с прекращением срока действия договора 04.06.2017, являются необоснованными и судом отклоняются.

В соответствии с п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. В силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) разъяснено, что возобновление договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, возможно, только если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 4.1 постановления Пленума ВАС РФ N 73 судам надлежит учитывать, что в силу ч. 9 ст. 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном ч.ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.

По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

В данном случае между сторонами новый договор аренды заключен не был, в связи с этим арендная плата после прекращения договора не может исчисляться на основании данных о размере такой платы, определенных договором либо оценщиком, на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Следовательно, арендная плата должна исчисляться исходя из размера, согласованного условиями договора № 100/14-АФ от 16.06.2014, то есть 1 500 000 руб. 00 коп. в год, 375 000 руб. в квартал, 125 000 руб. в месяц, 4109 руб. 59 коп. в день до даты прекращения договора (по расчету истца – 03.02.2018) и, по расчету истца по ставкам арендной платы и коэффициентам, установленным в соответствии с постановлением Правительства Вологодской области от 01.12.2014 № 1083 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за предоставления в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Вологодской области, решением Администрации Кирилловского муниципального района Вологодской области от 24.03.2015 № 240, с 04.06.2017 по 03.02.2018 в размере 72 руб. 41 коп. в день.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик не внес арендную плату за период с 01.04.2016 по 03.02.2018 в общей сумме 1 455 738 руб. Правильность указанного расчета ответчик не оспаривает.

Вместе с тем, ответчик сослался на то, что весь указанный в иске период ответчик земельный участок не использовал в связи с признанием права собственности на многоквартирный дом, построенный на указанном земельном участке.

Решением Кирилловского районного суда Вологодской области от 18.01.2017, вступившим в законную силу 06.12.2017, за ФИО2 признано право собственности на двухэтажный многоквартирный жилой дом с нежилым помещением, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:05:0504 008:37.

Как следует из информации Управления Росреестра указанное здание поставлено на кадастровый учет 01.02.2018, присвоен кадастровый номер 35:05:0504008:424, однако в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на здание с кадастровым номером 35:05:0504008:424.

Вместе с тем, как следует из информации Управления Росреестра и подтвердил ответчик, 05.02.2018 зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 35:05:0504 008:37.

Впоследствии, 04.07.2018 зарегистрировано право общей долевой собственности Вологодской области на указанный земельный участок на основании государственного контракта и акта приема-передачи готовых жилых помещений, приобретаемых в собственность области, в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан от 20.06.2018.

Как разъяснено в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

С учетом изложенного, обязательства ответчика по внесению арендной платы по договору аренды № 100/14-АФ от 16.06.2014 не могло быть прекращено ранее государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 35:05:0504 008:37 (05.02.2018).

Следовательно, обоснованным является требование о взыскании арендной платы за период с 01.04.2016 по 03.06.2017 (по дату окончания договора), исходя из цены договора, в сумме 1 438 013 руб. 76 коп. и за период с 04.06.2017 по 03.02.2018 (до даты государственной регистрации права собственности истца на строение, находящееся на земельном участке) в сумме 17 738 руб. 00 коп., исходя из кадастровой стоимости участка и действующих на территории муниципального образования ставок арендной платы в отношении государственного и муниципального имущества.

Кроме того, ответчик ссылается на то, что арендуемый ответчиком земельный участок полностью входит в границы особо охраняемой природной территории национального парка "Русский Север", в связи с чем в силу закона относится исключительно к федеральной собственности, соответственно, Администрация неправомерно распорядилась таким земельным участком, договор является недействительным, а арендная плата должна перечисляться в федеральный бюджет.

Национальный парк "Русский Север" общей площадью 166 400 га создан на основании постановления Правительства Российской Федерации от 20.03.1992 N 182.

Положение о нем утверждено приказом Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 25.10.2012 N 345 (далее - Положение). Данным Положением определены границы национального парка в системе местных координат; в границы национального парка включены также земли других собственников и пользователей без изъятия их из хозяйственной эксплуатации общей площадью 90 000 га (пункт 3 Положения).

Более того, пунктом 10.5 Положения в зоне хозяйственного назначения национального парка "Русский Север" предусмотрена возможность строительства жилых объектов для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих на территории национального парка.

Данный земельный участок находится на землях, включенных в границы национального парка "Русский Север" без изъятия их из хозяйственной деятельности, в зоне хозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 10.5 раздела III Положения о национальной парке "Русский Север", утвержденного приказом Минприроды от 25.10.2012 N 345, в зоне хозяйственного назначения допускается: строительство, реконструкция, ремонт и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов, в том числе дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других линейных объектов, связанных с функционированием национального парка, с производственной деятельностью собственников, владельцев и пользователей земельных участков, не изъятых из хозяйственной эксплуатации и расположенных в границах национального парка и с обеспечением функционирования расположенных в его границах населенных пунктов.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка (т.1, л.д.29) рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 35:05:0504 008:37 относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование «для жилищного строительства», в его отношении установлены ограничения, предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации от 20.03.92 N 182. Данный земельный участок из хозяйственного использования не изъят и не предоставлен ФГБУ "Национальный парк "Русский Север" на каком-либо праве. Следовательно, отсутствуют основания считать, что земельный участок относится к федеральной собственности, а Администрация была не вправе распоряжаться им и заключать с ответчиком договор аренды в целях для жилищного строительства.

При таких обстоятельствах по делу, исковые требования подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением иска государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому государственную пошлину за рассмотрение иска следует взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области


р е ш и л:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации муниципального образования город Кириллов задолженность в сумме 1 455 738 руб. 00 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 госпошлину в сумме 27 557 руб. 00 коп. в федеральный бюджет.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья М.Б. Свиридовская