Решение от 21 августа 2017 г. по делу № А49-8015/2017

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Пенза Дело №А49-8015/2017

«22» августа 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 22 августа 2017 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Алексиной Г.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мясниковой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

исполняющего обязанности прокурора Пензенской области (440052, <...>, ОГРН <***> ИНН <***>) в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «Большееланский сельсовет Пензенского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления Большееланского сельсовета Пензенского района Пензенской области (440507, <...>)

к администрации Большееланского сельсовета Пензенского района Пензенской области (440507, <...>, ОГРН <***> ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП 304582932800056, ИНН <***>)

о признании договора частично недействительным,

при участии в заседании:

от прокуратуры: ФИО2 (удостоверение),

у с т а н о в и л :

исполняющий обязанности прокурора Пензенской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «Большееланский сельсовет Пензенского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления Большееланского сельсовета Пензенского района Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к администрации Большееланского сельсовета Пензенского района Пензенской области, индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 о признании недействительным пункта 4.1 договора аренды земельного участка № 1 от 01.03.2016 года, заключенного между Администрацией Большееланского сельсовета Пензенского района Пензенской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в части закрепления права арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора, а также пункта 5.2 данного договора в части установления обязанности арендатора не передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя.

Исковые требования основаны на ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание назначено на 22.08.2017 г.

Представитель прокуратуры в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Первый ответчик в отзыве на иск (л.д. 54) заявленные требования признал, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Второй ответчик в отзыве на иск (л.д. 55) заявленные требования также признал, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя прокуратуры, арбитражный суд приходит к выводу, что иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

В соответствии со ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В рамках настоящего дела прокурором оспаривается сделка, совершенная между органом местного самоуправления и ФИО1.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРИП, ФИО1 является индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства.

Заявленные в рамках настоящего дела исковые требования к ИП ФИО1 о признании договора частично недействительным связаны с осуществлением ФИО1 предпринимательской деятельности.

Следовательно, отсутствие в договоре аренды указания на наличие у стороны статуса индивидуального предпринимателя, как существенного обстоятельства, определяющего подведомственность спора, не является основанием, исключающим рассмотрение дела в арбитражном суде.

Как следует из материалов дела, 01.03.2016 г. между Администрацией Большееланского сельсовета Пензенского района Пензенской области (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 1, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок площадью 2 554 229 кв. м, с кадастровым номером 58:24:0310502:133, расположенный примерно в 10 000 м по направлению на юго-запад от ориентира по адресу: <...>, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «для сельскохозяйственного производства».

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2016 г.

Договор заключен сторонами на 10 лет - с даты заключения настоящего договора по 28.02.2025 г.

Согласно пункту 4.1. договора аренды арендодатель вправе, в том числе, требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора, направив уведомление арендатору о необходимости и сроках устранения нарушения.

Прокурор, полагая, что пункт 4.1. договора аренды от 01.03.2016 г. №1 в части закрепления права арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора противоречит действующему законодательству, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 г. №14381/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. №310-ЭС15-8452.

Таким образом, учитывая, что п. 4.1. предусматривает право арендодателя на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, суд приходит к выводу о том, что требования прокурора заявлены обоснованно и указанный пункт договора противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Прокурор также просит признать недействительным пункт 5.2. договора аренды № 1 от 01.03.2016 г. в части установления обязанности арендатора не передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что арендатор, в том числе, обязан не передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, сдавать как полностью, так и частично арендуемый земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя.

При этом, в пункте 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в абзаце 2 п. 15 постановления от 24.03.2005 г. №11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Таким образом, учитывая, что пункт 5.2. договора аренды от 01.03.2016 г. предусматривает обязательное согласование с арендодателем передачу арендатором прав аренды третьим лицам, суд приходит к выводу о том, что названный пункт договора противоречит п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Недействительность пунктов 4.1., 5.2. договора аренды от 01.03.2016 г. не влечет недействительность договора аренды в целом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При таких обстоятельствах, учитывая, что пункты 4.1., 5.2. договора аренды земельного участка №1 от 01.03.2016 г. частично противоречат существу законодательного регулирования (ст.ст. 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) и нарушают публичный интерес, арбитражный суд признает их недействительными в этой части на основании ст.ст. 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению полностью.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчиков в равных долях.

Учитывая, что первый ответчик – Администрация Большееланского сельсовета Пензенского района Пензенской области освобождена от уплаты госпошлины, государственная пошлина в сумме 3 000 руб. подлежит взысканию с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить полностью.

Признать недействительным п. 4.1. договора аренды земельного участка №1 от 01.03.2016 г., заключенного между Администрацией Большееланского сельсовета Пензенского района Пензенской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, в части закрепления права арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора.

Признать недействительным п. 5.2. договора аренды земельного участка №1 от 01.03.2016 г., заключенного между Администрацией Большееланского сельсовета Пензенского района Пензенской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, в части установления обязанности арендатора не передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья Г.В. Алексина