Решение от 22 марта 2024 г. по делу № А48-6734/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А48-6734/2022
г. Орёл
22 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2024 года, решение в полном объеме изготовлено 22 марта 2024 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Родиной Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации Новодеревеньковского района Орловской области (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, пгт. Хомутово, пл. Ленина, д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***>) к 1) индивидуальному предпринимателю ФИО2 (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, ОГРНИП 315574900016004); 2) администрации Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, пгт. Хомутово, пер. Почтовый, д. 3, ИНН <***>, ОГРН <***>) о 1) признании торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером № 57:20:0050201:818; адрес местоположения: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское, площадью - 293900 кв.м., проведенные 15 декабря 2021 г., недействительными; 2) признании договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с торгов № 1 от 27 декабря 2021 г., заключенный между Администрацией Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2, недействительным; 3) применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, п. Хомутово, ИНН <***>, ОГРНИП 313574934400011), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»: г. 107078, Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1, ОГРН (<***>) в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Орловской области: 302001, <...>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) на стороне ответчика.

при участии в судебном заседании:

от истца- представитель ФИО4.( доверенность от 23.08.2023, копия диплома),

от ответчика (1) - представитель ФИО5 (доверенность от 08.09.2022, копия диплома);

от ответчика (2) – представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от третьего лица (1) - представитель ФИО6.( доверенность от 01.06.2023г, копия диплома)

от третьих лиц (2,3) в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Администрация Новодеревеньковского района Орловской области (далее – истец, Администрация Новодеревеньковского района) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее: ответчик (1), ИП ФИО2) и к Администрации Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области (далее – ответчик (2), Администрация Новодеревеньковского сельского поселения) о признании торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером № 57:20:0050201:818; адрес местоположения: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское, площадью - 293900 кв.м., проведенные 15 декабря 2021 года, недействительными; о признании договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с торгов № 1 от 27 декабря 2021 года., заключенный между Администрацией Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2, недействительным; о применении последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:818, проданный Администрацией Новодеревеньковского сельского поселения ИП ФИО2, фактически накладывается на земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:59, общей площадью 400000 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, Новодеревеньковский с/с, ООО «Новая жизнь» СЗФ района, сформированный в 1999 году и относящийся к специальному земельному фонду Новодеревеньковского района. Данные об этом имеется в открытом доступе.

Так, согласно данным, полученным с официального сайта Публичная Кадастровая карта Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:59 состоит на учете и согласно информационным данным имеет адрес: Орловская область, р-н Новодеревеньковский, Новодеревеньковский, адрес по документам: Орловская область, р-н Новодеревеньковский, с/с Новодеревеньковский, ООО "Новая жизнь", СЗФ района, общая информация: Тип: Земельный участок, Статус: Ранее учтенный, Площадь: 400000.00 кв.м., категория земли: Земли сельскохозяйственного назначения, дата постановки на кадастровый учет: 21.08.2004, дата обновления информации в ЕГРН: 18.12.2020, кадастровая стоимость: 2 228 000 руб., дата определения кад. стоимости: 01.01.2019, дата внесения кад. стоимости: 01.01.2020, дата утверждения кад. стоимости: 01.01.2020.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее ИП К(Ф)Х ФИО3, третье лицо 1) в отзыве на иск и письменных пояснениях по делу поддерживает позицию истца по делу, полагая исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, указывая следующее.

23 марта 2015 гада Постановлением Администрации Новодеревеньковского района Орловской области № 92 ИП К(Ф)Х ФИО3 был предоставлен в аренду сроком на 49 лет с 23.03.2015 года по 23.03.2064 гг. земельный участок из земель сельскохозяйственною назначения, общей площадью 400000 кв.м., расположенный но адресу: Орловская область. Новодеревеньковский район, Новодеревеньковскнй с/с, ООО « Новая жизнь СЗФ района, кадастровый номер 57:20:0050201:59, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для ведения подсобного хозяйства.

В тот же день 23.03.2015 с ФИО3 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка. С момента заключения договора аренды ИП К(Ф)Х ФИО3 пользуется земельным участком в соответствии с условиями его разрешенного использования. В течение срока аренды земельного участка глава КФХ надлежащим образом исполняет обязанности арендатора по оплате арендных платежей. Срок аренды земельною участка установлен с 23 марта 2015 года по 23 марта 2064 года. Согласно сведениям Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области участок имеет статуе ранее учтенного, декларированная площадь 400000 кв.м. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке

15 февраля 2022 года ФИО3 заключил с ООО «Дион» договор № 6414 на выполнение кадастровых работ, направленных на уточнение границ земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 57:20:0050201:59.

Как следует из заключения кадастрового инженера: кадастровые работы приостановлены и не могут быть завершены до устранения кадастровой ошибки, выраженной в пересечении границ, допущенной при межевании следующего земельного участка:

- кадастровый номер - 57:20:0050201:818; адрес - местоположение: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское, площадь - 293900 кв.м.; правообладатель - ФИО2, запись регистрации 57:20:0050201:818-57/069/2021-3 от 30.12.2021; категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Согласно выписке из ЕГРН от 16.03.2022 дата присвоения кадастрового номера 02.04.2021 г., сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные»

Таким образом, границы земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:818 и границы земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:59, находящегося в аренде у ИП К(Ф)Х ФИО3 оказались совмещенными, то есть земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:818 фактически оказался земельным участком с кадастровым номером 57:20:0050201:59.

15.12.2021 состоялся аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:818; адрес местоположения: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское, площадью - 293900 кв.м., по результатам которого 27 декабря 2021 между Администрацией Новодеревеньковского сельского поседения Новодеревеньковского района Орловской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с торгов.

В результате проведения торгов ИП К(Ф)Х ФИО3 лишен возможности использовать земельный участок, находящийся в аренде, чем безусловно нарушены его права и законные интересы, так как, договор аренды не расторгнут.

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:59, общей площадью 400000 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковекий район, Новодеревеньковекий с/с, ООО «Новая жизнь» СЗФ района, был сформирован в 1999 году и относится к специальному земельному фонду Новодеревеиьковского района. Данные об этом имеется в открытом доступе.

Новодеревеньковское сельское поселение Новодеревеньковского района Орловской области не обращалось в Администрацию Новодеревеньковского района Орловской области с просьбой выделить им земельный участок из фонда перераспределения. Не поступало также документов на согласование границ земельного участка от кадастрового инженера, сформировавшего спорный земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:818.

Из изложенного следует, что земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:818 был сформирован и реализован с превышением полномочий администрации Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области, в связи с чем, торги проведены с нарушением правил проведения торгов и являются недействительными.

ИП ФИО2 в отзыве на иск и пояснениях по делу возражал против удовлетворения исковых требований, полагая, что истцом не представлены в материалы дела доказательства нарушения процедуры проведения торгов по продаже спорного участка (№57:20:0050201:818), указанный земельный участок был образован в результате объединения множества других земельных участков, ранее признанных на праве собственности за администрацией сельского поселения по решениям Новодеревеньковского районного суда Орловской области. Администрация Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеиьковского района Орловской области являлось законным правообладателем проданного участка. Участок, который приводит истец в обосновании своих требований с параметрами (40 га, №57:20:0050201:59) до настоящего времени не имеет границ. Истец ссылается на предоставление в 2015 году участка с №57:20:0050201:59 в аренду на 49 лет ИП К(Ф)Х ФИО3 Однако истец не поясняет, что процедура предоставления указанного участка была нарушена. Таким образом, на момент предоставления (2015 год) земельного участка площадью 40 га неясно было его местоположение. Указанный земельный участок без границ не мог быть предоставлен в аренду кому-либо, в том числе и ИП К(Ф)Х ФИО3 из муниципальной собственности.

Администрация Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеиьковского района Орловской области исковые требования не признала, считает их незаконными, не подлежащими удовлетворению. В обоснование несогласия с позицией истца заявляет следующие возражения относительно доводов, касающихся существа заявленных требований. Истец указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером: 57:20:0050201:59, категория земель: сельскохозяйственное назначение, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 40 000 кв.м. находится на территории земельного участка, ранее предоставленного Хомутовской школе для разведения школьного огорода. Однако землеустроительная документация на указанный земельный участок, расположенный по адресу: Орловская обл. Новодеревеньковский р-он, Новодеревеньковский с/с, ООО «Новая жизнь», СЗФ района, кадастровый номер 57:20:0050201:59 отсутствуют. Таким образом, исходя из ответа Управления Росреестра по Орловской области земельного участка с кадастровым номером: 57:20:0050201:59 как объекта нет. Администрация Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеиьковского района Орловской области обратилась в 2018-2019 гг. в Хомутовский районный суд Орловской области в соответствии с п.2 ст. 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании за ней права собственности в порядке наследования на выморочное имущество - земельные участки, находящиеся на соответствующей территории. За администрацией Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области признано право собственности на земельные участки общей площадью 293900 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения. Администрацию Новодеревеньковского района в качестве ответчика Хомутовский районный суд Орловской области уведомлял, представитель в суд не явился. На основании решений суда, вынесенных Хомутовским районным судом Орловской области о признании права муниципальной собственности на земельные участки за Администрацией Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области ответчик зарегистрировал право собственности за каждым признанным за ним по решению суда земельным участком, уточнил границу каждого земельного участка, объединил сформированные в единый массив земельные участки, образовав его в земельный участок с кадастровым номером: 57:20:0050202:818, общей площадью 293 900 кв.м., произвел регистрацию права в Управлении Росреестра по Орловской области в соответствии с законом на земельный участок с кадастровым номером: 57:20:0050202:818, общей площадью 293900 кв.м., провел торги с соблюдением законодательства.

В судебное заседание 12.03.2024 от ответчика (2), третьих лиц (2, 3) представитель в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В порядке чч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) спор рассмотрен в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, по представленным в дело доказательствам.

Как следует из материалов дела, в 1999 году директор Хомутовской средней школы обратилась в администрацию Новодеревеньковского района Орловской области с ходатайством о выделении земельного участка для нужд школы (выращивание сельскохозяйственной продукции).

На основании ходатайства было вынесено постановление администрации Новодеревеньковского района Орловской области № 138 от 26.04.1999 г. о выделении Хомутовской средней школе земельного участка площадью 40 га (пашни) из СЗФ района на территории СПК «Никольское».

Так как МБОУ «Хомутовская СОШ» перестало использовать указанный выше земельный участок, то администрацией Новодеревеньковского района Орловской области было принято решение об изьятии у МБОУ «Хомутовская СОШ» данного земельного участка для сдачи земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:59 в аренду.

29.01.2015 г. в газете «Новодеревеньковский вестник» было опубликовано извещение о предоставлении в аренду земельных участков.

16.02.2015 г. на основании постановления администрации Новодеревеньковского района Орловской области № 50 право постоянного (бессрочного) пользования МБОУ «Хомутовская СОШ» на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, Новодеревеньковский с/с, ООО «Новая жизнь», с кадастровым номером 57:20:0050201:59, прекращено.

В феврале 2015 г. в администрацию Новодеревеньковского района Орловской области обратился ИП К(Ф)Х ФИО3 с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 40 га с кадастровым номером 57:20:0050201:59, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, Новодеревеньковский с/с, ООО «Новая жизнь».

Согласно протоколу № 10 от 05.03.2015 года, составленного членами комиссии на заседании по рассмотрению заявлений о предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, было принято решение о заключении договора аренды земельного участка площадью 40 га с кадастровым номером 57:20:0050201:59, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, Новодеревеньковский с/с, ООО «Новая жизнь», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения подсобного хозяйства.

23 марта 2015 года Постановлением Администрации Новодеревеньковского района Орловской области № 92 крестьянскому (фермерскому) хозяйству в лице главы ФИО3 был предоставлен в аренду сроком на 49 лет с 23.03.2015 по 23.03.2064 земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 40 0000 кв.м., расположенный по адресу: Орловская область, Новодеревеньковский район, Новодеревеньковский с/с, ООО « Новая жизнь СЗФ района, кадастровый номер 57:20:0050201:59, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения подсобного хозяйства

В тот же день 23 марта 2015 года на основании Постановления № 92 администрации Новодеревеньковского района Орловской области отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Новодеревеньковского района Орловской области в лице исполняющего обязанности начальника отдела ФИО7 и крестьянским (фермерским) хозяйством в лице ФИО3 заключен договор аренды №11 земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 57:20:0050201:59, общей площадью 400000 кв.м., расположенного по адресу: Орловская область, Новодеревеньковский район, Новодеревеньковский с/с, ООО «Новая жизнь» СЗФ района, сроком на 49 лет.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 10.04.2015, запись регистрации 57-010-002-2015-763/1.

Крестьянское (фермерское) хозяйство в лице ФИО3, являясь арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 400000 кв.м., расположенного по адресу: Орловская область, Новодеревеньковский район, Новодеревеньковский с/с, ООО «Новая жизнь», СЗФ района, с кадастровым номером 57:20:0050201:59, использовало земельный участок в соответствии с условиями вида его разрешенного использования.

В течение срока аренды земельного участка Крестьянское (фермерское) хозяйство надлежащим образом исполняло обязанности Арендатора по оплате арендных платежей. Срок аренды земельного участка установлен с 23 марта 2015 года по 23 марта 2064 года.

Как было указано выше, земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:59, общей площадью 400000 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, Новодеревеньковский с/с, ООО «Новая жизнь» СЗФ района, был сформирован в 1999 году и относится к специальному земельному фонду Новодеревеньковского района. Данные об этом указаны в открытом доступе на официальном сайте Публичная Кадастровая карта Российской Федерации.

Администрация Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области в период с 2018 по 2019 года обращалась в Новодеревеньковский районный суд Орловской области с исковыми заявлениями о признании права муниципальной собственности на выморочные земельные участки, ранее принадлежащие умершим гражданам, проживавшим на территории Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области.

Решениями Новодеревеньковского районного суда Орловской области в 2018-2019 г.г. исковые требования истца удовлетворены, за муниципальным образованием Новодеревеньковское сельское поселение Новодеревеньковского района Орловской области признано право собственности на следующие вымороченные земельные участки с кадастровыми номерами, ранее принадлежавшие умершим гражданам: 57:20:0000000:2896, 57:20:0000000:2900, 57:20:0000000:2902, 57:20:0000000:2904, 57:20:0000000:2905, 57:20:0000000:2907, 57:20:0000000:2910, 57:20:0000000:2912, 57:20:0000000:2915, 57:20:0000000:3030, 57:20:0000000:3031, 57:20:0000000:3033, 57:20:0000000:3272, 57:20:0000000:3276, 57:20:0000000:3277, 57:20:0000000:3282, 57:20:0000000:3345, 57:20:0000000:3046, 57:20:0000000:3047, 57:20:00900101:386, 57:20:0460101:386, 57:20:0480101:15, 57:20:0000000:3484, 57:20:0000000:3485, 57:20:0000000:3476, 57:20:0000000:3481, 57:20:0000000:3305.Указанные решения районного суда являются основаниями для регистрации права собственности в установленном законом порядке, которое в последующем было зарегистрировано.

Все перечисленные выше земельные участки имели кадастровые номера, являлись ранее учтенными, но границы, ни на одном земельном участке не были установлены.

В последующем главой Новодеревеньковского сельского поселения изданы два постановления от 04.02.2020 за № 1 и от 03.03.2021 №2 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в который входят все 27 указанных выше земельных участка, общей площадью - 293900 кв.м., и заключает договор с кадастровым инженером ФИО8 на выполнение работ по изготовлению межевых планов на каждый указанный выше земельный участок.

Все земельные участки кадастровым инженером ФИО8 по согласованию с главой Новодеревеньковского сельского поселения размещены в одном месте в кадастровом квартале 57:20:0050201.

18.03.2021 глава администрации Новодеревеньковского сельского поселения ФИО9 обратился с заявлением в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка площадью 293900,00 кв.м адрес: Орловская область, Новодеревеньковский район, Российская Федерация, Новодеревеньковское с/п, правообладатель собственности: Администрация Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области.

02.04.2021 согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) на основании заявления Муниципального образования Новодеревеньковское сельское поселение Новодеревеньковского района Орловской области, межевых планов, указанных выше решений районного суда зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:818, который располагается в кадастровом квартале 57:20:0050201; местоположение: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское; площадь земельного участка 293900+/-190 кв. м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, правообладатель: муниципальное образование Новодеревеньковское сельское поселение Новодеревенького района Орловской области.

28.10.2021 администрацией Новодеревеньковского сельского поселения издано постановление №18 о проведении торгов по продаже земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 293900 кв. м., кадастровый номер 57:20:0050201:818, расположенный по адресу: Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское, вид права: собственность, собственник: муниципальное образование Новодеревеньковское сельское поселение Новодеревенького района Орловской области.

28.10.2021 сформировано электронное извещение о проведении торгов №281021/11139008/01 с указанием лота №1 - с указанием наименования и характеристик указанного выше земельного участка.

В газете «Орловская правда» выпуск №122 от 03.11.2021 размещено объявление о проведении торгов по продаже спорного земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:818.

15.12.2021 состоялся аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером № 57:20:0050201:818; адрес местоположения: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское, площадью - 293900 кв.м., по результатам которого 27 декабря 2021 года между Администрацией Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор №1 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с торгов.

Предметом договора купли-продажи являлся земельный участок с кадастровым номером № 57:20:0050201:818; адрес местоположения: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское, площадью - 293900 кв.м., его стоимость определена в размере 4 577 786 руб. 40 коп.

30.12.2021 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись №57:20:0050201:818-57/069/2021-3 о праве собственности ФИО2 (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район) на земельный участок с кадастровым номером №57:20:0050201:818; адрес местоположения: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское, площадью - 293900 кв.м. +/-190 кв. м.

15.02.2022 ИП К(Ф)Х ФИО3 (арендатор) заключил с ООО «Дион» договор № 6414 на выполнение кадастровых работ, направленных на уточнение границ земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 57:20:0050201:59. Из заключения кадастрового инженера следует, что кадастровые работы приостановлены и не могут быть завершены до устранения кадастровой ошибки, выраженной в пересечении границ, допущенной при межевании следующего земельного участка: кадастровый номер - 57:20:0050201:818; адрес - местоположение: Российская Федерация, Орловская область, р-н Новодеревеньковский, с.п. Новодеревеньковское; площадь - 293900 кв.м.; правообладатель - ФИО2, запись регистрации 57:20:0050201:818-57/069/2021-3 от 30.12.2021; категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Согласно выписке из ЕГРН от 16.03.2022, дата присвоения кадастрового номера 02.04.2021, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные».

С мая 2022 года арендатор - ИП К(Ф)Х ФИО3 - не может использовать надлежащим образом земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:59, общей площадью 400000 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, Новодеревеньковский с/с, ООО «Новая жизнь» СЗФ района по причине того, что данный земельный участок стал обрабатывать ИП ФИО2, который заявил о своем праве собственности на 23,4 га, которые входят в состав арендованного земельного участка.

Определением суда от 11 января 2023 года по делу была назначена землеустроительная экспертиза, проведение которое было поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю ФИО10, стоимость экспертизы определена в размере 20 000 руб.

Согласно выводам заключения эксперта, поступившего в суд 08.02.2023, имеется пересечение кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:818 с фактическим местоположением границ земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:59, адрес местоположения: Орловская область, Новодеревеньковски район, с.п. Новодеревеньковское.

В экспертном заключении эксперт также указал, что кадастровые кварталы исходных земельных участков с кадастровыми номерами 57:20:0090101:519, 57:20:0480101:15, 57:20:0460101:386 различны и отличатся от кадастрового квартала 57:20:0050201, в котором расположен образованный земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:818. Данный факт так же свидетельствует о том, что исходные земельные участки, выданные первоначальным собственникам, находились в разных частях Новодеревеньковского сельского поселения, границы исходных земельных не могут быть смежными и одновременно располагаться на месте существующего земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:818.

Представленное в материалы дела экспертное заключение от 08.02.2023 является ясным, какие-либо противоречия в выводах эксперта отсутствуют, сомнений в их достоверности, а также в компетенции эксперта у суда не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о том, что указанное экспертное заключение содержит недостоверные сведения и о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки обстоятельств события привели к неправильным выводам, ответчиками не подтверждено. Какое-либо подтверждение необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, материалы дела также не содержат.

Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Несогласие ответчиков с примененными экспертами методиками само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

Указанные в качестве недостатков заключения экспертизы (неполнота исследования общих и частных признаков) не исключает и не опровергает установленные заключением экспертизы выводы, подкрепленные наглядными и очевидными иллюстрациями исследований.

Несогласие с выводами эксперта не является основанием для признания экспертного заключения недопустимым доказательством.

Все выводы эксперта ФИО10 основаны на полном исследовании, в том числе материалов дела. Основания для сомнений в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Заключение эксперта полностью соответствует предъявляемым Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям.

Оценивая заключение эксперта и его показания в суде, арбитражный суд считает, что они являются относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами по делу.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности; а также те земельные участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, является одним из принципов земельного законодательства, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами (подпункт 9 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Основания и порядок разграничения государственной собственности на землю регулировались с 20.12.2001 по 01.07.2006 Законом N 101-ФЗ, с 01.07.2006 - Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 3.1 Федерального закона N 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в абзац четвертый п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" были внесены изменения, согласно которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием -для сельскохозяйственного производства. Зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности сельского поселения на участке не имеется, казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным администрацией сельского поселения, в целях сельскохозяйственного использования спорный участок не предоставлялся.

Из представленных Новосильским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Орловской области данных, связанных с перерасчетом внутрихозяйственной оценки и изготовления кадастровой карты КДП «Новая жизнь» Новодеревеньковского района Орловской области (карта (инв №17)) в 1 экз. на 1 л., полученных в результате проведения землеустройства по передаче земель сельских населенных пунктов в ведение Новодеревеньковского сельского Совета народных депутатов колхоза им. Кирова Новодеревенньковского района Орловской области (карта ( инв. 74) в 1 экз на 1л., следует, что земельный участок площадью 40 га с кадастровым номером 57:20:0050201:59, расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, Новодеревеньковский с/с, ООО «Новая жизнь», никогда не находился в ведении и распоряжении администрации Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области.

Допрошенная в судебном заседании 28.09.2023 в качестве специалиста ФИО11, являющаяся специалистом-экспертом Новосильского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Орловской области, предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных пояснений по делу подтвердила ранее представленные отделом данные относительно ранее учтенного на кадастровом учете земельного участка, предоставленного администрацией района МБОУ «Хомутовская СОШ», в последующем изъятого и переданного в аренду ИП К(Ф)Х ФИО3

На основании постановления главы администрации Новодеревеньковского района Орловской области от 05.04.2004 №64 земельный массив сельских поселений увеличен за счет земель фонда перераспределения, в том числе Новодеревеньковского сельского поселения в границах СП Никольское на 100 га. (том 6 л.д. 82-83).

Однако, лицами, участвующими в деле, на неоднократные предложения суда представить подтверждающие документы, содержащие информацию о местоположении выделенного земельного участка из фонда перераспределения на основании указанного постановления главы администрации района, не представлено.

Доказательств выделения Новодеревеньковскому сельскому поселению Новодеревеньковского района Орловской области администрацией Новодеревеньковского района Орловской области из фонда перераспределения земельного участка, предоставленного администрацией района в аренду ИП К(Ф)Х ФИО3 не представлено.

Также не поступало документов на согласование границ земельного участка от кадастрового инженера, формировавшего спорный земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:818.

По информации, полученной от главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, с ним границы земельного участка также не согласовывались.

Исходя из содержания ч.4 и 9 ст.69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", ранее учтенными земельными участками являются:

- земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Федерального закона "О кадастровой деятельности" (до 1 марта 2008 г.);

- земельные участки, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- земельные участки, права на которые возникли до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не прекращены, и государственный кадастровый учет которых не осуществлен.

В соответствии с положениями ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, местоположение границ которых устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости) местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами - правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ; местоположение границ земельных участков подлежит в установленном этим Законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами.

В силу чч. 1, 2 ст. 40 Закона о кадастре недвижимости результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Таким образом, исходя из смысла ст. 39, ст. 40 Закона о кадастре, а также исходя из положений ст. 43 Закона о государственной регистрации недвижимости, местоположение границ земельных участков подлежит в установленном порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами. При этом результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана, а местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 57:20:0050201:59, его местоположении, а также о его землепользователях (арендаторах) и сроках его использования, содержатся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии более 15 лет.

В своем заключении эксперт ФИО10 пришёл к выводу, что имеется пересечение кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:818 с фактическим местоположением границ земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:59, адрес местоположения: Орловская область, Новодеревеньковски район, с.п. Новодеревеньковское.

В то же время, отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о согласовании местоположения в спорных границах земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:818. Кроме того, отсутствуют сведения, указывающие о согласовании при осуществлении кадастровых работ, местоположения вымороченных земельных участков, на которые администрацией сельского поселения было признано право собственности, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При таких обстоятельствах муниципальное образование Новодеревеньковское сельское поселение Новодеревеньковского района Орловской области в нарушение действующего законодательства провело межевание и постановку на кадастровый реестровый учет земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:818 с пересечением фактических границ земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:59, адрес местоположения: Орловская область, Новодеревеньковски район, с.п. Новодеревеньковское, относящегося к фонду перераспределения земель муниципального образования Администрации Новодеревеньковского района Орловской области.

В этой связи глава Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области, издавая два постановления от 04.02.2020 г. № 1 и от 03.03.2021 г. № 2 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в который входят все 27 указанных выше земельных участка, общей площадью - 293900 кв.м., в качестве основания возникновения права собственности сельского поселения на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050201:818, превысил свои должностные полномочия в части определения и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в связи с чем, установленных законом оснований для регистрации права собственности сельского поселения на спорный земельный участок не имелось, регистрация права собственности поселения произведена незаконно.

В этой связи, проведенный 15 декабря 2021 года аукцион по продаже земельного участка и заключенный между ответчиками договор купли-продажи земельного участка № 1 от 27 декабря 2021 года являются недействительными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 447 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

-кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

-на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

-продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

-были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

-были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если, земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды (пп. 7 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ввиду того, что муниципальное образование Новодеревеньковское сельское поселение Новодеревеньковского района Орловской области не являлось собственником вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:818, общей площадью - 293900 кв.м., соответственно было не полномочно проводить торги по его продаже, что является основанием для признания таких торгов, заключенного по результатам его проведения договора купли-продажи земельного участка, недействительными и применении последствий недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Таким образом, денежные средства, уплаченные ИП ФИО2 администрации сельского поселения по договору купли-продажи земельного участка № 1 от 27 декабря 2021 года, в размере 4 577 786 руб. 40 коп. подлежат взысканию с администрации Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области за счет средств казны муниципального образования.

Как указано выше, с 01.01.2017 лицом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, является администрация района, исковые требования о признании отсутствующим права собственности сельского поселения на спорный земельный участок направлены по существу на устранение "конфликта" между правами истца на распоряжение указанным земельным участком и правом собственности сельского поселения на земельный участок, зарегистрированным в отсутствие установленных законом оснований.

При указанных обстоятельствах администраций Новодеревеньковского района Орловской области выбран надлежащий способ защиты своих прав, поскольку удовлетворение исковых требований ведет к восстановлению как нарушенных прав Российской Федерации как собственника земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050201:59, так и прав администрации района на распоряжение указанным участком.

В п. 52 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно ч. 2 ст. 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов, последние состоят из государственной пошлины и судебных издержек (ст.101 АПК РФ).

В силу ст. 110 АПК РФ с администрации сельского поселения за счет средств казны муниципального образования в пользу истца подлежит взысканию 20 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования администрации Новодеревеньковского района Орловской области удовлетворить.

Признать торги по продаже земельного участка с кадастровым номером №57:20:0050201:818; адрес местоположения: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское, площадью - 293900 кв.м., проведенные 15 декабря 2021 г., недействительными.

Признать договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с торгов № 1 от 27 декабря 2021 года, заключенный между администрацией Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, пгт. Хомутово, пер. Почтовый, д. 3, ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, ОГРНИП 315574900016004), недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Установить, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве индивидуального предпринимателя ФИО2 (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, ОГРНИП 315574900016004) на земельный участок с кадастровым номером №57:20:0050201:818; адрес местоположения: Российская Федерация, Орловская область, Новодеревеньковский район, с.п. Новодеревеньковское, площадью - 293900 кв.м. (запись № 57:20:0050201:818-57/069/2021-3 от 30.12.2021).

Взыскать с администрации Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, пгт. Хомутово, пер. Почтовый, д. 3, ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, ОГРНИП 315574900016004) денежные средства в размере 4 577 786 руб. 40 коп., перечисленные в счет исполнения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с торгов № 1 от 27 декабря 2021 года.

Взыскать с администрации Новодеревеньковского сельского поселения Новодеревеньковского района Орловской области (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, пгт. Хомутово, пер. Почтовый, д. 3, ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации Новодеревеньковского района Орловской области (303620, Орловская область, Новодеревеньковский район, пгт. Хомутово, пл. Ленина, д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.


Судья Г.Н. Родина