Постановление от 4 сентября 2025 г. по делу № А54-2319/2024

АРБИТРАЖНЫЙСУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А54-2319/2024
г.Калуга
05» сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена «03» сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено «05» сентября 2025 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Егоровой Т.В. судей Коровушкиной Е.В.

ФИО1

при участии в судебном заседании:

от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани: представитель ФИО2 по доверенности от 23.12.2024,

от общества с ограниченной ответственностью «Горький шоколад»: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.07.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2025 по делу № А54-2319/2024,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - Управление, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Горький шоколад» (далее - ООО «Горький шоколад», общество, ответчик) о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества № 0091220 от 05.02.2020, обязании освободить и передать по акту приема-передачи недвижимое имущество.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 16.07.2024 исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 суд перешел к рассмотрению искового заявления Управления к ООО «Горький шоколад» о досрочном расторжении договора аренды № 0091220 от 05.02.2020, обязании освободить и передать по акту приема-передачи недвижимое имущество, по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ) для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2025 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Управление обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.07.2024 в части расторжения договора № 0091220 от 05.02.2020 аренды недвижимого имущества и постановление суда апелляционной инстанции в полном объеме, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

В обоснование своей жалобы заявитель ссылается на несоблюдение целевого использования арендованного имущества, наличие задолженности, настаивает, что претензия обществу направлена по правильному адресу, указание универсального индекса Почты России по городу Рязани не препятствует определить верный адрес получателя. Считает, что истцом ошибочно в исковом заявлении и судом первой инстанции в решении суда, указано на расторжение договора аренды, поскольку договор уже прекратил свое действие ввиду одностороннего отказа.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы своей кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

От Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани до начала судебного заседания поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а также дополнительных доказательств, приложенных в кассационной жалобе.

Суд, с учетом мнения сторон, совещаясь на месте, руководствуясь пунктами 29, 30 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» (далее - постановление Пленума № 13) и статьей 284 АПК РФ, отказал в приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Представитель ответчика в судебном заседании с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, соблюдение норм процессуального

права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия не находит правовых оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 05.02.2020 между Управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Музей Рязанского народного костюма» (в настоящее время - ООО «Горький шоколад», арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 0091220, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель на основании распоряжения администрации города Рязани от 03.02.2020 № 148-р предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилое помещение НЗ, назначение: нежилое, общей площадью 91,6 кв. м, этаж подвала, расположенное по адресу: <...>; нежилое помещение Н1, назначение: нежилое помещение, площадью 32,2 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: <...>. пом. Н1, для осуществления деятельности музея.

Срок аренды с 05.02.2020 по 04.02.2030 (пункт 1.2 договора).

Пунктами 1.3, 1.4 договора установлено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Передача объектов арендодателем и принятие их арендатором оформляется передаточным актом, подписываемым сторонами.

Договор заключается строго на определенный срок, продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пунктам 3.2.2, 3.2.3 договора арендатор обязуется использовать объекты в соответствии с условиями договора и своевременно перечислять арендную плату и начисленные на нее налоги в соответствии с действующим налоговым законодательством и условиями договора.

В силу пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 арендодатель имеет право в любое время и без предварительного уведомления арендатора контролировать целевое использование объектов и соблюдение условий данного договора; досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, предусмотренном договором и законодательством Российской Федерации.

Договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя судом в случаях, предусмотренных законом, а также в случаях, когда арендатор нарушает правила, установленные пунктами 3.2.9 - 3.2.11, 3.2.13, 3.2.19, 3.2.24 договора (пункты 2.1.2, 6.3.1).

Арендодатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения данного договора в случаях: а) однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок; б) систематического (два и более раз) внесения арендной платы не в полном объеме; в) неиспользования объектов арендатором либо их использования не

по назначению, указанному в пункте 1.1. договора; г) передача арендатором объектов в пользование третьим лицам в нарушение порядка, установленного данным договором; д) неисполнения арендатором обязанностей, установленных пунктами 3.2.4, 3.2.6 и 3.2.12 договора; е) нарушения арендатором обязательств, установленных пунктом 3.2.14 договора (пункт 2.1.3) и досрочно расторгнуть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (пункт 2.2.2).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательства в установленный уведомлением срок.

В случае расторжения договора по любым основаниям арендатор обязан в течение семи дней передать объекты арендодателю по акту в надлежащем состоянии с учетом естественного износа со всеми произведенными неотделимыми улучшениями, заблаговременно проведя текущий ремонт, и исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием, освободив от мусора. Арендодатель не несет ответственности за не вывезенное в срок имущество арендатора (пункт 3.2.21 договора).

По акту приема-передачи 05.02.2020 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование спорные нежилые помещения.

Согласно актам обследования от 12.07.2023, от 16.10.2023, от 13.11.2023 в ходе проведения арендодателем проверок выполнения условий договора аренды и фактического состояния нежилых помещений, установлено, что помещения не используются по назначению, деятельность музея на момент осмотра не осуществляется.

Претензией № 03/3-34-4958-Исх от 16.11.2023, направленной в адрес ответчика 17.11.2023, истец, со ссылкой на подпункт «в» пункта 2.1.3 договора и нецелевое использование помещений сообщил об отказе от договора аренды, предложил ответчику в срок до 15.12.2023 освободить спорные нежилые помещения и передать их по акту приема-передачи.

Повторно претензией № 03/3-34-5868-Исх от 27.12.2023, направленной в адрес ответчика 29.12.2023, истец также, со ссылкой на подпункт «в» пункта 2.1.3 договора сообщил об отказе от договора аренды и предложил в срок до 31.01.2024 освободить нежилые помещения, передать их по акту приема-передачи и оплатить задолженность по договору за период с 12.07.2023 по 31.12.2023 в сумме 335087, 80 руб. (без учета понижающего коэффициента).

Указывая на неисполнение арендатором требований претензии, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены в соответствии с назначением имущества.

Пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или

установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как разъясняет пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При этом обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 17.07.2018 № 1752-О, от 20.04.2017 № 873-О, от 27.03.2017 № 644-О, от 29.09.2016 № 1958-О сформулировал правовой подход, согласно которому понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение, в рамках дискреционных полномочий, судом в конкретном деле является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы.

Верховный Суд Российской Федерации в своих определениях от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089 от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 № 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 № 308-ЭС21-23577 неоднократно отмечал, что расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие

средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В положениях статьи 619 ГК РФ, которые развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, не установлено ограничение права сторон договора аренды, в том числе заключенного на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В данном случае как расторжение договора в судебном порядке, так и реализация права на односторонний отказ от договора обусловлены наличием доказанных нарушений по целевому использованию имущества со стороны арендатора.

Оценка доказательств осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Перечень средств доказывания содержится в части 2 статьи 64 АПК РФ.

Следует отметить, что положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливают принцип распределения бремени доказывания.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отказывая в удовлетворении иска в данной части, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что истцом не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных договором для досрочного прекращения аренды недвижимого имущества.

В обоснование довода о неиспользовании ответчиком нежилых помещений по назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды заявитель ссылается на акты обследования от 12.07.2023, от 16.10.2023, от 13.11.2023.

Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции, приказом от 19.06.2023 № 8 определен режим работы ООО «Горький шоколад»: суббота, воскресенье с 12-00 до 18-00, с понедельника по пятницу – выходной. Однако акт проверки от 12.07.2023 составлен в среду, акты от

16.10.2023 и от 13.11.2023 - в понедельник, то есть в выходные дни общества, в связи с этим заключить, что обществом нарушены условия договора, не представляется возможным. Кроме того, к акту проверки от 12.07.2023 приложены фотографии, датированные 04.07.2023, а к акту от 16.10.2023 - от 12.07.2023 и 24.10.2023.

В подтверждение осуществляемой деятельности ООО «Горький шоколад» представлены: акт № 1 сдачи-приемки работ к договору подряда № 3 от 19.02.2023 с ООО «Кириллов» о проведении в апреле 2023 года работ по установке выставочных витрин, акт сверки от МП «Водоканал города Рязани» от 09.12.2024, акты приема-передачи электроэнергии с июля 2023 года по ноябрь 2024 года, детализации счета; благодарственные письма за проведение экскурсий от ЧУЗ РЖД Медицина Амбулаторно-поликлиническое подразделение № 2 (взрослое отделение) г. Рязань, ЧУЗ РЖД Медицина Амбулаторно-поликлиническое подразделение № 2 (детское отделение) г. Рязань, областного государственного бюджетного учреждения дополнительного образования «Рязанский центр детско-юношеского туризма и краеведения имени генерал-лейтенанта ВДВ ФИО4», ООО «РКС Групп», ОГБОУ «Рыбновская школа-интернат для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» за период с сентября 2023 года по февраль 2024 года; книга учета посетителей музея за период с 25.06.2023 по 08.12.2024 (из которой следует, что музей работал только в субботу и воскресенье).

Кроме того, основанием предоставления преференции является наличие ОКВЭД, согласно пункту 1.1 договора имущество передано в аренду для осуществления деятельности музея.

Постановлением администрации города Рязани от 29.09.2015 № 4548 "Об утверждении муниципальной программы "Стимулирование развития экономики в городе Рязани" утвержден исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения преференции, которые были предоставлены обществом при подаче заявки на заключение спорного договора; иных документов администрация не требовала, так же как и не требовала подтвердить каким-либо способом наличие музейных экспонатов или проведения каких-либо мероприятий за период более трех лет с момента заключения договора 05.02.2020.

С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Кодекса), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их

совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается (пункт 32 постановления Пленума № 13).

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что истцом не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных договором для досрочного прекращения арендных правоотношений, поскольку доводы о неиспользовании имущества арендатором по целевому назначению не подтверждены.

На основании изложенного, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Управления.

Аргумент заявителя о том, что согласно сведениям Управления образования и молодежной политики от 16.06.2025, министерства образования Рязанской области от 09.06.2023, директора ОГБУ ДО «Рязанский центр детско-юношеского туризма и краеведения имени генерал-лейтенанта ВДВ ФИО4», директора ОГБОУ «Рыбновская школа- интернат» экскурсии в музей ООО «Горький шоколад» за период с 2023 по 2024 годы не проводились, судом округа не может быть принят, поскольку о приобщении соответствующих доказательств в суде апелляционной инстанции не заявлялось, ходатайство о фальсификации благодарностей и благодарственных писем от заявителя не поступало.

На основании статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При решении вопроса о необходимости направления дела на новое рассмотрение арбитражным судам кассационной инстанции необходимо учитывать, что исходя из принципов равноправия сторон, состязательности, непосредственности судебного разбирательства (статьи 8 - 10 АПК РФ) лицо, участвующее в деле, не должно вследствие неоднократного направления дела на новое рассмотрение освобождаться от неблагоприятных последствий несовершения требуемых судом первой инстанции процессуальных действий и ему не должна тем самым предоставляться не предусмотренная процессуальным законом и противоречащая принципу правовой определенности возможность неоднократного рассмотрения дела по правилам судебного разбирательства в суде первой инстанции с представлением в материалы дела дополнительных первичных документов, новых расчетов и обоснований заявленных требований (пункт 31 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Иные аргументы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая

оценка. Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемое постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом апелляционной инстанции доказательств не является основанием для отмены принятого судебного акта в суде кассационной инстанции.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2025 по делу № А54-2319/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий Т.В. Егорова

Судьи Е.В. Коровушкина

ФИО1