Решение от 28 июля 2021 г. по делу № А12-15568/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«28» июля 2021 г.

Дело № А12-15568/2021


резолютивная часть решения оглашена 28.07.2021 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконь Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора Волгоградской области в интересах публично-правового образования – городского округа г. Фролово Волгоградской области в лице администрации городского округа г. Фролово Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации городского округа г. Фролово Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 320344300040722) о признании недействительными пунктов 1.2, 1.3, абзаца 2 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 16.04.2021 №34.39.П/4.7, заключенного между администрацией городского округа г. Фролово Волгоградской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца – ФИО2, служебное удостоверение

от ответчиков – не явились, уведомлены

установил:

Первый заместитель прокурора Волгоградской области обратился в арбитражный суд Волгоградской области в интересах публично-правового образования – городского округа г. Фролово Волгоградской области в лице администрации городского округа г. Фролово Волгоградской области к администрации городского округа г. Фролово Волгоградской области и индивидуальному предпринимателю ФИО1 с иском о признании сделки частично недействительной.

Ответчиками возражений относительно заявленных требований не представлено.

В судебном заседании установлено, что 16.04.2021 между администрацией городского округа г. Фролове Волгоградской области (далее — Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - Арендатор заключен договор аренды земельного участка № 34.39.П/4.7 (далее - Договор).

На основании п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов на срок 21 лет с 16.04.2021 по 16.04.2041 включительно, имеющий кадастровый номер 34:39:000031:1939, общей площадью 1 200 кв.м, расположенный по адресу <...>, для блокированной жилой застройки (строительство многоквартирного жилого дома).

Согласно акту приема-передачи указанный земельный участок переда Арендатору.

26.04.2021 Договор зарегистрирован в Едином государственном реестр недвижимости.

В силу п. 1.2 Договора Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив без согласия Арендодателя.

Согласно п. 1.3 Договора земельный участок может быть предоставлен в субаренду только с согласия Арендодателя.

В соответствии с абз. 2 п. 3.1 Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть Договор в случаях: использования участка с нарушением условий Договора; невнесения арендной платы более двух раз по истечении установленного Договором срока или неиспользовании участка в течение трех месяцев.

Пункты 1.2, 1.3, абзац 2 пункта 3.1 Договора не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям.

Согласно ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п. 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Пленум №11) разъяснено, что при применении п. 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно п. 18 Пленума №11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Также в соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 23 Пленума № 11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса

РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оспариваемый Договор заключен на срок 20 лет, следовательно правоотношения сторон регулируются ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса PC которая является императивной.

Положения Договора, ограничивающие права передачи Арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в том числе без предварительного письменного согласия Арендодателя, а также предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения сделки не соответствуют требованиям федерального законодательства.

Стороны не могут изменить требование ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ своим волеизъявлением.

Включение в Договор оспариваемых пунктов в нарушение земельного гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника неопределенного круга лиц.

В силу ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая н публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные недействительностью сделки.

Статьей 180 Гражданского кодекса РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих е частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.201 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет установленный законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенны органами государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарным предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическим! лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участие муниципальных образований.

При распределении судебных расходов суд учитывает, что администрация освобождена от уплаты госпошлины.


На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд Волгоградской области

решил:

Признать недействительными (ничтожными) пункты 1.2, 1.3, абзац 2 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 16.04.2021 № 34.39.П/4.7 заключенного между администрацией городского округа г. Фролово Волгоградской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1

госпошлину 3000 рублей в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Н.А. Троицкая