Решение от 4 октября 2019 г. по делу № А40-8256/2019

именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А40-8256/19-35-77
г. Москва
04 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2019 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "ФРИ ФОРМ"

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

с участием:

от истца - ФИО2 по доверенности от 09.10.2018г. г. № б/н;

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 29.11.2018 № 33-Д-1028/18;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФРИ ФОРМ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 157,1 кв.м., в том числе объект-1 с кадастровым номером 77:01:0001062:3751, площадью 10,3 кв.м, (подвал пом. III, ком. 4), объект-2 с кадастровым номером 77:01:0001062:3752 площадью 29,9 кв.м, (подвал пом. III, ком. 1), объект-3 с кадастровым номером 77:01:0001062:3753 площадью 3 кв.м, (подвал пом. III, ком. 12, 13), объект-4 с кадастровым номером 77:01:0001062:3750 площадью 113,9 кв.м, (подвал пом. III, ком. 6-11) и договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 190,7 кв.м., (подвал под двором пом. I, ком. 1, 2; подвал пом. III. ком. 3), кадастровый номер 77:01:0004028:4111.

Департамент требование Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает, что требование Истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

ООО "ФРИ ФОРМ" (далее по тексту «Истец») является арендатором следующего имущества, расположенного по адресу: <...>:

-по договору аренды № 1-717/08 от 11.06.2008 г. нежилых помещений общей площадью 157,1 кв.м., в том числе площадью 10,3 кв.м, (подвал пом. III, ком. 4) кадастровый номер 77:01:0001062:3751, площадью 29,9 кв.м, (подвал пом. III, ком. 1) кадастровый номер 77:01:0001062:3752, площадью 3 кв.м, (подвал пом. III, ком. 12, 13) кадастровый номер 77:01:0001062:3753, площадью 113,9 кв.м, (подвал пом. III, ком. 6-11) кадастровый номер 77:01:0001062:3750 (далее по тексту «Объект - 1).

-по договору аренды № 1-103/2001 от 01.02.2001 г. нежилых помещений общей площадью 190,7 кв.м., (подвал под двором пом. I, ком. 1, 2; подвал пом. Ill, ком. 3), кадастровый номер 77:01:0004028:4111 (далее по тексту «Объект - 2»),

Задолженность по арендным платежам отсутствует.

Являясь субъектом малого предпринимательства, желая реализовать преимущественное право о выкупе, вышеуказанных Помещений, предоставленное ООО ООО "ФРИ ФОРМ" Федеральным Законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципаль .той собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательстЕ а и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы (далее по тексту «Ответчик») с соответствующими заявлениями.

Истец 09.11.2016 г. № 33-5-169323/16-(0)-(0) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений Объекта-1 и заключении договора купли-продажи имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, Ответчиком 22.11.2018 г. в адрес Истца был направлен проект договора-купли продажи недвижимости по цене 20 914 000 (Двадцать миллионов девятьсот четырнадцать тысяч рублей ноль копеек) рублей, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.07.2017 №858/0430/17, выполненного ЗАО «МБЦ».«

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, Истец письмом от 05.12.2018 г. направил в адрес Ответчика подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 04.12.2018 г., согласно которому, пункты 3.1., 3.4. изложены в следующей редакции : «3.1. Цена Объекта составляет 10 121 186 (Десять миллионов сто двадцать одна тысяча сто восемьдесят шесть) рублей в соответствии с отчетом ООО «ПрофОценка и Экспертиза» от 03.12.2018 г. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 168 686,43 (Сто шестьдесят восемь тысяч шестьсот восемьдесят шесть рублей) 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объектов.»

С момента направления указанного протокола разногласий и по настоящее время информация о результатах рассмотрения и принятом решении Ответчика отсутствует.

Истец 05.06.2018 г. № 33-5-64456/18-(0)-(0) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений Объекта-2 и заключении договора купли-продажи имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, Ответчиком 12.09.2018 г. в адрес Истца был направлен проект договора-купли продажи недвижимости по цене 37 830 000 (Тридцать семь миллионов восемьсот тридцать тысяч рублей ноль копеек) рублей, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 02.08.2018 №250/43-4-18, выполненного ООО "Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут»" и положительным экспертным заключением от 21.08.2018 № 714/2018/5, подготовленным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, Истец письмом от 12.10.2018 г. направил в адрес Ответчика подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 10.10.2018 г., согласно которому, пункты З.1., 3.4. изложены в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 13 202 542 (Тринадцать миллионов двести две тысячи пятьсот сорок два) рубля в соответствии с отчетом ООО «ПрофОценка и Экспертиза.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 660 127,10 (Шестьсот шестьдесят тысяч сто двадцать семь рублей) 10 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала».

Однако ответчик письмом от 19.10.2018 не согласился с представленным протоколом разногласий, отказав истцу в предоставлении государственной услуги.

Таким образом, при заключении договоров между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества») субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»),

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании определения Арбитражного суда от 04.04.2019г по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Департамент независимой экспертизы и оценки» ФИО4.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость испрашиваемых объектов недвижимости определена в размере 11 508 212 за объект общей площадью 157,1 кв.м., и 13 647 445 за объект общей площадью 190,7 кв.м, кадастровый номер 77:01:0004028:4111.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.


На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.


На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли- продажи недвижимости (нежилого помещения) на следующих условиях:

«пункты 3.1., 3.4. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 157,1 кв.м., в том числе объект-1 с кадастровым номером 77:01:0001062:3751, площадью 10,3 кв.м, (подвал пом. III, ком. 4), объект-2 с кадастровым номером 77:01:0001062:3752 площадью 29,9 кв.м, (подвал пом. III, ком. 1), объект-3 с кадастровым номером 77:01:0001062:3753 площадью 3 кв.м, (подвал пом. III, ком. 12, 13), объект-4 с кадастровым номером 77:01:0001062:3750 площадью 113,9 кв.м, (подвал пом. III, ком. 6-11) заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ФРИ ФОРМ" изложить в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 11 508 212 (Одиннадцать миллионов пятьсот восемь тысяч двести двенадцать рублей) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 191 803,53 (сто девяносто одна тысяча восемьсот три рубля 53 коп.) за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объектов»;

2. Пункты 3.1., 3.4. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 190,7 кв.м., (подвал под двором пом. I, ком. 1, 2; подвал пом. III. ком. 3), кадастровый номер 77:01:0004028:4111, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ФРИ ФОРМ" изложить в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 13 647 445 (Тринадцать миллионов шестьсот сорок семь тысяч четыреста сорок пять рублей). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 227 457, 48 (Двести двадцать семь тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 48 коп.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО "ФРИ ФОРМ" (ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизы в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.



Судья Панфилова Г.Е.