Решение от 23 июня 2025 г. по делу № А45-3683/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-3683/2025
г. Новосибирск
24 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 июня 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Кондрашкиной А.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Громиловой Д.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (ИНН <***>), г. Новосибирск,

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ИНН <***>), г. Новосибирск,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального агентства по управлению государственным имуществом

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

в судебном заседании приняли участие представители:

истца: ФИО1, доверенность от 01.09.2023, паспорт,

ответчика (онлайн): ФИО2 (до перерыва), доверенность от 10.03.2025, диплом, паспорт; ФИО3, доверенность от 18.02.2025, диплом, паспорт,

третьего лица: не явился, извещен,

установил:

общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (далее – истец, общество, ООО "АЛЬЯНС") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – ответчик, управление, ТУ Росимущества в Новосибирской области) об урегулировании разногласия, возникших при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2394 площадью 217609 кв.м., расположенного по адресу: НСО, Новосибирский район МО Боровской сельсовет, находящегося государственной собственности, и обязании Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области заключить договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2394 с ООО «Альянс» на следующих условиях: Абзац первый пункта 2.1. Договора изложить в редакции Истца (Покупателя) следующим образом: «Цена выкупа участка 1 489 833 (один миллион четыреста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 47 копеек».

Требования истцов мотивированы тем, что стоимость земельного участка должна быть определена в размере кадастровой стоимости на момент обращения с заявлением о приобретении его в собственность.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Третье лицо отзыва на исковое заявление не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Арбитражным судом Новосибирской области на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.05.2025, был объявлен перерыв до 23.05.2025, о чем сделаны публичные извещения на сайте арбитражного суда: http://novosib.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика с заявлением не согласился, полагает, что стоимость земельного участка подлежит определять на момент составления договора.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, в обоснование своих требований и возражений, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2023 по делу №А45-4087/2023, оставленным без изменения постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2023 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.01.2024 признан недействительным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области от 07.12.2022 №54-АЛ/9379/05 по доводам, приведенным в поручении Росимущества от 02.12.2022 №АШ-10/52982, в предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2394, площадью 217609 кв.м. Суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в течение тридцати дней со дня вступления в законную силу судебного акта направить обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2394, площадью 217609 кв.м.

Во исполнение решения суда ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:19:050601:2394, адрес: Новосибирская область, р-н Новосибирский, МО Боровской сельсовет (далее- участок), вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного использования (1.0) в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, общей площадью 217609 кв.м., находящийся собственности Российской Федерации (номер и дата государственной регистрации права: Nº 54:19:050601:2394-54/163/2022-1 от 01.02.2022).

В соответствии с абзацем первым пункта 2.1 проекта договора цена выкупа участка 2 763 271 (два миллиона семьсот шестьдесят три тысячи двести семьдесят один) рубль 46 копеек.

Стоимость определена продавцом на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка.

Истец, не согласившись с вышеуказанными условиями договора купли-продажи земельного участка и направил в адрес ответчика протокол разногласий от 13.01.2025.

Согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи земельного участка абзац первый пункта 2.1 договора в редакции покупателя изложен следующим образом: «выкупа участка 1 489 833 (один миллион четыреста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 47 копеек».

Основанием для внесения изменений в договор в части цены земельного участка и подписания протокола разногласий в редакции ООО «АЛЬЯНС» истец указывает на данные, содержащиеся в выписке из единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2394 по состоянию на 31.12.2022, то есть на дату подачи заявления о предоставлении в собственность земельного участка, согласно которой кадастровая стоимость составляет 1 489 833 руб.

21.01.2025 ТУ Росимущества в Новосибирской области направило в адрес истца подписанные протоколы разногласий к договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с протоколом согласованных разногласий в следующей согласованной редакции: «абзац 1 пункта 2.1 договора «цена выкупа участка 2 763 271 (два миллиона семьсот шестьдесят три тысячи двести семьдесят один) рубль 46 копеек».

По мнению ООО «АЛЬЯНС», цена выкупа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номерами 54:19:050601:2394, предложенная ответчиком в проекте договора и в протоколе согласования разногласий в согласованной редакции в размере 2 763 271 руб. 46 коп., не соответствует кадастровой стоимости спорного имущества, действующей на дату подачи заявления, и возлагает на истца дополнительное бремя.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу пункта 9 части 2 статьи 39.3, пункта 1 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена земельного участка, согласно статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации определяется Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 №279 утверждены Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, согласно пункту 2 которых цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

По смыслу статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 №14-КГ17-12, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Поскольку на момент ООО «АЛЬЯНС» с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (01.08.2022) кадастровая стоимость земельного участка согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 13.06.2024 была определена в размере 1 489 833 руб. 47 коп. (кадастровая стоимость определена по состоянию на 31.12.2022, дата начала применения 01.02.2022), именно по такой стоимости земельный участок подлежит продаже в собственность истцу.

Правовых оснований для применения стоимости земельного участка в размере 2 763 271 руб. 46 коп., у ТУ Росимущества в Новосибирской области не имелось.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, проверив доводы сторон с учётом правового регулирования спорных правоотношений, суд пришёл к выводу о том, что цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2394 должна быть определена в размере 1 489 833 руб. 47 коп.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (ИНН <***>) и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2394.

Изложить абзац первый пункта 2.1. договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка в следующей редакции: «Цена выкупа участка 1 489 833 (один миллион четыреста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 47 копеек».

Взыскать с территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.Б. Кондрашкина