Решение от 15 августа 2022 г. по делу № А55-11606/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Резолютивная часть решения объявлена 09.08.2022

Полный текст решения изготовлен 15.08.2022

15 августа 2022 года

Дело №

А55-11606/2021


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мурзиновой О.М.

рассмотрел в судебном заседании 09 августа 2022 года дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Гарантия"

к Администрации городского округа Сызрань

О взыскании 110 380 руб. 23 коп.

при участии в заседании

от истца - не явился, извещен

от ответчика - не явился, извещен


Общество с ограниченной ответственностью "Гарантия" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Сызрань о взыскании 110 380 руб. 23 коп. убытков, понесенных в связи с невозможностью использования земельного участка с кадастровым номером 63:08:0111083:485 по целевому назначению.

Определением суда от 30.04.2021 исковое заявление было принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 23.06.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.09.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021, в иске отказано.

Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 12.04.2022 отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 10.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021 и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении стороны в судебное заседание не явились, от ответчика поступил отзыв, в котором возражал против заявленных требований.

Истец представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, 22.08.2016 между ООО "Гарантия" (арендатор) и администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды N 4674, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:08:0111083:485, площадью 5008 кв. м, отнесенный к землям населенных пунктов, разрешенное использование "многоквартирные жилые дома", местоположение: 446011, <...> уч. 2-А, Российская Федерация, городской округ Сызрань сроком на 5 лет.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы по данному договору 51 145 руб. 45 коп. в год. Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.08.2016.

Как указал истец, во исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка ООО «Гарантия» перечислило денежные средства в общем размере 110 380 руб. 23 коп., в том числе: платёжными поручениями №2076 от 04.07.2016 на сумму 10 229 руб. 09 коп., №687 от 15.02.2017 на сумму 8 216 руб. 81 коп., №688 от15.02. 2017 на сумму 4 343 руб. 86 коп., №689 от 15.02.2017 на сумму 78 руб. 88 коп., №1395 от 29.03.2017 на сумму 8 267 руб. 35 коп., №1398 от 29.03.2017 на сумме 12 751 руб. 33 коп., №459 от 21,09.2017 на сумму 811 руб. 07 коп., №458 от 21.09.2017 на сумму 9 346 руб. 35 коп, №4726 от 03.12.2018 на сумму 39 898 руб. 94 коп., №2076 от 03.12.2018 на сумму 12 891 руб. 44 коп. Зачёт требований в сумме 3 545 руб. 11 коп. отражён в акте сверки по договору аренды №4674 от 22.08.2016 за период с 01.01.2017 но 23.08.2017.

Далее истец указывает, что в целях использования земельного участка по назначению в связи с окончанием проектирования объекта строительства, для уточнения границ земельного участка на местности 30.09.2020г. между ООО «Гарантия» (заказчик) и ООО «Стандарт» (подрядчик) был заключен договор подряда №25. Подрядчик по договору обязуется выполнить вынос в натуру границ (5 точек) земельного участка с кадастровым номером 63:08:0111083:485.

19.10.2020 г. в ходе уточнения границ земельного участка на местности, проведённой с участием специализированной организации - ООО «Стандарт» ипредставителя Комитета имущественных отношении, установлено, что предоставленныйземельный участок фактически не пригоден под застройку на оснований разработаннойпроектной и строительной документации, поскольку обременён правами третьих лиц,собственников трёх капитальных строений, расположенных в границах арендованногоземельного участка в подтверждение чего ссылается на акт от 19.10.2.020 и приложенную схему к акту.

Также истец указывает, что согласно выписке из Единого государственного: реестра недвижимости по состоянию на 15,12.2020 в границах; земельного участка с кадастровым номером 63:08:0111083:485 расположен земельный участок с кадастровым номером 63:08:0111083:485/1, который не был передан в аренду совместно с земельным участком с кадастровым номером 63-08:0111083:485 по договору аренды №4674.

Как указал истец, ввиду обнаружения обременения на принятом в аренду земельном участке, ООО «Гарантия» обращалось 24.12.2020 в Комитет имущественных отношений с претензией-требованием о расторжении договора аренды, возмещении убытков в размере внесённой арендной платы за весь период – 110 380 руб. 23 коп., либо зачёта сумм в счёт арендной платы по другим действующим договорам. В свою очередь, Комитет имущественных отношений предоставил письменный ответ на вышеуказанную претензию, который содержит в себе отказ в возврате ранее внесённых арендных платежей, требование погасить имеющуюся задолженность по арендной плате на 24.12.2020 по договору аренды №4674, а также согласие на расторжение с 24.12.2020 данного договора (дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 22.08.2016г. о расторжении договора № 4674 с 24.12.2020г.). По мнению истца, согласно данному соглашению Администрация городского округа Сызрань подтверждает факт наличия на земельном участке объектов недвижимого имущества, препятствующих использованию его по целевому назначению.

Как указал истец, договор аренды №4674 был расторгнут дополнительным соглашением от 24.12.2020.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, установлено, что собственник земельногоучастка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию обобременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Пунктом 3 ст. 37 Земельного кодекса установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, вправе требовать возмещения причинённых ему убытков. В соответствии с п.4 ст.37 Земельного кодекса РФ указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду.

Также в соответствии с п.8 ст. 10. 9 Закона Самарской области №94-гд от 11.03.2005 земельный участок, обременённый правами третьих лиц, не может быть предметом аукциона.

Учитывая изложенное, по мнению истца, Администрация городского округа Сызрань предоставила в аренду земельный участок истцу, использование которого по целевому назначению является невозможным, тем самым не исполнила обязанность, предусмотренную п. 1 ст.611 Гражданского кодекса РФ, что является основанием в силуст.ст.15, 16, 393 Гражданского кодекса РФ для взыскания с ответчика убытков в размере110 380 руб. 23 коп.

Ответчик возражал против заявленных требований, заявил также и о пропуске срока исковой давности.

Как указал ответчик, спорный земельный участок был образован в соответствии с документацией по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) жилой застройки в районе ул. Стандартные дома, пер. Свайный, ориентировочной площадью 82205 кв.м., утвержденный постановлением Администрации городского округа Сызрань от 12.02.2015г. №271 (в редакции постановления от 20.11.2015г. №3432). Указанные нормативные правовые акты были опубликованы в средствах массовой информации и размещены на официальном сайте Администрации городского округа Сызрань.

Заказчиком работ по разработке документации по планировке территории было ООО «Гарантия».

Согласно, заключения кадастрового инженера к межевому плану земельного участка, выполненного в рамках муниципального контракта №42П/16 от 22.04.2016г. на выполнение работ по землеустройству с целью проведения государственного кадастрового учета земельных участков, находящихся в границах городского округа Сызрань земельный участок свободен от строений.

10.08.2016г. Администрацией был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка. Победителем аукциона признано ООО «Гарантия», с которым был заключен вышеуказанный договор аренды земельного участка.

Земельный участок истцу был передан по акту приема-передачи земельного участка от 22.08.2016г. (приложение к договору аренды от 22.08.2016г. №4674), согласно которого арендодатель и арендатор подтвердили, что земельный участок соответствует условиям договора и пригоден для его использования в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и его целевым назначением, стороны претензий к друг другу не имеют.

Ответчик указал, что с момента заключения договора аренды земельного участка, с 2016г. по 2020г. какие либо претензии о невозможности использования земельного участка по целевому назначению от истца не поступало.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" разъяснено, что применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Статья 613 ГК РФ определяет, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ в редакции на момент возникновения правоотношений сторон) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Согласно подпункту 4 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

В силу пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Администрацией 10.08.2016 был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:08:0111083:485, победителем которого признано ООО "Гарантия".

Границы земельного участка с кадастровым номером 63:08:0111083:485 были не уточнены.

В ходе уточнения границ земельного участка на местности 19.10.2020, проведенной с участием ООО "Гарантия", специализированной организации - ООО "Стандарт" и представителя Комитета имущественных отношений, установлено, что в границах участка находятся три гаража.

Как указывает представитель истца, предоставленный земельный участок фактически не пригоден в полном объеме под застройку на основании разработанной проектной и строительной документации, поскольку обременен правами третьих лиц, собственников трех капитальных строений, расположенных в границах арендованного земельного участка, что подтверждено актом от 19.10.2020, а также приложенной схемой к акту.

От проектировщиков АО "Сызраньпроект" 20.10.2021 ООО "Гарантия" поступило письмо о невозможности реализации проекта строительства многоквартирного дома, так как невозможно разместить проезд для пожарной техники с двух продольных сторон жилого дома.

Также проектировщиками был отмечен факт расположения части земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории - охранная зона водопровода, подземный кабель, что составляет 36% от общей площади выделенного участка.

Факт обременения правами третьих лиц - собственников трех капитальных строений, расположенных в границах арендованного земельного участка, также подтверждается дополнительным соглашением к договору аренды от 24.12.2020 N 4674, в котором основанием расторжения договора аренды является наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества, препятствующих использованию его по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 8 статьи 10.9 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-гд земельный участок, обремененный правами третьих лиц, не может быть предметом аукциона.

Суд считает ссылку ответчика на пропуск истцом срока исковой давности необоснованной, в связи со следующим.

По общему правилу, изложенному в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается тогда, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Ответчик определил срок на момент заключения договора, то есть в 2016 году.

Однако о наличии невозможного использования земельного участка с той целью, с которой приобретался земельный участок на торгах, как указывает истец, он узнал из письма 20.10.2020 от проектировщиков, а об обременении участка правами третьих лиц 19.10.2020 при уточнении границ земельного участка на местности, проведенной с участием специализированной организации - ООО "Стандарт".

Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты, при отсутствии установленных границ земельного участка.

Положение пункта 1 статьи 200 ГК РФ сформулировано таким образом, что наделяет суд необходимыми полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела, что неоднократно было изложено в правовых позициях Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированных в определениях от 29.03.2016 N 516-О, от 20.10.2011 N 1442-О-О, от 25.01.2012 N 183-О-О, от 16.02.2012 N 314-О-О, от 21.11.2013 N 1723-О, от 23.06.2015 N 1509-О, от 22.12.2015 N 2933-О.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части.

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Таким образом суд приходит к выводу , что истец не мог знать об указанных обременениях на момент заключения договора , то есть в 2016 году, а узнал только в 2020 году.

Иск подан -23.04.2021 (по почте), то есть срок исковой давности истцом не пропущен.

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015r.N 25).

Поскольку судом установлено, что Администрация городского округа Сызрань предоставила в аренду земельный участок истцу, использование которого по целевому назначению является невозможным, суд считает обоснованным требования истца о взыскании в силу ст.ст.15, 16, 393 Гражданского кодекса РФ для взыскания с ответчика убытков в размере 110 380 руб. 23 коп.

Доводы ответчика о наличии задолженности по арендной плате за спорный период правового значения при данных обстоятельствах дела не имеют.

Учитывая изложенное, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине в сумме 4311 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика, и подлежат взысканию с него в пользу истца, уплатившего госпошлину при подаче иска в суд платежным поручением №226 от 22.04.2021.


Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Администрации городского округа Сызрань (ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Гарантия" (ИНН <***>) 110 380 руб. 23 коп. убытки и расходы по госпошлине в сумме 4311 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
Ю.М. Разумов