Постановление от 20 апреля 2017 г. по делу № А13-10891/2016

649/2017-17742(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 апреля 2017 года Дело № А13-10891/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2017 года. Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области представителя ФИО1 (доверенность от 16.10.2015 № 115),

рассмотрев 13.04.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 11.10.2016 (судья Попова С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Чередина Н.В.) по делу № А13-10891/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Вологдалифтсервис-1», место нахождения: 160000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Управление), о признании заключенным и действующим договора от 25.06.2008 № 74/Дм39 (далее – договор № 74/Дм39) участия в строительстве нежилых помещений № 3, 4 общей площадью 14,8 кв.м, расположенных на 1-м этаже лестничной клетки «Б» жилого дома № 10 по улице Сергея Преминина в городе Вологде (10-этажный

193-квартирный жилой дом № 39 по генплану застройки микрорайона Можайский со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по улице Сергея Преминина в городе Вологде, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 35:24:05:01:009:0107), о признании незаконным отказа Управления от 08.06.2016 № 35/001/704/2016-5069, 5070, 5071, 5073 в государственной регистрации договора № 74/Дм39, о возложении обязанности на Управление зарегистрировать данный договор.

Определением суда от 16.08.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета

спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия», место нахождения: 160000, г. Вологда, Козленская ул., д. 10, ОГРН 1023500869149, ИНН 3525090786 (далее - ООО «Стройиндустрия»).

Решением от 11.10.2016 суд признал не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) решение Управления от 08.06.2016 № 35/001/704/2016 - 5069, 5070, 5071, 5073 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязал Управление в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора.

В удовлетворении остальной части требований отказал. Взыскал с Управления в пользу Общества 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.12.2016 решение от 11.10.2016 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить полностью, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель жалобы, договор № 74/Дм39 после его подписания сторонами не был зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, не является заключенным. Также на момент обращения за регистрацией договора право аренды застройщика на земельный участок, на котором возводился жилой дом, прекращено. Возможность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве как ограничения права данного договора утрачена в силу пункта 1 части 4, части 5 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы кассационной жалобы.

Неявка остальных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направивших, в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (инвестор) и ООО «Стройиндустрия» (застройщик) заключили договор № 74/Дм39, согласно пункту 1.1 которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 10-этажный

193-квартирный жилой дом № 39 по генплану застройки микрорайона Можайский со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по улице Сергея Преминина в городе Вологде на земельном участке с кадастровым номером 35:24:05:01:009:0107 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать инвестору помещения диспетчерской и кладовой планируемой общей площадью 14,6 кв.м, а инвестор - уплатить обусловленную договором цену и принять объект строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Разрешением от 31.03.2009 № RU35327000-30 жилой дом введен в эксплуатацию.

По акту приема-передачи от 14.05.2009 застройщик передал инвестору нежилые помещения № 3, 4 общей площадью 14,8 кв.м, расположенные на 1-м этаже лестничной клетки «Б» жилого дома № 10 по улице Сергея Преминина в городе Вологде, а инвестор принял их в собственность. В акте стороны зафиксировали, что расчеты за объект между застройщиком и инвестором произведены полностью, за исключением расчетов за пользование электроэнергией за период с момента подписания акта приема-передачи до момента заключения инвестором договора на электроснабжение.

Общество в апреле 2016 года обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект.

Государственная регистрация приостановлена 13.05.2016 на основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации, заявителю предложено представить, в том числе подлинник зарегистрированного договора № 74/Дм39.

Общество и ООО «Стройиндустрия» в июне 2016 года обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации спорного договора.

Сообщением от 08.06.2016 № 35/001/704/2016-5069, 5070, 5071, 5073 Управление уведомило заявителей об отказе в государственной регистрации договора № 74/Дм39 на основании абзаца одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Управление указало, что по данным Единого государственного реестра прав право аренды застройщика на земельный участок прекращено 24.04.2014, что не позволяет осуществить действия по государственной регистрации.

Решением от 29.09.2016 № 35/101/008/2016-6181 Управление отказало в государственной регистрации права собственности на объект по причине непредставления заявителем зарегистрированного инвестиционного договора.

Общество, считая договор действующим, а отказ Управления не соответствующим требованиям закона, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации, в частности, в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии со статьей 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор

заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Необходимость государственной регистрации договора предусмотрена также статьей 17 названного Закона.

Исходя из статьи 16 Закона № 214-ФЗ наличие договора об участии в долевом строительстве позволяет в последующем участнику долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен статьей 25.1 Закона о регистрации, пунктом 3.1 которой предусмотрены дополнительные к указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Закона основания для отказа в государственной регистрации договора.

Как установлено судами, договор № 74/Дм39 был подписан сторонами в период строительства многоквартирного дома, которое завершено в установленный договором срок, инвестором исполнены обязательства по оплате. На наличие иных зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в отношении того же объекта Управление не ссылалось. Правопритязания других лиц на данный объект отсутствуют.

Ссылка Управления на отсутствие права аренды застройщика на земельный участок признана судами несостоятельной. Суды установили, что на момент заключения договора № 74/Дм39, ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта заявителю право аренды застройщика на земельный участок фактически существовало и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, прекращено 24.04.2014 в связи с расторжением договора аренды. Суды также учли, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Проанализировав в совокупности положения Закона № 214-ФЗ и Закона

о регистрации, суды правомерно указали, что они не содержат запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства. Исполнение сторонами договора, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации с учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц не может служить препятствием для государственной регистрации договора.

Суды пришли к выводу о том, что отказ Управления в государственной регистрации договора является неправомерным и нарушающим права и законные интересы заявителя, поскольку представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям действующего законодательства, учитывая, что основанием для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости послужило непредставление зарегистрированного договора № 74/Дм39.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу об удовлетворении требования, направленного на защиту права добросовестного

участника долевого строительства оформить в последующем в установленном порядке право собственности на объект недвижимости.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм Закона № 214-ФЗ, Закона о регистрации и гражданского законодательства о заключении и исполнении договоров.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо- Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 11.10.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по делу

№ А13-10891/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.

Председательствующий М.В. Захарова

Судьи Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина