Решение от 19 ноября 2018 г. по делу № А40-115466/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-115466/18-180-816
20 ноября 2018 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2018 г.

Решение в полном объеме изготовлено 20 ноября 2018 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Глебова В.С.

рассмотрев в судебном заседании дела по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПРОМТ" (129345, <...> 8ОГРН: 1037739284384 ИНН:7716047637-29.01.2003)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009, <...>/12ОГРН: 1037739510423 ИНН: 7705031674-08.02.2003)

Об урегулировании разногласий при заключении договора купли – продажи

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО1, дов. от 14.05.18

от ответчика – ФИО2., дов. №33-Д-25/18 от 12.01.2018 года

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПРОМТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий сторон при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, пом.III, ком.1-12, 14, 15, с кадастровым номером 77:02:0011002:3514 площадью 190,2 кв.м.

- изложив п. 3.1 Договора в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 10 424 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30.03.2018г. № 05/С-18, выполненным ООО «Департамент архитектурного и строительного инжиниринга».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- изложив п. 3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 124 095 руб. 24 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 29.11.2017 обратился с заявлением о выкупе арендованного помещения, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, пом.III, ком.1-12, 14, 15, кадастровый номер 77:06:0005001:5700 площадью 159,4 кв.м. (этаж 1), кадастровый номер 77:02:0011002:3514 площадью 190,2 кв.м.

Как указывает истец, 17.04.2018г. в связи с несогласием с ценой спорного объекта, он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий.

Однако ответчиком договор с протоколом разногласий согласован не был, в связи с чем истец, со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, просил поручить проведение экспертизы ООО «Де-Юре Реал Эстейт».

Ответчик представил свои кандидатуры экспертных организаций:

- ООО «БСГ КОНСАЛТИНГ ГРУПП» (119049, Москва, Ленинский проспект, <...>, офис 10).

- ООО «ЛАБОРАТОРИЯ НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ «БОЛАРИ» (115093, Москва, ул.Большая Серпуховская, 25, стр.1)

Исходя из поступивших в суд ответов от экспертных организаций, стоимость экспертизы составила от 30 000 руб. до 65 000 руб. Истец представил чек-ордер на 30 000 руб. о перечислении денежных средств для проведения экспертизы на депозитный счет суда. Суд предложил истцу, как лицу, заявившему ходатайство, дополнительно перечислить денежные средства в размере 35 000 руб. на депозитный счет суда для проведения экспертизы. Истец отказался перечислять дополнительные денежные средства для проведения экспертизы на депозитный счет суда. Ответчик возражал против проведения экспертизы ссылался на отсутствие денежных средств на депозитном счета, пояснил, что у него также отсутствует возможность перечисления денежных средств на депозитный счет суда, просил рассмотреть дело по представленным в материалы дела документам.

В удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы судом отказано, поскольку в соответствии со ст. 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. В случае, если в установленный арбитражным судом срок на депозитный счет арбитражного суда не были внесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, арбитражный суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы и вызове свидетелей, если дело может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств. Поскольку истец отказался от перечисления денежных средств на депозитный счет арбитражного суда в размере 35 000 руб., принимая во внимание ответы всех экспертных организаций, у суда отсутствует возможность для проведения экспертизы.

Ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве, ссылался на то, что цена в договоре купли-продажи определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.02.2018 № 10/158-12-17, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Центр Автоматизации и Оценки», на который получено положительное экспертное заключение от 16.02.2018 № 133/2018/1, подготовленное Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает, что разногласия подлежат урегулированию в редакции Департамента исходя из следующего.

Истец является арендатором объекта недвижимости по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:02:0011002:3514, общей площадью 190,2 кв.м. (этаж 1, пом. III, комн. 1-12, 14, 15) на основании Договора аренды нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения) №3-831 от 23.12.04 г. в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2015 г., заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы и зарегистрированного в установленном законом порядке, о чем внесена запись в Единый государственный реестр от 21.06.2005 № 77-77-02/001/2005-669. Срок действия договора аренды до 29.06.2020 г.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истец ссылается на то, что у него отсутствует задолженность по арендным платежам, он является субъектом малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 г. №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства №ЮЭ9965-18-3507613 от 11.05.2018 г.

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Таким образом, в соответствии с нормами, закрепленными в ч.2 ст.9 Закона №159-ФЗ, Истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендованного помещения по вышеуказанному адресу.

29.11.2017 г. Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении государственного имущества - объекта недвижимости по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:02:0011002:3514, общей площадью 190,2 кв.м. (этаж 1, пом. III, комн. 1-12, 14, 15).

Департамент принял Решение об отчуждении указанного выше недвижимого имущества и 19 марта 2018 г. направил проект договора купли - продажи недвижимости (нежилого помещения) (далее по тексту - Договор). Истец получил проект договора 27.03.2018 г.

Согласно п. 3.1 Договора цена объекта составляет 20 393 000 (Двадцать миллионов триста девяносто три тысячи) рублей 00 копеек, НДС в соответствии с поди. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется. Соразмерно к цене купли - продажи п. 3.2,3.4 Договора содержит требование о ежемесячных платежах в течение 5 лет в сумме основного долга, составляющей не менее 339 883 (Триста тридцать девять тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля 34 копейки. Цена определена, согласно п. 3.1 Договора, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО «Центр Автоматизации и Оценки» от 15.02.2018 № 10/158-12-17.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «Департамент архитектурного и строительного инжиниринга» (ООО «ДАСИ»). В соответствии с подготовленным ООО «ДАСИ» отчетом от 30 марта 2018 г. № 05/С-18 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 10 424 000 рублей 00 копеек без учета НДС.

По мнению истца, сумма рыночной оценки объекта недвижимого имущества, указанная в п.3.1. Договора завышена, в связи с чем 17.04.2018 г. Ответчику был представлен подписанный со стороны Истца протокол разногласий с проектом Договора и сопроводительным письмом №33-5-159046/17-(О)-2, подтверждающим согласие Истца на подписание Договора, но в редакции протокола разногласий, касающегося п.3.1, 3.2, 3,4 Договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и периода рассрочки оплаты по договору.

24.04.2018 г. получен отказ от Департамента от заключения Договора с протоколом разногласий.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что стоимость имущества в договоре купли-продажи была определена Департаментом в размере 20 393 000 руб. без учета НДС на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.02.2018 № 10/158-12-17, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Центр Автоматизации и Оценки», на которое выдано положительное экспертное заключение от 16.02.2018 № 133/2018/1, подготовленное Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих субъектам Российской Федерации, в целях их приватизации.

Департамент со своей стороны выполнил требования законодательства, обратившись в оценочную организацию ООО «Центр Автоматизации и Оценки» для определения рыночной стоимости объекта.

Статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательством несоответствия отчета, предъявляемым к нему требованиям, может являться экспертиза отчета об оценке.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

-соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

-подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

По заказу эксперта ООО «Центр Автоматизации и Оценки» была проведена экспертиза отчета об оценке, на основании которого установлена цена, выкупаемого объекта недвижимости, на соответствие указанной в нем стоимости рыночной цене, и о соответствии отчета в целом действующему законодательству и федеральным стандартам оценки.

По результатам экспертизы отчета от 15 февраля 2018 г. № 10/158-12-17 экспертным советом Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» вынесено положительное экспертное заключение от 16 февраля 2018 г. № 133/2018/1, со следующими выводами:

- подтверждение соответствия указанной в отчете стоимости - рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а па величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы;

- соответствие отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценки, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Доказательств несоответствия Отчета, представленного ответчиком и Экспертного заключения законодательству истцом не представлено.

Представленный истцом в материалы дела отчет не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, принимая во внимание, что анализ и исследование рынка экспертом не проводились, а данные полностью взяты из отчета, представленного ответчиком. Кроме того, в отчете допущены экспертом допущены опечатки, например, стоимость объекта по адресу Анадырский пр-д, д. 21 на страницах 56 и 65 Отчета различна, перейдя по ссылке https://www.cian.ru/sale/commercial/155822785/ (объект № 6 на ст. 56 отчета Истца) суд обнаружил, что стоимость объекта составляет 28 320 000 руб., а не 24 000 000 руб. как указано Экспертом. На ст. 48 п. 13 эксперт указывает на то, что в соответствии с законом об убывающей предельной полезности с увеличением площади объектов недвижимости стоимость за 1 кв.м, как правило, уменьшается, однако из таблицы на ст. 68 следует обратное.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статья 68 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене 20 393 000 (двадцать миллионов триста девяносто три тысячи) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15.02.2018 № 10/158-12-17, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр Автоматизации и Оценки».

Госпошлина по иску распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, пом.III, ком.1-12, 14, 15), с кадастровым номером 77:02:0011002:3514 площадью 190,2 кв.м.

- изложив п. 3.1 Договора в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 20 393 000 (двадцать миллионов триста девяносто три тысячи) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15.02.2018 № 10/158-12-17, выполненным обществом сограниченной ответственностью «Центр Автоматизации и Оценки» и положительным экспертным заключением от 16.02.2018 № 133/2018/1, подготовленнымОбщероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- изложив п. 3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 339 883 (триста тридцать девять тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме.

Судья Т.А.Ламонова