Постановление от 23 июня 2023 г. по делу № А63-4877/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-4877/2022
г. Краснодар
23 июня 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2023 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 308264924700039) – ФИО2 (доверенность от 10.06.2022; участие обеспечено посредством сервиса «Онлайн-заседание»), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), рассмотрев кассационную жалобу администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 по делу № А63-4877/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее – администрация) о признании незаконным отказа управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее – управление) от 21.02.2022 № 01-14/198 в заключении без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040603:197, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 187 м на юго-запад от жилого дома № 15 по ул. Новой (далее – участок-197). Предприниматель также просил возложить на управление обязанность подготовить, подписать и направить в его адрес проект договора аренды участка-197 площадью 1680 кв. м для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040609:299 и под нежилым строением с кадастровым номером 26:24:040603:562 (уточненные требования).

Суд первой инстанции привлек к участию в рассмотрении дела управление.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023, заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ управления от 21.02.2022 № 01-14/198 в заключении с предпринимателем без проведения торгов договора аренды участка-197. На администрацию возложена обязанность подготовить, подписать и направить предпринимателю проект договора аренды участка-197 площадью 1680 кв. м для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040609:299 и под нежилым строением с кадастровым номером 26:24:040603:562. Суд исходил из наличия на участке-197 возведенных и зарегистрированных за предпринимателем объекта завершенного строительства и объекта незавершенного строительства, что соответствует целям предоставления и разрешенному использования земельного участка. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы жалобы администрации, поскольку после того как новое здание возведено на земельном участке, у предпринимателя появилось право получения в аренду участка именно как у собственника здания. Тот факт, что на испрашиваемом участке дополнительно находится незавершенный строительством объект, данному праву не препятствует, а с учетом того, что администрация не изымала участок, создает дополнительные основания для предоставления в аренду участка и для завершения строительства объекта. Предоставление предпринимателю земельного участка в аренду под зданием не препятствует получению им разрешения на строительство для завершения незавершенного объекта либо получению им разрешения на демонтаж (снос) имеющего незавершенного объекта. Предприниматель в период действия арендных отношений получил разрешение на строительство и осуществлял строительство двух объектов недвижимости, один из которых введен в эксплуатацию с разрешения самой администрации.

Администрация обжаловала решение и постановление апелляционного суда в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Податель жалобы указывает, что ранее участок уже предоставлялся для завершения строительства здания. Срок действия ранее заключенного договора аренды истек 13.03.2022. У предпринимателя отсутствует право на заключение нового договора аренды земельного участка вне процедуры торгов. Срок, на который подлежит заключению договор аренды, а также цель предоставления участка не указаны. Основания для предоставления в аренду без торгов земельного участка площадью 1680 кв. м под торгово-офисным зданием площадью 24,4 кв. м отсутствовали.

Управление представило отзыв, в котором просило отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. В отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 15.03.2019 № 36 участок-197 площадью 1680 кв. м, с разрешенным использованием «под строительство торгово-офисного здания» предоставлен предпринимателю на три года (т. 1, л. д. 22 – 25).

В постановлении администрации от 14.03.2019 № 508 указано на предоставление участка в аренду на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов на основании решения Минераловодского городского суда Ставропольского края от 13.12.2018 по делу № 2-230420/18 (т. 1, л. д. 52; т. 2, л. д. 40 – 42).

На момент заключения договора на участке находился незавершенный строительством объект, возведенный на основании разрешения на строительство от 25.03.2015 площадью застройки 170,3 кв. м, готовность – 10% (т. 1, л. <...>). В период действия договора аренды от 15.03.2019 предприниматель также возвел на участке-197 торгово-офисное здание площадью 24,4 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке (т. 1, л. д. 27 – 33).

Предприниматель на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) обратился в управление с заявлением от 27.01.2022 о расторжении имеющегося и заключении нового договора аренды земельного участка на новый срок либо о продлении имеющегося договора аренды земельного участка без проведения торгов, цель использования: под торгово-офисным зданием (т. 1, л. <...>).

В письме от 21.02.2022 № 01-14/198 управление отказало заявителю в предоставлении участка, поскольку он уже был однократно предоставлен на три года как собственнику объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040603:299, степенью готовности 10%, для строительства данного объекта. По состоянию на дату подачи заявления (27.01.2022) документы, подтверждающие завершение строительства объекта, не представлены (т. 1, л. д. 19 – 21).

Предприниматель, полагая, что указанный отказ не соответствует закону, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения рассматриваются арбитражным судом по правилам главы 24 Кодекса. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить без проведения торгов новый договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Такой договор может быть заключен однократно при соблюдении приведенных выше условий, в том числе, если этот земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2022 № 18-КАД22-27-К4).

Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

При этом указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699).

Из материалов дела следует, что участок-197 площадью 1680 кв. м образован и предоставлен предпринимателю в целях строительства торгово-офисного здания (т. 1, л. д. 74 – 82, 84 – 87, 95 – 102). Согласно разрешительной документации предполагалось возвести одноэтажное здание площадью 170,3 кв. м, площадью застройки 191,36 кв. м (т. 1, л. д. 26).

Поскольку на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства (для возведения которого предоставлялся участок), принадлежащий на праве собственности предпринимателю, в отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам и являться предметом аукциона.

В рассматриваемом случае публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположены объекты заявителя.

Таким образом, предприниматель обладает правом на предоставление в аренду участка-197 без проведения торгов для завершения строительства принадлежащего ему объекта. Соответствующий правовой подход приведен в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

С учетом изложенного выводы судов о наличии оснований для признания не соответствующим закону отказа в заключении с предпринимателем договора аренды земельного участка без проведения торгов и возложения на уполномоченный орган обязанности подготовить и направить заявителю проект договора аренды соответствуют приведенным нормам права и представленным в дело доказательствам. Оспариваемый отказ управления нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Поскольку объект, в целях строительства которого образован участок, не возведен, цель предоставления участка не достигнута, заключение нового договора аренды следует осуществлять в соответствие с правилами подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса. Целевое назначение названных норм заключается в побуждении застройщика к строительству объекта и введению его в гражданский (экономический) оборот в разумные сроки. Возведение на участке дополнительного объекта площадью 24,4 кв. м (т. 3, л. д. 5 – 21) в данном случае не предоставляет заявителю права на приобретение в аренду всего участка-197 в соответствии с правилами статьи 39.20 Земельного кодекса. При наличии на участке объекта незавершенного строительства, а также с учетом технических характеристик этого объекта, очевидно, что для эксплуатации объекта площадью 24,4 кв. м не может быть предоставлен участок площадью 1680 кв. м, образованный для строительства иного объекта. То обстоятельство, что нахождение объекта площадью 24,4 кв. м в границах испрашиваемого участка не нарушает предельных требований, установленных градостроительным регламентом, само по себе не означает, что для его эксплуатации требуется вся территория участка, образованного для строительства объекта с иными физическими характеристиками. Выводы судов о наличии оснований для предоставления заявителю всего участка в соответствии с правилами статьи 39.20 Земельного кодекса являются ошибочными, но не свидетельствуют о принятии неправильных судебных актов.

Отсутствие в заявлении предпринимателя указания на предоставление участка в соответствии с правилами подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса не влечет за собой отказ в удовлетворении требований, поскольку необходимые условия для применения названных положений существовали на момент обращения заявителя, были известны уполномоченному органу и установлены судами.

Доводы жалобы администрации отклоняются судом округа, поскольку с учетом установленных судами обстоятельств они не свидетельствуют о наличии оснований для отмены (изменения) принятых по делу судебных актов.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судов по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нарушений норм процессуального права суды не допустили.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 по делу № А63-4877/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи Т.Н. Драбо

И.В. Сидорова