Решение от 1 июля 2019 г. по делу № А40-238470/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-228470/18-41-1967

Резолютивная часть решения объявлена 17.06.2019

Решение в полном объеме изготовлено 01.07.2019

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола помощником судьи Байраевой А.С., при участии представителей истца ФИО1 по доверенности от 30.01.2019 № 33-Д-194/19 и ответчика ФИО2 по доверенности от 29.12.2018 № 12-1229/2018, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) к ООО «Олимп Холдинг» (ОГРН <***>) о взыскании 13 546 981 руб. 83 коп., о расторжении договора и выселении, установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 13 546 981 руб. 83 коп., в том числе 11 546 981 руб. 61 коп. в виде арендной платы по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 25.08.2006 № 01-01033/06, начисленной за период с 01.08.2014 по 30.11.2017, и 2 097 901 руб. 22 коп. в виде пеней за просрочки в уплате арендной платы по указанному договору, начисленных за период с 06.08.2014 по 30.11.2017, расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из нежилого помещения площадью 439, 2 кв. м по адресу: <...> (подвал, пом. II, комн. 1, 2, 2а, 3-12, 12а, 13-18, 20а, 25), - обязав ответчика передать помещение в освобожденном виде истцу, поскольку ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 25.08.2006 № 01-01033/06 ответчик не уплатил арендную плату за указанный в исковом заявлении период, в связи с чем истец начислил пени, размер которых по состоянию на 30.11.2017 составляет 2 097 901 руб. 22 коп.

Определением от 24.06.2019 требование о взыскании неустойки в размере 2 097 901 руб. 22 коп. выделено в отдельное производство.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что истцом не представлены доказательства проведения оценки и получения отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы на 2014-2017 гг. в отношении арендуемого объекта, уведомление о применении рыночной ставки арендной платы ответчику не направлялось.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности в части требований о взыскании арендной платы за период с августа 2014 года по октябрь 2015 года и начисленной на нее неустойки.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 25.08.2006 № 01-01033/06, заключенному Департаментом имущества города Москвы в качестве арендодателя и НО «Фонд развития тенниса в России» в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 439, 2 кв. м по адресу: <...>.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора установлен с 01.03.2006 по 28.07.2018.

В соответствии с п. 5.1.3 договора арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2 и 6.3 договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы.

П. 5.4.2 договора возлагает на арендатора обязанность вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные договором.

П. 6.1 договора установлено, что за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена. В соответствии с п. 6.2 договора в течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом (Минэкономразвития России), при этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент-дефлятор. П. 6.3 договора предусмотрено, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения изменений и дополнений в договор.

Согласно п. 6.4 договора арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца в размере 1/12 части, установленной п. 6.1, 6.2 и 6.3 договора, а п. 7.2 договора устанавливает, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно п. 9.3 договора все изменения в договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка начисления арендной платы.

В соответствии с протоколом-соглашением от 24.12.2007 права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы ответчику, арендная плата согласована сторонами в размере 2 999 443 руб., включая налог на добавленную стоимость (НДС), в год.

По акту приема-передачи от 01.12.2007 ответчик принял нежилое помещение по адресу: <...>.

Из представленного истцом расчета следует, что за период с августа 2014 года по ноябрь 2017 года задолженность ответчика по арендной плате составляет 11 449 080 руб. 61 коп., по пеням – 2 097 901 руб. 22 коп.

Претензиями от 20.11.2017 № 33-6-354866-(0)-1, 33-6-354866-(0)-2 ответчику предлагалось уплатить арендную плату и пени. Кроме того, в претензиях арендодатель предлагал ответчику досрочно расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Из объяснений представителя ответчика, составленного истцом расчета и платежных поручений, представленных ответчиком, следует, что до 01.08.2014 арендная плата начислялась истцом по льготной (минимальной) ставке в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС), что составляет 128 100 руб. в месяц. Ответчик уплачивал арендную плату в указанном размере поквартально и после 01.08.2014. Истец же с 01.08.2014 арендную плату начислял по рыночной ставке в размере 9 508 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, а в 2015-2017 гг. – по указанной ставке с применением коэффициента-дефлятора в размере 1, 1.

Изменение ставки арендной платы обусловлено изменением законодательства города Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» предусмотрено, что по действующим и вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений устанавливаются следующие льготные ставки арендной платы:

минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год;

фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы;

расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.

П. 2 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП с 01.01.2013 установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 3 500 рублей за 1 кв. м в год, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

П. 1 постановления от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» с 01.01.2013 имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м в год предоставлена:

субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов;

субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения или образования, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности и арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов;

субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, в случае, если указанные субъекты малого предпринимательства соответствуют одному из условий, перечисленных в пп. 1.3.1 – 1.3.2.

В соответствии с п. 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п. 1 постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Ответчик является арендатором помещения площадью более 300 кв. м, а потому после принятия Правительством Москвы постановления от 25.12.2012 № 800-ПП он утратил право на применение льготной (минимальной) ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС.

Рыночная ставка арендной платы в размере 9 508 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС определена отчетом от 15.07.2013 № 880-14/2-013-АР, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», который в полном объеме подвергался судебной экспертизе в рамках дела № А40-69701/14, определением от 06.02.2015 Арбитражным судом г. Москвы по указанному делу назначалась судебная экспертиза на предмет соответствия отчета от 15.07.2013 № 880-14/2-013-АР, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям федеральных стандартов оценки, проведение экспертизы поручалось судом Федеральному бюджетному учреждению Российскому федеральному центру судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.

Заключением эксперта от 15.06.2016 № 685/19-3, копия которого представлена истцом, установлено, что отчет от 15.07.2013 № 880-14/2-013-АР, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», соответствует требованиям как Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 АПК Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Согласно ч. 2 ст. 64 Кодекса в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

К письменным доказательствам согласно ч. 1 ст. 75 Кодекса относятся содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Суд, оценив представленную ответчиком копию экспертного заключения в качестве письменного доказательства, принимая во внимание вопросы, поставленные судом перед экспертом в рамках дела № А40-69701/14, результаты исследования, приведенные в таблицах № 2 и 3 на стр. 14-20 заключения, выводы эксперта, перечисленные на стр. 20 заключения, о том, что:

1) отчет соответствует всем предъявляемым к нему требованиям;

2) методы и подходы оценки соответствуют методам и подходам, указанным в ФСО;

3) арифметические ошибки отсутствуют;

4) полученный результат соответствует рыночным данным;

5) аналоги в примененных подходах оценки выбраны обоснованно;

6) корректировки к выбранным аналогам обоснованы и применены верно;

7) информация, использованная оценщиком при проведении оценки, является достаточной и достоверной, -

считает, что истец в соответствии со ст. 65 АПК Российской Федерации доказал достоверность отчета, которым установлена рыночная ставка арендной платы за помещение, предоставленное ответчику в аренду.

Вместе с тем п. 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП установлено, что арендная плата исчисляется на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Однако доказательства направления ответчику уведомления о применении с 01.07.2014 рыночной ставки арендной платы в деле отсутствуют, поскольку уведомление от 23.12.2013 № 33-А-175737/13-(0)-0 по адресу ответчика, указанному в ЕГРЮЛ, истцом не направлялось, при этом из представленных в дело доказательств следует, что с 16.12.2008 местом нахождения ответчика является адрес: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1, - о чем истец знал, что следует из представленной суду переписки сторон, но по этому адресу ответчику направлялось уведомление о ставке арендной платы только на 2017 год.

Кроме того, п. 9.3 договора аренды предусмотрено, что все изменения в договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка начисления арендной платы, внесение в договор изменений и дополнений не требуется только для применения к ставке арендной платы коэффициента-дефлятора.

При указанных обстоятельствах суд соглашается с мнением ответчика о недоказанности истцом обстоятельств для начисления с августа 2014 года арендной платы по рыночной ставке.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 65, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске о взыскании арендной платы в размере 11 449 080 руб. 61 коп., о расторжении договора аренды от 25.08.2006 № 01-01033/06 и о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 439, 2 кв. м по адресу: <...>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья О.А. Березова