Решение от 25 октября 2017 г. по делу № А67-5317/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А67-5317/2017
г. Томск
26 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2017 года

Арбитражный суд Томской области

в составе судьи А.В. Кузьмина,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.А. Грачевой,

при участии:

от истца: М.А. Виденко по доверенности от 19.01.2017 № 288,

от ответчиков: без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании дело № А67-5317/2017

по иску Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (634050, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (город Томск, ИНН <***>, ОГРНИП 317703100069000), обществу с ограниченной ответственностью «Профит» (634050, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, признании прекращенным права аренды, сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (далее – Администрация) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1), обществу с ограниченной ответственностью «Профит» (далее – ООО «Профит») о признании объекта, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0200010:632, самовольной постройкой, признании зарегистрированного права собственности на нежилое здание по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0200010:632, отсутствующим; обязании предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200010:0176 путем сноса постройки, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер объекта – 70:21:0200010:632; признании зарегистрированного права аренды общества «Профит» на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0200010:632, прекращенным.

Исковые требования обоснованы статьями 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на земельном участке, передававшемся ФИО1 в аренду для размещения временного объекта (торгового павильона), предпринимателем возведен объект, в отношении которого зарегистрировано права собственности как на объект недвижимости, а также зарегистрировано право аренды общества «Профит». Между тем земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200010:632, на котором расположен спорный объект, не предоставлен для строительства и размещения объекта капитального строительства, разрешение на строительство отсутствует. Государственная регистрация прав на самовольную постройку препятствует муниципальному образованию в реализации полномочий по распоряжению землей.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзыв на исковое заявление в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

Арбитражный суд считает возможным на основании частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей ответчиков.

В судебном заседании представитель истца заявил в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований в части указания срока сноса самовольной постройки – в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Уточнение исковых требований принято судом.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что, по мнению муниципального образования, спорный объект является объектом недвижимости, так как право собственности предпринимателя ФИО1 на данный объект зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимого имущества, и характеристики данного объекта не соответствуют характеристикам ранее существовавшего нестационарного объекта. Представитель истца полагал, что сложившаяся судебная практика позволяет одновременно предъявлять как требование о сносе самовольной постройки, так и требование о признании зарегистрированных прав отсутствующими (прекращенными).

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителя истца, суд считает, что исковые требования Администрации подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра города Томска от 11.04.2007 № 955-з гражданину ФИО2 был предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 63,99 кв. м (кадастровый номер 70:21:0200010:0176), для эксплуатации и обслуживания временного сооружения – магазина розничной торговли (л.д. 43).

В соответствии с данным постановлением между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.05.2007 № ТО-21-16876 на срок с 11.04.2007 по 11.03.2008 для эксплуатации и обслуживания временного сооружения – магазина розничной торговли (л.д. 46-48).

Согласно техническому паспорту на временный объект, составленному по состоянию на 15.05.2006, данный временный объект, принадлежавший гражданину ФИО2, создан в 2000 году, его общая площадь – 57,7 кв. м (л.д. 37-41).

Впоследствии по договору купли-продажи от 03.05.2007 ФИО2 передал временный объект (магазин розничной торговли) площадью 57,7 кв. м покупателю – гражданину ФИО1 Соглашением от 30.05.2007 ФИО2 передал покупателю также права и обязанности по договору аренды от 03.05.2007 № ТО-21-16876 в полном объеме и на условиях, предусмотренным договором (л.д. 50, 53).

Дополнительным соглашением № 1 от 05.05.2008 договор аренды от 03.05.2007 №ТО-21-16876 признан сторонами заключенным на неопределенный срок (л.д. 55).

На предоставленном в аренду земельном участке ФИО1 создан объект недвижимости – нежилое здание площадью 63 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем ФИО1 04.02.2014 на основании поданной им декларации об объекте недвижимого имущества.

На основании договора аренды от 29.09.2016 № 55 нежилое здание площадью 63 кв. м по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200010:632 передано на правах аренды обществу «Профит» на срок с 29.09.2016 по 29.09.2019, о чем в единый государственный реестр недвижимости внесена запись за № 70-70/001-70/001/084/2016-1309/1 от 24.10.2016 (л.д. 60-62).

Письмом от 22.01.2016 № 658 Администрация сообщила ФИО1 об отказе от договора аренды от 03.05.2007 № ТО-21-16876, заключенного на неопределенный срок, и уведомила ответчика о том, что договор считается расторгнутым по истечении 14 дней. Данное уведомление направлено ФИО1 заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному в соглашении от 30.05.2007 и дополнительном соглашении к договору аренды от 05.05.2008, и возвращено Администрации 29.02.2016 по истечении срока хранения (л.д. 87-88).

Ввиду прекращения договора аренды Администрацией проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200010:632, в результате которого установлено, что на земельном участке расположено одноэтажное нежилое здание (павильон розничной торговли продуктами питания и спиртными напитками) на бетонном фундаменте. Часть торгового павильона расположена за границами земельного участка (л.д. 63-68).

Письмами от 28.04.2017 №№ 2739, 2740 Администрация потребовала от ответчиков в срок до 27.05.2017 освободить земельный участок, расположенный по адресу: <...>, путем сноса спорного нежилого здания, и прекратить право аренды ООО «Профит» (л.д. 89-91).

Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 03.05.2007 № ТО-21-16876 прекращен, спорное нежилое здание, принадлежащее предпринимателю ФИО1, является самовольной постройкой, поскольку возведено в отсутствие разрешения на строительство и на земельном участке, не предоставленном для целей капитального строительства, имеющиеся в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 и обязательственном праве аренды общества «Профит» нарушают права муниципального образования на распоряжение земельным участком, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, а именно: возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, в законе определены три самостоятельных признака самовольной постройки, и наличие хотя бы одного из них является достаточным основанием для признания постройки самовольной.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), а также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 13021/12.

В обоснование того, что спорное здание обладает признаками самовольной постройки, Администрация указывает на два обстоятельства: отсутствие разрешения на строительство и возведение на земельном участке, не предоставленном для этих целей.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в момент представления ФИО1 декларации об объекте недвижимости) заказчиком (застройщиком) признается гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство; для этих целей застройщик обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При таких обстоятельствах следует признать, что для строительства объекта капитального строительства требовалось получение разрешения на строительство, а также застройщику должен был быть в установленном порядке предоставлен земельный участок для соответствующих целей.

В настоящем случае из представленных в материалы дела документов следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору для размещения, эксплуатации и обслуживания временного сооружения, не являющегося объектом капитального строительства.

В соответствии с Постановлением Мэра Города Томска от 25.04.1997 № 200 «Об утверждении Положения о порядке размещения, содержания и обслуживания объектов и зон мелкорозничной торговли в городе Томске» объекты мелкорозничной торговли относятся к классу временных сооружений и размещаются на территории города временно, до изменения градостроительной ситуации, связанной с застройкой и реконструкцией городских территорий.

Доказательства наличия разрешения на строительство спорного объекта недвижимости, а также того, что строительство спорного объекта осуществлялось на земельном участке, отведенном для этих целей, ответчики в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представили.

Из содержания пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Следовательно, фактом государственной регистрации права собственности и права аренды ответчиков на самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200010:632, нарушаются права Администрации, наделенной правомочиями распоряжения указанным земельным участком.

Поскольку спорный объект возведен ответчиком на земельном участке, не предоставленном для строительства и размещения объекта капитального строительства, в отсутствие разрешения на строительство, то он является самовольной постройкой и подлежит сносу ответчиком по требованию Администрации. Снос данного объекта должен быть осуществлен ответчиком в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение арбитражного суда о сносе самовольной постройки является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении зарегистрированного права собственности предпринимателя ФИО1 и обязательственного права аренды общества «Профит».

Нестационарный объект, размещавшейся на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200010:0176 до государственной регистрации права ФИО1 на вновь созданный объект недвижимости, также подлежал бы сносу в случае его сохранения.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор аренды земельного участка от 03.05.2007 № ТО-21-16876 расторгнут в силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем у предпринимателя ФИО1 имеется обязанность возвратить истцу арендованный земельный участок, в том числе освободить его от размещенного на нем движимого имущества.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Таким образом, в случае сохранения на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200010:632 временного павильона ФИО1 также обязан был освободить соответствующий участок путем сноса павильона.

Требования истца в части признания отсутствующими (прекращенными) зарегистрированных права собственности предпринимателя ФИО1 и права аренды общества «Профит» не подлежат удовлетворению.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) (действовавшего в момент государственной регистрации права собственности Г.С. Мамояна на объект недвижимости) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав, имеет гражданско-правовой характер, означает оспаривание правоустанавливающих документов и связанной с ними государственной регистрации права, может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, в порядке искового производства.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление от 29.04.2010 № 10/22), в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Настаивая на признании отсутствующими права собственности ФИО1 и права аренды ООО «Профит» на спорный объект недвижимости в целях исключения из ЕГРН записей о зарегистрированных правах этих лиц, истец одновременно ссылался на то, что спорный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следуя разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления от 29.04.2010 №10/22, решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

Таким образом, удовлетворение иска о сносе самовольной постройки обеспечивает не только освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет тем самым разрешить вопрос о судьбе самого объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на данное имущество в тех случаях, когда запись об этом праве уже была внесена в реестр. Следовательно, при возникновении спора по поводу сноса самовольной постройки предъявление отдельного требования, имеющего цель исправление сведений, содержащихся в реестре, не требуется (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11).

Поскольку в рассматриваемом деле нарушенное право истца защищено путем удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, то требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности предпринимателя ФИО1 и прекращенным зарегистрированного права аренды общества «Профит» (являющиеся исключительным способом защиты) удовлетворению не подлежат.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску относятся на ответчика, требования к которому признаны судом обоснованными, – предпринимателя ФИО1 Поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления, сумма государственной пошлины подлежит взысканию с предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (город Томск, ИНН <***>, ОГРНИП 317703100069000) в течение одного месяца освободить земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200010:176 путем сноса самовольной постройки – нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 63 кв. м, кадастровый номер объекта – 70:21:0200010:632.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (город Томск, ИНН <***>, ОГРНИП 317703100069000) в доход федерального бюджета 6 000 (шесть тысяч) рублей государственной пошлины по иску.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.В. Кузьмин