Решение от 24 января 2024 г. по делу № А53-28752/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«24» января 2024 года Дело № А53-28752/2023

Резолютивная часть решения объявлена «24» января 2024 года

Полный текст решения изготовлен «24» января 2024 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Батайска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью СК «Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Комитет по управлению имуществом г. Батайска обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью СК «Центр» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:46:0010501:507.

В судебное заседание комитет явку представителя не обеспечил, направил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Общество явку представителя не обеспечило, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Рассмотрев ходатайство истца об отложении судебного заседания, суд не нашел оснований для его удовлетворения.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 28.12.2011 на основании постановления Мэра г. Батайска от 21.11.2011 № 2080 Комитетом по управлению имуществом города Батайска предоставлен ООО «Новострой-Дон» (ИНН <***>) земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 61:46:0010501:298, общей площадью 76 696 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (участок свободен от застройки) по договору аренды земельною участка № 5127 со сроком действия до 23.12.2017.

В 2016 году земельный участок по адресу: <...>, арендатором перераспределен, в связи с чем 06.02.2017 по соглашению сторон договор аренды от 28.12.2011 № 5127 досрочно расторгнут и на основании постановления Администрации города Батайска от 16.12.2016 № 2247 с ООО «Новострой-Дон» заключен новый договор аренды земельного участка № 6226, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 61:46:0010501:487, общей площадью 8408 кв. м - разрешенный вид использования земельного участка многоквартирные жилые дома от 4 этажей (участок свободен от застройки) со сроком действия до 23.12.2017.

16.12.2016 Управлением по архитектуре и градостроительству города Батайска выдано ООО «Новострой-Дон» разрешение на строительство объекта капитального строительства по адресу: <...>, со сроком действия до 16.12.2018.

ООО «Новострой-Дон» на арендованном земельном участке возвело незавершенный строительством объект, которому присвоен кадастровый номер 61:46:0010501:507.

С целью завершения строительства объекта недвижимости 14.11.2017 ООО «Новострой-Дон» обратилось в Комитет по управлению имуществом города Батайска с заявлением о продлении договора аренды.

29.11.2017 на основании постановления Администрации от 27.11.2017 № 2030 между Комитетом по управлению имуществом города Батайска и ООО «Новосгрой-Дон» заключен договор аренды земельного участка № 6410, расположенного по адресу: Ростовская обл.. г. Батайск, ул. Лосевского, 3, с кадастровым номером 61:46:0010501:487, общей площадью 8408 кв. м, разрешенный вид использования земельного участка многоквартирные жилые дома от 4 этажей (участок обременен незавершенным строительством объектом) со сроком действия до 27.11.2020.

15.01.2019 ООО «Новострой-Дон» (ИНН <***>) уступило по договору права и обязанности арендатора земельного участка ООО ГК «Центр» (ИНН <***>).

27.05.2019ООО ГК «Центр» (ИНН <***>) уступило по договору права и обязанности арендатора земельного участка ООО «СК «Центр» (ИНН <***>).

По окончании срока действия договора аренды от 29.11.2017 № 6410 ООО «СК «Центр» (ИНН <***>) не возвратило земельный участок арендодателю.

21.04.2022 запись об обременении в виде аренды земельного участка погашена.

18.05.2023 комитетом при проведении проверки установлено, что по указанному адресу в пределах земельного участка 61:46:0010501:487 имеется незавершенный строительством объект недвижимости с кадастровым номером 61:46:0010501:507 со степенью готовности 5%, что подтверждается актом осмотра от 18.05.2023.

Таким образом, земельный участок для строительства предоставлялся предшественнику ответчика до 2015 г. и однократно продлевался для завершения строительства в 2017 г.

В силу п. 1.3, Положения о Комитете по управлению имуществом города Батайска, утвержденного Решением Батайской городской Думы от 25.12.2019 № 35, комитет обеспечивает осуществление полномочий по решению вопросов местного значения в сферах управления и распоряжения муниципальным имуществом, а также земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Комитет от имени муниципального образования "Город Батайск" осуществляет полномочия собственника муниципального имущества в случаях и порядке, установленных муниципальными правовыми актами.

В силу пп. 2 п. 5 ст. 39,6 ЗК РФ собственник земельного участка не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды земельного участка без судебного решения, удовлетворение иска восстановит нарушенное право.

Непринятие собственником объекта незавершенного строительства ООО «СК «Центр» (ИНН <***>) мер по достройке данного объекта создало неопределенность в судьбе земельного участка, разрешение которой относится к полномочиям истца.

Поскольку строительство вышеуказанного объекта не завершено, срок действия договора аренды земельного участка истек, комитет обратился в суд с настоящим иском о принудительном изъятии имущества на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований комитета, приняв во внимание следующее.

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.04.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), согласно пункту 33 статьи 34 которого положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона.

Статьей 35 Закона N 171-ФЗ предписано, что настоящий Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых данной статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Вводным законом.

Законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По правилам пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в указанном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющимся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В частности, согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Вводным законом установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Вводного закона).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под не завершенным строительством объектом его собственник был обязан заключить новый договор аренды.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды их отношения регулируются именно этим договором, который на основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды заключен до 2015 года и на момент обращения комитета с иском по настоящему делу срок его действия, установленный до 27.11.2020, истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ), требование комитета об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежит удовлетворению.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подлежащему применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано на недопустимость определения начальной цены продажи иными лицами в тех случаях, когда данный вопрос отнесен к компетенции суда.

Определение начальной продажной стоимости имущества в судебном решении исключает необходимость повторного обращения в суд для урегулирования соответствующих разногласий, а также ведет к процессуальной экономии в виде возможности оценки обоснованности указанной стоимости.

Таким образом, в судебном решении в случае наличия оснований для удовлетворения иска должен быть определен способ реализации имущества, а также начальная продажная цена.

Судом удовлетворено ходатайство общества о назначении судебной экспертизы, назначена оценочная судебная экспертиза, проведение экспертизы по делу поручено эксперту ООО «ИНКОСТ» ФИО2.

По результатам экспертного исследования экспертом представлено заключение от 22.12.2023 № 147-12-Э/2023. Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение – многоквартирный дом, площадью застройки 1362,6 кв. м, кадастровый номер 61:46:0010501:507, степень готовности 5%, составила 279 000 рублей.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 АПК РФ у суда не имеется.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем заключение эксперта принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В этой связи суд считает необходимым в решении определить начальную продажную стоимость спорного объекта в сумме 279 000 рублей.

Иск комитета подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по иску составляет 6000 рублей.

Истец при обращении с настоящим иском государственную пошлину не уплачивал, поскольку освобожден от ее уплаты.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Стоимость экспертных услуг составила 45 000 рублей (счет от 22.12.2023 № 147 на 45 000 рублей).

Для оплаты экспертных услуг обществом на депозитный счет арбитражного суда перечислено 45 000 рублей (чек по операции от 16.11.2023 на сумму 45 000 рублей).

Поскольку исковые требования комитета удовлетворены, расходы общества по оплате экспертных услуг подлежат отнесению на него по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью СК «Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства: проектируемое назначение - многоквартирный дом, площадью застройки 1362,6 кв. м, кадастровый номер 61:46:0010501:507, расположенный по адресу: <...> д 3, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в сумме 279 000,00 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СК «Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000,00 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.П. Прокопчук