Решение от 12 ноября 2020 г. по делу № А45-11168/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-11168/2020
г. Новосибирск
12 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Константа» к Администрации г. Оби Новосибирской области об установлении размера годовой арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей:

-истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 12.02.2020г, диплом № 1445 от 20.06.2014.

-ответчика: ФИО3, диплом, удостоверение, доверенность от 01.04.2020 №6.

установил:

19.05.2020 общество с ограниченной ответственностью «Константа» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Оби Новосибирской области (далее - ответчик) о возложении обязанности установить размер годовой арендной платы по договору земельного участка №1/2-18а от 19.01.2018 в соответствии с ранее установленным размером - 228 000 рублей, о взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на незаконное изменение суммы арендной платы по договору аренды от 19.01.2018 до суммы 4 158 407 рублей 00 копеек, согласно отчету об оценке № 2706 от 23.12.2019, с которым истец не согласен, считает его необоснованным, также в исковом заявлении указано на незаконное изменение суммы арендной платы по договору аренды от 19.01.2018 до истечения 3 лет от даты заключения договора.

Возражения ответчика основаны на наличии права у арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

19.01.2018 между истцом (арендатор) и Администрацией г. Оби Новосибирской области (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №1/2-18а (далее – Договор аренды).

По указанному договору истцу в аренду был предоставлен земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 54:36:010801:817, общей площадью 63 000 кв.м., местоположение <...>.

Договор заключен сроком на 3 года до 19.01.2021 (пункт 8.1. Договора аренды).

Пунктом 2.1. Договора аренды установлен размер арендной платы 228 000 (двести двадцать восемь тысяч) рублей в год. Расчёт годовой арендной платы за использование земельного участка определен на основании Отчета об оценке от №3-2017/1-17-30-ЗК.

Пунктом 2.5 Договора аренды предусмотрено, что арендная плата изменяется ежегодно в одностороннем порядке без согласования с арендатором, с учётом индексации ставки арендной платы. Индексация ставки арендной платы устанавливается на основании федерального законодательства

без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор аренды.

В адрес истца поступило уведомление от 31.12.2019 № 11679 об изменения размера годовой арендной платы. В уведомлении говорится, о том что в соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации и проведенными оценочными работами, в части определения размера годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером: 54:36:010801:817, общей площадью 63 000 кв. м. произойдет изменение годового размера арендной платы за указанный земельный участок.

Сумма годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.01.2018 №1/2-18а определена на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с 01.01.2020 составляет 4 158 407 рублей в год.

24.03.2020 обществом с ограниченной ответственностью «Константа» в канцелярию Администрации г. Оби Новосибирской области была сдана претензия об уменьшении арендной платы за земельный участок. Однако ответчик не ответил на указанную претензию.

Истец, не согласившись с представленным ответчиком отчетом об оценке от 23.12.2019 №2706, обратился в экспертную организацию для составления нового отчета об оценке.

28.08.2020 определением Арбитражного суда Новосибирской области судом было установлено, что в материалах дела имеются два заключения, которые определяют арендную плату в разных размерах. С целью определения рыночной величины годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:36:010801:817, площадью 63 000 кв. м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2020 суд назначил судебную оценочную экспертизу.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: «Какова рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:36:010801:817, площадью 63 000 кв. м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2020?».

25.09.2020 в материалы дела поступило экспертное заключение №543Ю/20 от 24.09.2020. согласно, которому рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:36:010801:817, площадью 63 000 кв. м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2020 составляет 2 271 333 рублей 11 копеек.

Исследовав материалы дела, изучив доводы искового заявления и отзыва на него, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Как следует из материалов дела, требования истца вытекают из договора аренды земельного участка от 19.01.2018 №1/2-18а.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливается, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации статьёй 39.7, определено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2)органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3)органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Такой порядок определен постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее - Постановление от 10.06.2015 N 219-п, Порядок N 219-п).

Одним из основных принципов определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, следовательно, при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п (ред. от 27.04.2020) "Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области" размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, размер годовой арендной платы на момент заключения договора аренды был определен на основании отчета независимого оценщика.

Договор подписан истцом без разногласий.

Пунктом 2 Порядка определено, что если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3-6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Таким образом, установленный договором аренды от 19.01.2018 № ½-18а размер арендной платы является регулируемой ценой.

31.12.2019 департаментом в адрес истца было направлено уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды от 19.01.2018 № ½-18а, установленной на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, размер которой составил 4 158 407, 00 рублей в год.

В соответствии с пунктом 10 Порядка N 219-п при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в 3 года.

Согласно пункту 2.5 договора аренды арендодатель без согласования с арендатором может в одностороннем порядке без согласования с арендатором, с учётом индексации ставки арендной платы. Индексация ставки арендной платы устанавливается на основании федерального законодательства без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558 и других и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.

Кроме того, в данном случае изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Стороны согласовали в пункте 5.1 договора аренды от 19.01.2018, что все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются путем заключения дополнительного соглашения, за исключением п. 2.5 настоящего договора.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими

законами или договором.

Таким образом, при предъявлении требования об изменении условий договора аренды истцу необходимо доказать, что имеются основания для предъявления такого требования в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ.

Таких доказательств истцом не представлено, так как действия арендодателя по изменению арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка соответствуют нормам законодательства, а значит, данные действия не являются существенным нарушением договора. Иных случаев для предъявления арендатором требования об изменении условий договора ни законом, ни договором аренды не предусмотрено.

Доводы истца о том, что арендная плата изменена ранее, чем через 3 года после заключения договора, что не соответствует требованиям Порядка N 219-п. судом отклонен, в виду того, что договор аренды заключен истцом 19.01.2018, в пункте 2.5 которого сторонами согласовано, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не ранее чем через год, после заключения договора.

Из указанного пункта следует, что истец добровольно согласился на ежегодные изменения арендной платы, не ранее чем через год после заключения договора.

Уведомление ответчика об изменении арендной платы сформировано 31.12.2019, то есть по истечении одного года со дня заключения договора, применение нового размера арендной платы наступает с 01.01.2020.

Относительно доводов истца о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы по договору аренды от 23.12.2019 суд установил следующее.

Согласно статье 8 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В части 5 статьи 10 Закона № 135-ФЗ указано, что в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, из положения статей 8 и 10 Закона № 135-ФЗ следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих продаже, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.

В силу статьи 3.3 Федерального закона 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» лицом, осуществляющим всю полноту законных распорядительных действий в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, является исключительно орган местного самоуправления в лице исполнительно-распорядительного органа мэрии города Новосибирска.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», также следует, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом истцом не представлено надлежащих доказательств, опровергающих достоверность выводов оценщика относительно размера арендной платы. Представленное отрицательное экспертное заключение от 18.03.2020, во-первых, носит оценочный характер, во-вторых, не содержит выводов о том, отчет об оценке от 18.12.2019 содержит именно неверный расчет рыночной стоимости арендной платы.

Согласно экспертному заключению №543Ю/20 от 24.09.2020 рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:36:010801:817, площадью 63 000 кв. м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2020 составляет 2 271 333 рублей 11 копеек, которая является рекомендуемой для целей совершения сделки.

Представленные в материалы дела экспертные заключения подтверждают, что изменение арендной платы произошло в связи с изменением законодательства, определяющего порядок расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Однако представителем общества с ограниченной ответственностью «Константа», оспаривался не размер измененной арендной платы, а правовое основание.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы относятся на истца.

На основании изложенного, арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Д.В. Векшенков