Решение от 26 января 2021 г. по делу № А08-8055/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-8055/2019
г. Белгород
26 января 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2021 года. Полный текст решения изготовлен 26 января 2021 года.


Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Танделовой З. М., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио- и видеозаписи, секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ООО "СтройМонтаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "СтройМонтажЗаказчик" (ИНН <***>, ОГРН <***>) третье лицо Управление Росреестра по Белгородской области, АО «АГРО-ИНВЕСТ» о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 11.02.2020;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.



УСТАНОВИЛ:

ООО "СтройМонтаж" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "СтройМонтажЗаказчик", просит суд:

расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2018, обязать ООО "СтройМонтажЗаказчик" возвратить ООО "СтройМонтаж" переданное по договору купли-продажи от 20.11.2018 недвижимое имущество:

объект незавершенного строительства, кадастровый номер 31:16:0213002:158, общей площадью 401,5 кв. м, этаж: 1, находящийся по адресу: <...>;

нежилое помещение, кадастровый номер 31:16:0213002:23, общей площадью 436,3 кв. м, этаж: подвал, находящееся по адресу: <...>;

земельный участок, кадастровый номер 31:16:0213002:10 (единое землепользование) площадью 3278 +/- 20,04 кв. м, находящийся по адресу: <...>;

прекратить право собственности ООО "СтройМонтажЗаказчик" на указанное имущество.

В суде иск поддержан.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в ранее представленном отзыве исковые требования не признает, в удовлетворении иска просил отказать, пояснил, что 20.11.2018 года между ООО «СТРОЙМОНТАЖ» и ООО «СтройМонтажЗаказчик» заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества. Пунктом 4 Договора определена общая сумма продаваемого недвижимого имущества- 11 000 000 рублей. В силу пункта 5 Договора указанную в пункте 4 Договора сумму Покупатель оплачивает Продавцу путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Продавца по предоставленным Продавцом реквизитам. Возможны иные формы расчёта, предусмотренные действующим законодательством РФ. На момент подписания настоящего договора все расчёты между Покупателем и Продавцом произведены в полном объёме, претензий друг к другу Стороны не имеют. Подписывая данный пункт Стороны согласились о возможности оплаты за приобретенное недвижимое имущество в иной форме чем денежные средства. Во исполнение пункта 5 Договора между ООО «СТРОЙМОНТАЖ» и ООО «СтройМонтажЗаказчик» 22.11.2018 года подписано Соглашение о зачёте встречных однородных требований, подписан Универсально передаточный документ. В пункте 7 Договора указано, что подписание настоящего договора Сторонами подтверждает факт передачи имущества от Продавца к Покупателю в надлежащем качестве. С момента подписания настоящего договора Имущество считается переданным, стороны претензий друг к другу не имеют. Настоящий договор имеет силу передаточного акта. Анализируя пункты 5, 7 Договора купли-продажи недвижимого имущества с учётом положений статьи 431 ГК РФ буквальное значение содержания данных пунктом означает, что в момент подписания договора расчёт между сторонами уже произведён, договор стороны считают заключённым, что этот договор вступил в силу, недвижимое имуществ передано Покупателю. ООО «СтройМонтажЗаказчик» произвело по договору оплату ООО «СТРОЙМОНТАЖ» путём подписания между сторонами Соглашения о взаимозачёте и Акта сверки взаиморасчётов. Указанные обстоятельства, с учётом факта регистрации перехода к ООО «СтройМонтажЗаказчик» права собственности на предмет договора без обременения (ипотеки) в пользу ООО «СТРОЙМОНТАЖ», являются достоверным и достаточным доказательством исполнения ООО «СтройМонтажЗаказчик» условий договора. В удовлетворении иска просил отказать.

От Управления Росреестра по Белгородской области поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что Управление не является участником гражданско-правовых отношений относительно того имущества, права на которое оно регистрирует, не имеет и не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела, материальный интерес к объекту недвижимости, в соответствии со ст. 156 АПК РФ Управление просит суд рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Копию судебного акта, принятого по результатам рассмотрения указанного гражданского дела, просим направить в адрес Управления. Из представленного отзыва следует, что 15.08.2019 осуществлена государственная регистрация перехода права от ООО «СтроймонтажЗаказчик» к ФИО3 на основании договора купли - продажи от 05.08.2019.

Представитель АО «АГРО-ИНВЕСТ» в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя не заявили.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 20 ноября 2018г. между ООО «СТРОЙМОНТАЖ» (продавец) и ООО «СтройМонтажЗаказчик» (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества недвижимого имущества (п. 1 договора):

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер 31:16:0213002:158, общей площадью 401,5 кв. м, этаж: 1, находящееся по адресу: <...>;

- нежилое помещение, кадастровый номер 31:16:0213002:23, общей площадью 436,3 кв. м, этаж: подвал, находящееся по адресу: <...>;

- земельный участок, кадастровый номер 31:16:0213002:10 (единое землепользование) площадью 3278 +/- 20,04 кв. м, находящееся по адресу: <...>;

Цена передаваемого имущества определена 11 000 000 рубелей (п. 4 договора).

Оплата по договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «СТРОЙМОНТАЖ» (п. 5 договора).

До настоящего времени никаких денежных средств от ответчика на счет истца не поступало.

Так как неуплата денег за приобретенное имущество в течение длительного периода времени является существенным нарушением договора ответчиком, истец обратился с требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2018.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно указанной норме существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что оплата по договору не произведена, истец считает, что данное нарушение договора является существенным, в связи с чем, имеются основания для его расторжения в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что между сторонами произведен расчет по заключенному договору купли-продажи недвижимого имущества в виде заключения соглашения о зачет взаимных требований, отклоняется судом, так как противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Как следует из протоколов допроса ФИО4 (номинальный директор «СтройМонтажЗаказчик») ФИО5 (отец ФИО4, номинальный директор) и самой ФИО3: последняя занималась поиском номинальных лиц, открывала на них фирмы, которые не вели реальной хозяйственной деятельности. Среди открытых, на подконтрольных лиц, фирм были ООО «СтройМонтажЗаказчик» (ответчик), АО «Агро-Инвест» (номинальный собственник спорных объектов недвижимости) (протокол допроса ФИО3 от 20.09.2019г.).

Ответчик не мог поставлять строительные смеси и материалы в пользу истца. Ответчиком не предоставлялась налоговая отчетность, хозяйственная деятельность не велась, что указывает на формальность представленных договоров поставки, заключенных лишь для вида. ООО «СТРОЙМОНТАЖ» не получало никаких строительных смесей и материалов, строительных работ в отраженный в договорах период времени не вело.

В опровержение доводов ответчика о реальных расчетах по договору от 20.11.2018г., реальных поставках строительных смесей и материалов, о реальном исполнении функций директора ФИО4, истец приобщил к материалам дела протокол допроса от 21.02.2019г., протокол допроса от 11.02.2019г., протокол допроса от 20.09.2019г.

Представленные копии протоколов допроса подтверждают факт совершения оспариваемых сделок между заинтересованными (аффилированными) лицами и факт осведомленности ООО «СтройМонтажЗаказчик», ФИО3, АО «Агро-Инвест» о наличии претензий со стороны ООО «СТРОЙМОНТАЖ» на спорное имущество на момент совершения спорных сделок, указав на признаки совершения указанных сделок с целью формального вывода спорных объектов недвижимого имущество из собственности ООО «СтройМонтажЗаказчик» во избежание возможного обращения взыскания на данное имущество,

Согласно представленным протоколам допросов свидетелей фирмы создавались ФИО3 на подконтрольных ей лиц. Таким образом, ответчики, в последовательной продажи земельного участка, нежилого помещения и объекта незавершенного строительства, не имели реального намерения приобретения права собственности.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие оплату по заключенным договорам купли-продажи имущества.

Истец договорные обязательства исполнил надлежащим образом, передав ответчику объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным. Названное означает, что, приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или продавец получает встречное имущественное удовлетворение.

Как установлено пунктом 3 статьи 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Учитывая, что по смыслу закона продавцу, не получившему оплаты недвижимого имущества, принадлежит выбор способа защиты нарушенных прав в виде взыскания денег либо расторжения договора и возврата имущества.

В данном случае истцом избран способ защиты права путем отказа от исполнения договора и возврата ранее переданного имущества, а не путем взыскания задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество, что закону не противоречит.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении заключенного с ответчиком договора купли-продажи от 20.11.2018 ввиду существенного нарушения обязательств суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.


В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом изложенного, государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

Иск ООО "СТРОЙМОНТАЖ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить:

расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2018, обязать ООО "СтройМонтажЗаказчик" возвратить ООО "СтройМонтаж" переданное по договору купли-продажи от 20.11.2018 недвижимое имущество:

объект незавершенного строительства, кадастровый номер 31:16:0213002:158, общей площадью 401,5 кв. м, этаж: 1, находящийся по адресу: <...>;

нежилое помещение, кадастровый номер 31:16:0213002:23, общей площадью 436,3 кв. м, этаж: подвал, находящееся по адресу: <...>;

земельный участок, кадастровый номер 31:16:0213002:10 (единое землепользование) площадью 3278 +/- 20,04 кв. м, находящийся по адресу: <...>;

прекратить право собственности ООО "СтройМонтажЗаказчик" на указанное имущество.

Взыскать с ООО "СТРОЙМОНТАЖЗАКАЗЧИК" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "СТРОЙМОНТАЖ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

З.М. Танделова