Решение от 27 ноября 2025 г. по делу № А32-49482/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-49482/2023

Резолютивная часть решения объявлена 28.10.2025 года Полный текст решения изготовлен 28.11.2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истцы:

1. Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

2. Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

ответчик: Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 18.07.2018 № 3700008114,

при участии в заседании: от истцов: ФИО3 – по доверенности, от ответчика: ФИО4 – по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявители, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа (далее – ответчик, управление) с требованиями:

- обязать управление в течение одного месяца, с даты вступления в законную силу решения суда внести изменения в договор аренды от 18.07.2018 № 3700008114, изложив пункт 2.4. в следующей редакции: «2.4. Размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания Договора и в дальнейшем может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ, Краснодарского края, муниципального образования город-курорт Анапа. При этом размер арендной платы не может быть установлен более, чем размер земельного налога за этот земельный участок. Данное положение применяется с 04.01.2022 г. до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации либо до отмены или соответствующего изменения абзаца

принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582»;

- обязать управление в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 18.07.2018 № 3700008114 за период с 04.01.2022 по 01.09.2024 с применением ставки арендной платы в размере 1,5% (уточненные требования).

Представитель истцов настаивал на требованиях, представил заключение кадастрового инженера о площади участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на нем, технический паспорт на здание, отказался от требований о внесении изменений в договор аренды от 18.07.2018 № 3700008114, ходатайствовал об уточнении требований, в котором просит обязать управление в течение десяти календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:37:0103002:135 по договору аренды земельного участка от 18.07.2018 № 3700008114, за период с 04.01.2022 по 04.08.2023, с применением ставки арендной платы в размере 1,5 %.

Ходатайство истцов об уточнении требований удовлетворено. Отказ от части требований судом принят, производство по делу прекращено. Представитель управления возражал против требований.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2015 № 1904-00СМ-36646 ФИО1 является собственником нежилого помещения (пом. 1,1/1,1/2, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11,12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 этаж 1) с кадастровым номером 23:37:0103002:533 общей площадью 195,1 кв.м, (запись о государственной регистрации прав № 23:37:0103002:533-23/026/2018-1 от 07.08.2018), нежилого помещения (пом. 11, 17 этаж 2) с кадастровым номером 23:37:0103002:532 общей площадью 215,2 кв.м, (запись о государственной регистрации прав № 23:37:0103002:532-23/026/2018-1 от 07.08.2018), расположенных в здании с кадастровым номером 23:37:0103002:527 по адресу: <...>.

На основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 26.06.2020 ФИО2 является собственником нежилого помещения (этаж № 3, этаж № 4, мансарда б/н) с кадастровым номером 23:37:0103002:526 общей площадью 467,5 кв.м, (запись о государственной регистрации прав № 23:37:0103002-526-23/026/2020-4 от 03.07.2020), расположенного в здании с кадастровым номером 23:37:0103002:527 по адресу: <...>.

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0103002.133 (далее – спорный земельный участок) площадью 806 кв.м., расположенном по адресу: <...>.

Спорный земельный участок принадлежит истцам на праве аренды на основании договора аренды от 18.07.2015 № 3700008114 и договора от 26.06.2020 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Согласно п. 2.1 договора аренды расчет арендной платы рассчитывается в соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 года № 181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов» по следующей формуле: Кс х С —АП, где Кс- кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы /о, АП -

годовой размер арендной платы за земельный участок, руб. Годовая арендная плата составляла 18 875 093,04 (Кс) х 1,5% (С) = 121 224,30 руб.

До 04.01.2022 ставка арендной платы за спорный земельный участок составляла 1,5%.

Согласно расчету размера годовой платы, представленному управлением, начиная с 04.01.2022 ставка арендной платы, применяемая к спорному земельному участку, составила 5 %.

Данный земельный участок находится в границах III зоны горно-санитарной охраны курорта, что подтверждается сведениями из ГИСОГД МО г-к Анапа от 30.08.2023 № 17-20- 2186/23, в связи с чем, по мнению истцов, является ограниченным в обороте и не подлежит передаче в частную собственность.

Истцы обратилась к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 18.07.2015 № 3700008114 в части установления арендной платы не более земельного налога.

Письмом от 22.08.2023 № 27-05-7825/23 управление отказало во внесении изменений в договор.

Заявитель, полагая, что отказ в перерасчете арендной платы является незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются главой 34 ГК РФ. В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и

пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Исходя из пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как указано выше, в границах спорного земельного участка расположены принадлежащие предпринимателям на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:37:0103002:533 общей площадью 195,1 кв.м (запись о государственной регистрации прав № 23:37:0103002:533-23/026/2018-1 от 07.08.2018), 23:37:0103002:532 общей площадью 215,2 кв.м (запись о государственной регистрации прав № 23:37:0103002:532-23/026/2018-1 от 07.08.2018), 23:37:0103002:526 общей площадью 467,5 кв.м, (запись о государственной регистрации прав № 23:37:0103002-526-23/026/2020-4 от 03.07.2020), расположенные в здании с кадастровым номером 23:37:0103002:527.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" Постановлением Правительства РФ N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582", вступившим в законную силу с 12.08.2017, установлены основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7.

Так данный принцип предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных

целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.

Данная правовая позиция сформулирована также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ). Ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, их предоставление в частную собственность запрещено (пункты 2, 5 статьи 27 ЗК РФ).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 406-ФЗ), вступил в силу 30.12.2013, статьей 95 ЗК РФ и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и

используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ (т.е. до 30.12.2013), в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до дня вступления в силу данного закона.

Постановлением Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 № 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

Выводы о том, что утвержденные до вступления в силу Закона № 406-ФЗ границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов не утрачивают свою силу, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления, поддерживаются высшими судебными инстанциями (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27.09.2018 № 2369-О, от 12.11.2019 № 2970-О, определение Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 № АПЛ19-136).

Между тем, в силу части 11 статьи 16 федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебнооздоровительных местностях и курортах», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации» лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28 декабря 2013 года № 406- ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.

Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2025 № 308-ЭС25-3696 (дело № А32-60279/2023) суд указал, что в связи с принятием Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно- санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов не ограничиваются в обороте, имеются ограничения в их использовании с учетом назначения курортов.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок являлся ограниченным в обороте до 03.08.2023 ввиду его расположения в границах особо охраняемой природной территории, а также с учетом расположения на нем помещений предпринимателей.

Ввиду того, что договор аренды заключен между сторонами после введения в действие ЗК РФ без проведения торгов в отношении земельного участка, права на который принадлежат муниципальному образованию город-курорт Анапа, то арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно принципу N 7 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В материалы дела истцами представлено заключение кадастрового инженера от 23.10.2025, в котором специалист пришел к выводу, что минимальная площадь участка, необходимого для эксплуатации нежилых помещений с кадастровыми номерами 23:37:0103002:533, 23:37:0103002:532 и 23:37:0103002:526 равна 820 кв.м.

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 данной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав вышеуказанное заключение и материалы дела, суд пришел к выводу, что вся площадь спорного земельного участка необходима для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нем.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено, объективность и достоверность выводов специалиста управлением не оспаривается, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлено.

Следовательно, верным является расчет арендной платы до 03.08.2023, исходя из ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельных участков.

Исходя из регулируемого характера арендной платы, у ответчика отсутствовали основания для начисления арендной платы в размере 5 % от кадастровой стоимости в спорный период.

Учитывая, что положениями спорного договора аренды сторонами согласован механизм одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, то удовлетворение требований приведет к установлению размера арендной платы, отвечающего принципу справедливости и соразмерности, а соответственно, восстановлению прав предпринимателей по оплате арендной платы в соответствующем закону размере.

Таким образом, требования истцов об обязании произвести перерасчёт арендной платы по договору аренды от 18.07.2018 № 3700008114 подлежат частичному удовлетворению за период с 04.01.2022 по 03.08.2023 исходя из ставки земельного налога в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложен в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2020 по делу № А32-33236/2019, от 21.12.2020 по делу № А32-37500/2019, от 22.03.2022 по делу № А32-34360/2021.

В силу положений статьи 110 АПК РФ расходы истцов по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет управления.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Ходатайство истцов об уточнении требований удовлетворить.

Отказ истцов от части требований принять, производство по делу в части прекратить.

Обязать управление имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение десяти календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда произвести перерасчёт размера арендной платы по договору аренды от 18.07.2018 № 3700008114 за период с 04.01.2022 по 03.08.2023 исходя из ставки земельного налога в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Взыскать с управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Р.Ю. Савин