Решение от 14 ноября 2023 г. по делу № А41-66329/2023

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-66329/23
14 ноября 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 14 ноября 2023 года Полный текст решения изготовлен 14 ноября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Истра Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ПРОГРЕСС-1" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Истра Московской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ПРОГРЕСС-1" (далее - ООО "НПП "ПРОГРЕСС-1", ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка площадью 3800 кв.м. с кадастровым номером 50:08:0030103:137, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г/<...> в целях «Для размещения промбазы», обязании ответчика в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу вернуть истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 3800 кв.м. с кадастровым номером 50:08:0030103:137, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г/<...> в целях «Для размещения промбазы».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Истец в судебное заседания явку представителя не обеспечил, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик в судебное заседание явился, с доводами истца не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве, в иске просил отказать в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителя ответчика, суд установил следующее.

18.07.2012 между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "НПП "ПРОГРЕСС-1" (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3800 кв.м. с кадастровым номером 50:08:0030103:137, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г/<...> в целях «Для размещения промбазы».

Срок аренды установлен сторонами в пункте 2.1. договора на 49 лет с даты государственной регистрации договора.

Размер и условия внесения арендной платы установлены сторонами в разделе 3 договора.

Пунктом 4.4.1. договора арендатор обязан выполнять все условия договора.

В соответствии с пунктом 4.4.2. договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Истцом указано, что 10.04.2023 им проведено обследование земельного участка о чем составлен акт. Согласно указанному акту истцом указано, что земельный участок не используется арендатором по назначению, а именно участок огорожен, доступ ограничен, отсутствуют объекты строительства, строительные работы не ведутся, какая-либо деятельность не осуществляется.

Ввиду указанных обстоятельств, истец направил в адрес ответчика претензия с требованием устранить нарушения договора, представить документы, подтверждающие освоение земельного участка по назначению, а также указано на необходимость обращения за подписанием соглашения о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора и акта возврата земельного участка.

Поскольку в досудебном порядке требования истца не были удовлетворены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая по доводам истца указал, что земельный участок предоставлен для размещения производственной базы.

Согласно пункту 4.4.6. договора сторонами согласовано, что арендатор обязан осуществлять застройку земельного участка на основании проектной документации, прошедшей в установленном порядке согласование и государственную экспертизу и разрешение на строительство. Однако указанное положение не является безусловным основанием для осуществления строительства.

Также ответчиком указано, что он осуществляет деятельность по проектированию и строительству газовых котельных и тепловых пунктов, включая их монтаж и эксплуатационное сопровождение.

Арендованный земельный участок на постоянной основе используется ответчиком для приемки и перевалки грузов, оборудования и материалов - крупногабаритных частей и элементов монтируемого оборудования, его частичной сборки, временного хранения и т.д.Для целей осуществления данной деятельности земельный участок частично имеет твердое (асфальтное) покрытие, въездную зону с воротами для въезда грузового автотранспорта. Земельный участок эксплуатируется в полном соответствии с видом разрешенного использования, условиями договора аренды и целями, в которых он был заключен - для обеспечения основного вида деятельности ООО «НПП «Прогресс 1».

Договор аренды земельного участка от 18.07.2012 г. между истцом и ответчиком заключен на срок 49 лет, является долгосрочным и соответственно может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором. Истцом в обоснование заявленных исковых требований не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора аренды от 18.07.2012, допущенных ответчиком.

Также ответчиком указано, что в соответствии с приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 19.07.2021 г. № 614, в отношении арендованного земельного участка с кад. № 50:08:0030103:137 по адресу: Московская область, р-н Истринский, пгт Городское поселение Снегири, ул Станционная, установлен публичный сервитут (лист 27 приложения к Приказу от 19.07.2021 г. № 614, строка 262), в целях размещения существующего линейного объекта «Электросетевой комплекс «Подстанция 1 ЮкВ «Нахабино» (ПС № 145) с линиями электропередачи».

Опоры воздушных линий электропередачи с кад. № 50:08:0030103:221, кад. № 50:08:0030103:219 и далее, расположены по границе арендованного земельного участка со стороны ул. Станционная. Границы охранной зоны отражены на кадастровом плане земельного участка, в ЕГРН внесена соответствующая запись о наличии ограничений и обременении в виде публичного сервитута.

В отношении объектов ВКХ также действует режим охранной зоны, установленный в соответствии со ст. 11,ч. 5 ст. 18 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ, п. 1.13 СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения».

Указанные обстоятельства ограничивают возможность возведения на арендованном земельном участке капитальных объектов, ангаров, крупногабаритных складских и производственных комплексов, о чем ответчику было известно на дату заключения договора аренды земельного участка с кад. № 50:08:0030103:137.

С учетом изложенного, ответчик считает, что положения ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ исполняются им надлежащим образом и в полном объеме.

Земельный участок с кадастровым номером № 50:08:0030103:137 эксплуатируется арендатором в соответствии с действующим договором аренды земельного участка от 18.07.2012 г. и положениями Земельного кодекса РФ, в соответствии с видом разрешенного использования, в связи с чем ответчик в иске просит отказать в полном объеме.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 6.2. договора сторонами согласовано, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.5, 4.4.4., 4.4.10 договора.

В соответствии с пунктом 4.1.5. договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора с обязательным уведомлением арендатора в случаях:

1) Использованием земельного участка не в соответствии сего целевым назначением,

2) Использование земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки,

3) Неуплаты арендной платы более двух раз подряд в сроки, установленные договором,

4) Изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, 5) Реквизиции земельного участка, 6) Ликвидации арендатора без установления правопреемства.

Пунктом 4.4.4. договора установлена обязанность арендатора оплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Согласно пункту 4.4.10. договора арендатор обязан в случае передачи прав и обязанностей арендатора в течение 3 рабочих дней направить арендодателю надлежащим образом заверенные копии соответствующих договоров с отметкой о государственной регистрации.

Таким образом, условиями договора согласован определенный порядок расторжения договора в связи с нарушениями условий договора арендатором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом первой инстанции, претензией от 27.04.2023 администрация предложила ООО НПП "Прогресс" досрочно расторгнуть договор аренды от 18.07.2012.

Данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации в качестве юридического лица, следовательно, претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В обоснование требования о расторжении договора аренды от 22.05.2012 N ЮА-164 истцом представлены акты осмотра от 08.04.2019 и от 05.10.2020 земельного участка ос кадастровым номером 50:10:0010301:93, которым установлено, что территория участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, частично заасфальтирована.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Довод Администрации относительно несоответствие цели использования испрашиваемого земельного участка основным видам разрешенного использования, установленным договором, также подлежит отклонению как необоснованный.

Земельный участок с кадастровым номером 50:08:0030103:137, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г/<...> вид разрешенного использования «Для размещения промбазы», о чем имеются сведения в договоре и в ЕГРН.

Однако вид разрешенного использования «Для размещения промбазы» отсутствует в классификаторе, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Вид разрешенного использования земельного участка соответствует пункту 6.9 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов, а также пункту 6.9.1. временное хранение, распределение и перевалка грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе.

Из материалов дела следует, что ответчик осуществляет деятельность по проектированию и строительству газовых, котельных и тепловых пунктов, включая монтаж и эксплуатационное сопровождение.

Арендованный земельный участок используется ответчиком для приемки-перевалки грузов, оборудования и материалов – крупно-габаритных частей монтируемого оборудования, его частичной сборки, временного хранения и т.д.

Для целей осуществления данной деятельности земельный участок частично имеет твердое (асфальтовое) покрытие, въездную зону с воротами для въезда грузового автотранспорта. На земельном участке расположен контейнер-склад площадью 2000 мм х 4000 мм, осуществляется хранение вспомогательных материалов (ангарные дуги 4000мм х 38 шт.), дорожные плиты 3000 мм х 1750 мм – 81 шт., плиты дорожные 3500 х 1000 мм – 5 шт., бетонные блоки 1500 х 600 мм – 15 шт., труба бетонная 5 м., двутавры в количестве 25 м, кирпич огнеупорный в палетах – 3 шт.

Таким образом, спорный земельный участок в настоящее время используется ответчиком по назначению в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Безусловных доказательств неиспользования земельного участка для размещения производственной базы, а также использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, истцом в материалы дела не представлено, судом не установлено.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается принятие ответчиком мер, направленных на использование земельного участка по целевому назначению, требования Администрации городского округа Истра Московской области являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый

арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в

полном объеме).

Судья Д.Н. Москатова