Решение от 6 октября 2020 г. по делу № А41-109737/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-109737/19
06 октября 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 06 октября 2020 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.09.1993, адрес: 141400, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Лого Парк» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 23.06.2015, адрес: 143912, <...>)

о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.04.2017 № ЮА-10 в размере 248 481,89 руб. 89 коп.

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Лого Парк» с требованиями о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.04.2017 № ЮА-10 в размере 248 481,89 руб. 89 коп.

В судебном заседании представитель истца исковые требования просил удовлетворить в полном объеме. Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Как установлено материалами дела, 03.04.2017 меду Администрацией городского округа Химки и ООО «Лого Парк» заключен договор аренды земельного участка № ЮА-10.

Согласно п 1.1 Договора аренды арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 11505 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 50:10:0000000:16699, в целях размещения (строительства и эксплуатации) многофункционального гостиничного рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха.

Согласно пункту 2.1 Договор аренды заключен на 2 года с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи.

Пунктом 2.3 Договора аренды стороны установили, что условия настоящего договора, в том числе касательно порядка, размера и сроков уплаты арендной платы применяются к их отношениям, начиная с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды и приложением № 2 к Договору аренды размер арендной платы определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в установленном порядке.

Размер арендной платы вносится ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (пункт 3.3 Договора аренды)

В случае не внесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 5.2 Договора аренды).

Претензией от 28.10.2019 № ЮА-10 Администрация городского округа Химки Московской области уведомило ООО "Лого Парк" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка не погашена0ООО "Лого Парк" в добровольном порядке, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом расчет арендной платы произведен на основании указанных положений закона и в соответствии с условиями Договора аренды в период его действия.

Доводы ответчика о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0000000:16699 не передавался от арендодателя не принимаются судом во внимание, поскольку опровергаются имеющимися в материалах дела документами, в то м числе Акта приема-передачи земельного участка, подписанного сторонами, а также новыми Договорами аренды, из которых следует, что Договор аренды земельного участка от 11.05.2016 года № ЮА-61 считается расторгнутым с момента их государственной регистрации. Следовательно, ответчик, подписывая ранее указанные документы, подтверждал факт того, что земельный участок был ему фактически передан во временное владение и пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Вместе с тем, в отзыве на исковое заявление ответчик указал на то, что земельный участок, предоставленный в аренду, не возможно было использовать по целевому назначению, в связи с отсутствием к нему свободного доступа.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Ответчик указывает на невозможность пользования земельным участком с кадастровым номером 50:10:0000000:16699 ввиду отсутствия обеспечения свободного доступа и проезда, что свидетельствует о неисполнении встречных обязательств со стороны истца при заключении договора аренды земельного участка.

В непосредственной близости к территории земельного участка находится 76-й км Московской кольцевой автодороги, а также расположены ул. Белинского и ул. Дзержинского (г. Химки), которые не соединены с существующей уличной-дорожной сетью города Химки и города Москвы. При этом фактически земельный участок отсечен от существующей улично-дорожной сети с одной стороны – МКАД и с другой стороны – железнодорожными путями Ленинградского направления Октябрьской железной дороги.

Ввиду отсутствия свободного доступа и проезда к земельным участкам ООО «ЛОГО Парк» обратилось в Департамент развития новых территорий города Москвы, в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, в Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы, а также в Администрацию городского округа Химки за получением Технических условий по присоединению земельного участка к улично-дорожной сети.

Согласно ответу Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (от 26.06.2019 №МКА-02-28239/9-1), примыкание проектируемой застройки к МКАД не возможно. Также отсутствует возможность присоединения к улично-дорожной сети со стороны Белинского и ул. Дзержинского (г.Химки) ввиду наличия железнодорожных путей Ленинградского направления Октябрьской железной дороги.

Таким образом, спорный земельный участок не может быть использован для целей строительства. Более того, фактическое использование земельного участка, в том числе проведение непосредственных подготовительных работ к строительству, расчистка земельного участка, установка ограждения, проведение земляных работ также невозможна.

Соответственно, суд приходит к выводу о том, что обществу передан участок, не соответствующий условиями договора аренды, что является основанием для освобождения ответчика от оплаты арендных платежей.

Поскольку арендная плата не подлежит оплате, оснований для начисления неустойки на такую задолженность не имеется.

Таким образом, требования о взыскании основного долга и пени не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.

Судья А.В. Гринева